Sonderfall Untervermietung: Familie, Lebenspartner, Lebensgefährten

Untervermietung - MINEKO

Wenn von Untervermietung die Rede ist, dann sind gesetzlich meist die Paragraphen 540 und 553 Bürgerliches Gesetzbuch gemeint. Dort ist allerdings nicht die Rede von Untervermietung, sondern von der „Gebrauchsüberlassung an Dritte“. Und nicht immer ist die Aufnahme dieser sogenannten „Dritten“ in eine Wohnung, in der sie keine Mieter sind, eine Untervermietung. Ziehen zwei Menschen in einer Beziehung, ein Ehepaar oder eingetragene Lebenspartner zusammen oder zieht der eine jeweils beim anderen ein, so gelten unterschiedliche Regeln.

Für Freund und Freundin gilt normale Untervermietung

Manche sind ähnlich wie die der Untervermietung. Das gilt etwa für die Lebensgefährten, oder umgangssprachlich ausgedrückt den Freund oder die Freundin. Soll dieser bzw. diese mit in die Wohnung ziehen und wird aber nicht in den Mietvertrag aufgenommen, so wird dieser Umstand behandelt wie eine normale Untervermietung. Das heißt, der Vermieter muss um Erlaubnis gefragt werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Entscheidung 2003 festgelegt, dass ein Lebensgefährte oder eine Lebensgefährtin „Dritter“ bzw. „Dritte“ im Sinne des Gesetzes ist, denen „der Gebrauch der Mietsache eingeräumt wird“. Das heißt, die oben genannten Paragraphen kommen zur Anwendung. Allerdings mit einer Einschränkung und einer Ausnahme.

Die Einschränkung ist dieselbe wie bei Wohngemeinschaften. Sie besteht darin, dass der Mieter sein Interesse an einer Untervermietung nicht begründen muss. Bei WGs wird davon ausgegangen, dass sie aufgrund der Konstruktion hin und wieder die Untermieter wechseln, wozu der Vermieter verpflichtet ist, seine Zustimmung zu geben. Bei Lebensgefährten ist das genauso. Jemand, der mit Freund oder Freundin zusammenziehen will, muss das dem Vermieter gegenüber nicht begründen, urteilte der BGH. Der Wunsch allein reicht, um das „berechtigte Interesse“ zu begründen, dass in einem solchen Fall unterstellt wird. Und wenn keine schwerwiegenden Gründe vorliegen, durch die die Person dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, kann der Vermieter auch nicht ablehnen.

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Und in einer Hinsicht gehört der Lebensgefährte tatsächlich zu dem Personenkreis, der nicht zu den „Dritten“ im Sinne von § 553 BGB zählt. Denn inzwischen sind Lebensgefährten, die mit einem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, in dem Fall geschützt, dass dieser verstirbt. Voraussetzung dafür ist, dass der gemeinsame Haushalt auf eine dauerhafte Nutzung ausgelegt war. Wenn also der Partner in einer Beziehung verstirbt, soll der andere die gemeinsame Wohnung nicht aufgeben müssen und ist vom Gesetz geschützt. Er oder sie tritt dann automatisch als Mieter in den Mietvertrag ein.

Familienmitglieder sind vom Gesetz besonders geschützt

Der Personenkreis, der grundsätzlich einen besonderen Schutz genießt, sind Familienmitglieder, Ehepartner und eingetragene Lebenspartner. Sie sind explizit von der Gruppe der sogenannten „Dritten“ ausgenommen. Das heißt, sie können – im Gegensatz zu einfachen Untermietern oder auch Lebensgefährten – ohne Zustimmung des Vermieters in einer Wohnung wohnen, in der sie nicht eine der Parteien im Mietvertrag sind. Sie haben außerdem, genauso wie der Lebensgefährte, ein sogenanntes Eintrittsrecht im Todesfall des Mieters. Denn auch hier gilt: Verstirbt der Mieter, treten Ehegatten und Lebenspartner automatisch in den Mietvertrag ein. Wenn sie es nicht tun, dann treten Kinder, die eventuell mit in der Wohnung leben, in den Mietvertrag ein. Ehegatten haben dabei immer Vorrang, während die Interessen der Kinder und die des Lebenspartners gleichwertig sind.

Alle Eintrittsberechtigten können die Fortführung des Mietverhältnisses innerhalb eines Monats ablehnen. Will niemand von den so berechtigten Bewohnern der Wohnung das Mietverhältnis fortsetzen, dann geht es automatisch an die Erben über. Ob der Mietvertrag befristet ist oder nicht, ist im Übrigen unerheblich. In einem solchen Fall können die Berechtigten noch bis zum Ende des Mietvertrages in der Wohnung wohnen.

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