Wachschutz in der Nebenkostenabrechnung

Gerade in der dunklen Jahreszeit ist der eine oder andere Mieter vielleicht froh, wenn unten im Haus ein Pförtner sitzt oder ein Wachschutz in der Anlage tätig ist. Ob die Aufgaben allerdings als Betriebskosten umlegbar sind, ist nicht immer klar.

Schon allein bei den Begrifflichkeiten gibt es Unterscheidungsprobleme. Hauswart, Pförtner, Wachmann, Concierge – all das kann es unter Umständen in einem Haus geben, mitunter sogar nebeneinander. Nur die Kosten für einen Hauswart sind nach Betriebskostenverordnung (§ 2, Punkt 14) umlagefähig. Und auch hier muss zwischen den reinen Hauswarttätigkeiten wie Wartung, Winterdienst, Gartenpflege etc. und anderen Tätigkeiten wie Instandhaltung, Schönheitsreparaturen oder Verwaltungsaufgaben unterschieden werden. Letztere sind nicht umlagefähig.

Die Rechtsprechung zu Wachschutz und Ähnlichem ist vielfältig

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass Fragen zu diesen Betriebskostenpositionen immer je nach Lage des Einzelfalls entschieden werden müssten. Und so gibt es eine Vielzahl von Urteilen, die sich mit der Umlagefähigkeit von Pförtnern, Wachmännern, Concierges und Doorman befassen.

Das Amtsgericht Erfurt argumentierte, dass diese Tätigkeiten nichts mit denen eines Hauswartes zu tun hätten und die Kosten deswegen nicht umlagefähig seien. Das Landgericht Köln hat wiederum eine Überschneidung von Aufgaben eines Pförtners mit denen eines Wachmannes als Begründung genommen, dass die Kosten dafür umlegbar sind. Im vorliegenden Fall war der Pförtnerdienst rund um die Uhr besetzt und hatte deswegen auch eine Wachfunktion inne. Das Gericht urteilte also, dass hier die Pförtnerkosten zusätzlich zu den Hauswartskosten umlegbar wären. Auch das Amtsgericht Berlin-Mitte sah die Kosten für einen Doorman als umlagefähig an, denn die Präsenz eines Doorman würde die Sicherheit der Mieter erhöhen, deren Eigentum schützen und dem Zutritt unbefugter Personen vorbeugen.

Völlig gegenteilig urteilte das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg und sagte, dass die Kosten für einen Pförtner mit expliziten Sicherheitsaufgaben, wie etwa Kontrollgängen zur Überwachung, nicht umlagefähig seien. Diese Aufgaben seien nicht vom Begriff „Pförtner“ gedeckt. Und auch das Amtsgericht Köln schloss Pförtner, Concierge und Doorman komplett von der Umlagefähigkeit aus, mit der Begründung, sie dienten rein der Aufsicht.

Das Landgericht Berlin bejahte wiederum die Umlagefähigkeit der Kosten für einen Doorman bei einem Haus in Innenstadtlage – ebenfalls aufgrund der erhöhten Sicherheit für die Bewohner und auch, weil ein Doorman für Ablesetermine, die Annahme von Paketen usw. zur Verfügung stehen würde. Das OLG Celle sah Kosten für den Wachschutz als umlagefähig an, wenn eine Gefährdung vorliegt, die diesen rechtfertig.

Kosten für den Wachschutz müssen mindestens genau vereinbart sein

Aufgrund der Reihe von Urteilen, die ähnlich argumentieren und Wachschutz als umlagefähig ansehen, wird allgemein davon ausgegangen, dass diese Kosten als Betriebskosten umgelegt werden können – unter dem Punkt „Sonstige“.

In jedem Fall müssen Vereinbarungen im Mietvertrag genau beschreiben, was vereinbart wird und möglichst auch eine hinreichende Abgrenzung der Begriffe Pförtner, Doorman, Concierge und Wachschutz vornehmen. Auch eine Anlage mit Kameras ist zulässig, so lange sie datenschutzrechtlichen Bestimmungen gerecht wird. Einfach nur „Sicherheitsmaßnahmen“ zu vereinbaren, wird im Zweifel nicht ausreichen.