Das Sonderkündigungsrecht: Das sollten Mieter und Vermieter wissen!

Haben Sie einen gültigen Mietvertrag mit Ihrem Vermieter abgeschlossen, haben Sie in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Nachdem Sie Ihre Kündigung fristgerecht beim Vermieter eingereicht haben, haben Sie also bis zum Auszug noch drei Monate Zeit. In einigen Fällen können Sie aber auch von Ihrem Recht auf Sonderkündigung Gebrauch machen. Eine Sonderkündigung ist eine außerordentliche Kündigung, bei welcher Sie die gesetzliche Kündigungsfrist umgehen können. Erfahren Sie, welche Gründe es für eine solche fristlose Kündigung gibt.

Das Sonderkündigungsrecht - das sollten Mieter und Vermieter wissen!

Inhalt:

Wann hat der Vermieter das Recht zur Sonderkündigung?

Wann Sie als Vermieter von Ihrem Recht der Sonderkündigung Gebrauch machen können, ist in Paragraph 573 BGB genau geregelt. Laut Gesetz müssen Sie als Vermieter laut § 573 BGB ein „berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses“ haben. Wenn der Mieter seine Miete nicht fristgemäß zahlt oder Sie Eigenbedarf anmelden, können Sie sich auf diesen Paragraphen berufen. Laut Paragraph 573a steht Ihnen zudem in folgenden zwei Fällen ein Sonderkündigungsrecht zu:

  • Ihr Mieter wohnt mit Ihnen gemeinsam in einem Zweifamilienhaus und Sie benötigen auch die zweite Wohnung für Ihren Eigenbedarf
  • Der Mieter wohnt bei Ihnen in einer Einliegerwohnung

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Bei einer sogenannten Eigenbedarfskündigung müssen Sie die vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Kündigungsfristen nicht beachten. Von einem Eigenbedarf spricht man, wenn Sie oder einer Ihrer Familienangehörigen die vom Mieter bewohnte Wohnung selbst nutzen möchten. Das gilt auch dann, wenn Sie die Wohnung nicht privat, sondern gewerblich nutzen möchten. Wichtig: Juristische Personen aller Art können eine solchen Eigenbedarf im Gegensatz zu privaten Personen nicht geltend machen. Wenn nicht Sie selbst, sondern eine Person aus Ihrem Verwandtenkreis in der Wohnung leben möchte, muss einer der folgenden Verwandtschaftsverhältnisse vorliegen:

  • Sie selbst, Ihr Ehegatte oder Ihre Kinder möchten die Wohnung nutzen
  • der neue Mieter ist Ihr Enkel
  • Ihre Eltern, Großeltern oder Geschwister sind die neuen Mieter
  • Sie möchten die Wohnung an Ihre Nichten oder Neffen vermieten
  • Ihr eingetragener Lebenspartner wird neuer Mieter

Selbst wenn Sie die Wohnung Ihrer oder der Pflegekraft eines Angehörigen übergeben möchten, können Sie Eigenbedarf anmelden. Entfernte Verwandte wie Cousin oder Cousine, geschiedener Ehegatte oder die Eltern Ihres Lebensgefährten gehören dagegen nicht zum privilegierten Personenkreis. Findet sich in dem mit Ihrem Mieter abgeschlossenen Mietvertrag hingegen eine Klausel wie „Mietrecht auf Lebenszeit“, ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen. Auch kann es eine Klausel im Mietvertrag geben, welche einen Eigenbedarf von Vornherein ausschließt.

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Die Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf ist also der betriebsbedingten Kündigung des Arbeitsverhältnisses recht ähnlich. Eine betriebsbedingte Kündigung können Sie durch Ihren Arbeitgeber dann erhalten, wenn dringende betriebliche Erfordernisse Ihre Weiterbeschäftigung unmöglich machen. Die Gründe für diese Arbeitsplatzkündigung liegen also nicht bei Ihrer Person oder Ihrem Verhalten. Eine betriebsbedingte Sonderkündigung wird in der Praxis meist dann ausgesprochen, wenn der Umsatz des Unternehmens stark zurückgegangen oder Ihr Arbeitsplatz überflüssig geworden ist.

Wann ist eine Sonderkündigung rechtens?

Damit die Sonderkündigung vor dem Gesetz auch tatsächlich Bestand hat, sollten Sie als Mieter nach deren Erhalt unbedingt folgende Punkte überprüfen:

  • Haben Sie die Sonderkündigung schriftlich erhalten?
  • Ist sie fristgerecht eingegangen?
  • Ist ein Kündigungsgrund angegeben?
  • Hat der Mieter Sie auf Ihr Recht auf Widerspruch hingewiesen?
  • Ist das Schreiben vom Vermieter unterzeichnet?

Fehlt nur einer der vorgenannten Punkte, ist die Kündigung nicht wirksam. Im Zweifelsfall lassen Sie die Kündigung von einem Anwalt prüfen.

Wie kann man Widerspruch zur Sonderkündigung einlegen?

Grundsätzlich haben Sie immer ein Widerspruchsrecht, wenn Ihnen vom Vermieter eine Sonderkündigung zugeht. Entsprechende Regelungen können Sie im § 574 Abs. 1 BGB nachlesen. Finden Sie trotz aller Bemühungen keine Ersatzwohnung, sind Sie schwanger oder Invalide, haben Sie gute Chancen, dass diesem Widerspruch stattgegeben wird.

Grundsätzlich muss also ein sogenannter Härtefall vorliegen. Ob dem Widerspruch zugestimmt wird, wird allerdings von Fall zu Fall separat und individuell entschieden. Ihr Rechtsanwalt oder auch der Mieterschutzbund können Ihnen bei einem Widerspruch behilflich sein. In Ihrem Widerspruch müssen Sie zunächst keinen Grund für diesen nennen. Allerdings sollte er grundsätzlich schriftlich und mindestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses eingehen.

Wann haben Sie als Mieter das Recht zur Sonderkündigung?

Wie vorweg bereits erwähnt, dürfen Vermieter in der Regel nur bei Eigenbedarf eine Sonderkündigung aussprechen. Für Sie als Mieter kommen aber gleich mehrere Gründe in Frage. In folgenden Fällen ist eine Sonderkündigung durch den Mieter meist problemlos möglich:

  • der Vermieter kündigt bauliche Umbauarbeiten oder andere Modernisierungsmaßnahmen an
  • Miererhöhung durch den Vermieter

Vor allem eine Mieterhöhung ist für viele Mieter regelmäßig ein Grund, von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Das gilt auch dann, wenn die Mietpreiserhöhung nicht drastisch ist und den örtlichen Maßstäben angepasst ist. Wie hoch die ortsübliche Miete ist, können Sie anhand eines qualifizierten Mietspiegel ablesen. Solch ein Mietspiegel wird in der Regel alle zwei Jahre erstellt und den örtlichen Gegebenheiten angepasst. Werden hingegen nur die Nebenkosten erhöht, kann das außergewöhnliche Kündigungsrecht nicht genutzt werden. Eine erhöhte Miete muss Ihnen als Mieter schriftlich rechtzeitig angekündigt werden. Ihr Vermieter muss zudem die Jahressperrfrist beachten. Diese besagt, dass im ersten Jahr nach Ihrem Einzug keine Erhöhung der Miete erfolgen darf. Die sogenannte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen beträgt 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Eine deutlich höhere Mietpreissteigerung ist unzulässig.

Wie aber sieht es mit den baulichen Maßnahmen aus? Der Vermieter ist Ihnen als Mieter gegenüber verpflichtet, Ihnen Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor dem geplanten Baubeginn anzukündigen. Eine damit eventuell einhergehende Mieterhöhung muss Ihnen schriftlich zugehen. Natürlich haben Sie kein Sonderkündigungsrecht, wenn es sich um kleinere Bagatallemaßnahmen handelt. Möchte der Vermieter also zum Beispiel Ihren Gasherd gegen einen Elektroherd austauschen, können Sie sich kaum dagegen wehren.

Alternativen zur Sonderkündigung

Trotz vorgenannter Gründe für eine Sonderkündigung möchten Sie am liebsten in Ihrer Wohnung wohnen bleiben? Dann haben Sie als Mieter eine Alternative zur Sonderkündigung: Die Mietminderung. In der Regel wird von einer Mietminderung aber eher dann Gebrauch gemacht, wenn es erhebliche Schäden in der Wohnung gibt. Dann sind Sie als Mieter verpflichtet, diese Ihrem Vermieter unverzüglich zu melden und ihm eine Frist zur Beseitigung zu geben. Laut § 536 BGB können Sie von dem Tag an, an dem der Vermieter Kenntnis über den Schaden erhalten hat, die Miete kürzen. Wie hoch der Betrag ist, ist allerdings genau festgelegt. Hier einige Beispiele:

  • 25 Prozent Mietminderung bei Lärmbelästigung wegen Bauarbeiten
  • 17 Prozent Mietminderung, wenn die Dusche nicht genutzt werden kann
  • 80 Prozent Mietminderung bei Ratten- oder Schimmelbefall in der Wohnung

Übertreiben Sie es also nicht mit Ihrer Mietminderung: Ist diese unangemessen hoch und erreicht den Betrag von zwei Monaten, kann Ihnen Ihr Vermieter wegen Mietrückstand fristlos kündigen.

Was ist der Zeitmietvertrag?

Bei einem Zeitmietvertrag ist die Dauer des Mietverhältnisses von vornherein genau geregelt. Eine ordentliche Kündigung ist in der Regel vor Ablauf des im Vertrages festgehaltenen Datums ausgeschlossen. Plant der Vermieter etwa ab einem bestimmten Zeitpunkt, die Wohnung als Eigenbedarf zu nutzen, kann solch ein Zeitmietvertrag von Vorteil sein. Im Gegensatz zum normalen Wohnungsmietvertrag ist die Wohnungskündigung vom Zeitmietvertrag sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter ausgeschlossen. Natürlich gibt es auch hier Ausnahmen von der Regel. Ein Recht auf Sonderkündigung hat der Mieter auch beim Zeitmietvertrag, wenn eine Mieterhöhung vorgenommen wurde oder der Vermieter eine größere bauliche Maßnahme ankündigt. Darüber hinaus kommen folgende Gründe für eine außergewöhnliche Sonderkündigung in Frage:

  • aus betrieblichen Gründen ist ein Umzug unausweichlich
  • wenn ein Student an eine andere Universität wechseln muss
  • wenn die Wohnung wegen Familienzuwachs oder Heirat zu klein geworden ist
  • wenn man in ein Pflegeheim ziehen muss

Diesen vorgenannten Gründen wird vom Gericht meist stattgegeben, allerdings wird hier von Fall zu Fall entschieden.

Fazit: Der Mieter hat es generell leichter, eine Kündigung für seine Wohnung auszusprechen als der Vermieter. Das gilt für die ordentliche Kündigung ebenso wie für die außerordentliche Kündigung. Eine Sonderkündigung durch den Vermieter ist generell nur bei Eigenbedarf möglich. Eine Ausnahme stellt nur die verhaltensbedingte Kündigung dar. Beispiel: Einem Raucher kann gekündigt werden, wenn durch den Zigarettenrauch Nachbarn stark belästigt werden.

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