Miethöhe, Kündigung – was sagt das Mietrecht?

Wie viel Miete ist erlaubt? Was regelt der Mietvertrag? Darf ich Haustiere halten und die Wohnung untervermieten? Was bedeuten Staffelmiete oder fristlose Kündigung? Wir beantworten die häufigsten Fragen zum Mietrecht

Wie hoch darf die Miete sein?

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter darf so viel Miete verlangen, wie er will. Er braucht nur einen Mieter, der mit der Höhe der Miete einverstanden ist und sich im Mietvertrag dazu verpflichtet, die Miete in dieser Höhe zu zahlen.

Aber: In vielen Städten und Landkreisen herrscht heute ein angespannter Wohnungsmarkt. Es gibt dort nicht genug Wohnungen für alle Menschen, die eine Wohnung mieten wollen. Vor allem in den größeren Städten steigen die Mieten seit Jahren rasant an, weil es nach wie vor viele Menschen dort hin zieht und zu wenig Wohnraum zur Verfügung steht. Einkommensschwächere Menschen und Familien finden oft gar keine Wohnung mehr – oder sie müssen an den Stadtrand oder in schlechtere Wohnlagen ziehen.

Was regelt die Mietpreisbremse?

Aus diesem Grund gibt es seit Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse, die Anfang 2019 noch einmal verschärft wurde. Das Gesetz erlaubt es den Bundesländern, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu definieren. Dies sind in der Regel besonders beliebte Städte oder Stadtteile, in denen die Mieten besonders schnell steigen. Die Mietpreisbremse verbietet es dem Vermieter, die Miete zu drastisch zu erhöhen, wenn er eine Wohnung neu vermietet.

Bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens zehn Prozent über der sogenannten „ortsüblichen Vergleichsmiete“ liegen. Dabei werden Mietpreise der letzten 4 Jahre für Wohnraum, der in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage dem zu vermietenden Objekt entspricht, als Referenz genommen und verglichen.

In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, müssen Vermieter ihren neuen Mietern außerdem mitteilen, wie viel Miete sie vom Vormieter verlangt haben – schriftlich und unaufgefordert. Als Maßstab gilt dabei die Höhe der Miete, die der Vormieter ein Jahr vor dem Ende des alten Mietverhältnisses gezahlt hat.

Wenn die neue Miete dann höher liegt als die Formel „ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent“, dann muss der Vermieter das begründen – zum Beispiel mit einer Modernisierungsumlage. Wenn der Vermieter die höhere Miete nicht begründen kann, hat der Mieter die Möglichkeit, die erhöhte Miete zu rügen. Der Mieter kann darauf bestehen, ab sofort nur noch die laut Mietpreisremse gültige Miete zu zahlen.

Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, darf der Vermieter die Miete erstmals erhöhen, wenn das Mietverhältnis seit mindestens 15 Monaten besteht. Das Mieterhöhungsverlangen muss er dem Mieter drei Monate im Voraus schicken. Bedeutet: Nach 12 Monaten Miete kann der Vermieter dem Mieter erstmals eine Mieterhöhung zukommen lassen, die dann drei Monate später in Kraft tritt.

Wie weit kann der Vermieter die Miete erhöhen?

Der Vermieter kann die Miete für die Wohnung, wir oben erläutert, bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen – theoretisch. Tatsächlich sieht das deutsche Mietrecht aber zusätzlich eine Kappungsgrenze vor: Die Miete darf grundsätzlich innerhalb von drei Jahren allerhöchstens um 20 Prozent steigen – und dann auch nur maximal bis zur Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Mietrecht erlaubt es den Bundesländern, diese Kappungsgrenze in bestimmten Städten, Stadtteilen und Gemeinden auf 15 Prozent in drei Jahren zu senken, wenn dort „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen (…) besonders gefährdet ist“ (vgl. §558 BGB).

Muss der Vermieter die Mieterhöhung begründen?

In der Regel muss der Vermieter Gründe für die Erhöhung der Miete darlegen. Und der Mieter muss sich mit der Mieterhöhung einverstanden erklären. Wenn er das nicht tut, kann ein Rechtsstreit folgen. Eine mögliche Begründung für eine Mieterhöhung kann der qualifizierte Mietspiegel sein. Qualifiziert bedeutet, dass Vertreter von Mieterverbänden und Eigentümerverbänden dem entsprechenden Mietspiegel zugestimmt haben.

Was ist der Mietspiegel?

Einen Mietspiegel gibt es in vielen deutschen Städten und Gemeinden. Er wird in der Regel alle drei Jahre neu erstellt und zeigt für das jeweilige Wohngebiet eine Preisspanne der durchschnittlichen Nettokaltmiete an – abhängig zum Beispiel von der Größe, dem Baujahr, der Ausstattung und dem energetischen Zustand des Mietobjektes. Der Mietspiegel gilt als Grundlage für Mieterhöhungen. Sowohl Mieter als auch Vermieter können sich an den Werten orientieren.

Wie wirken sich Modernisierung und energetische Sanierung auf die Miete aus?

Eine andere Begründung für eine Mieterhöhung kann eine Modernisierung oder energetische Sanierung des Hauses oder der Wohnung sein. Das kann zum Beispiel der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder die Wärmedämmung der Fassade sein. Die Abgrenzung zwischen Instandsetzung (muss der Vermieter allein bezahlen) und Modernisierung (kann der Vermieter teilweise auf den Mieter umlegen) ist nicht immer auf den ersten Blick ersichtlich. So entstehen für den Mieter in manchen Fällen Kosten, die nicht auf ihn hätten umgelegt werden dürfen. Hier lohnt sich eine genaue Prüfung!

Der Vermieter kann die Kosten einer Modernisierung teilweise auf den Mieter umlegen: um jährlich 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten. Wenn der Vermieter die Kosten für eine Modernisierung für Ihre Wohnung mit 10.000 Euro veranschlagt, steigt Ihre Miete um 800 Euro pro Jahr oder 67 Euro im Monat.

Auch bei der Modernisierungsumlage gilt eine Kappungsgrenze: Die Miete darf um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Lag die Nettokaltmiete vorher bei unter 7 Euro pro Quadratmeter, darf der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung sogar nur um höchstens 2 Euro pro Quadratmeter anheben.

Wie funktioniert eine Staffelmiete?

Für Mietverträge mit einer Staffelmiete gelten andere Regeln. Mieter und Vermieter legen darin schon zu Beginn des Mietverhältnisses fest, dass die Miete in bestimmten Abständen automatisch steigt – um vorher fest vereinbarte Beträge.

  • Die erste Mieterhöhung darf in einem Staffelmietvertrag frühestens ein Jahr nach Beginn des Mietverhältnisses erfolgen. Und auch zwischen zwei weiteren Mieterhöhungen müssen immer mindestens 12 Monate liegen.
  • Andere Mieterhöhungen – zum Beispiel eine Modernisierungsumlage – sind in bei einer Staffelmiete nicht möglich.
  • Die Miete in einem Staffelmietvertrag darf theoretisch deutlich über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen – außer, es handelt sich auch hier um ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Wenn die Staffelmiete hier 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigt, liegt eine Mietpreisüberhöhung vor, für die ein Bußgeld fällig ist. Bei mehr als 50 Prozent spricht man von Mietwucher – und das ist eine Straftat, die Mit einer Geld- bzw. Freiheitsstrafe geahndet wird. Der Mieter hat das Recht, die erhöhte Miete für die Mietsache zu verweigern und gleichzeitig das Mietobjekt weiter zu bewohnen, bis die Miete an den ortsüblichen Mietspiegel angepasst wurde. Ihm kann in dieser Zeit nicht vom Vermieter gekündigt werden.
  • Ein Staffelmietvertrag muss die genaue Summe nennen, um die sich die Miete jeweils erhöht, oder die Gesamtsumme, die ab dem jeweiligen Stichtag monatlich an Miete zu zahlen ist. Formulierungen wie „erhöht sich um 3 Prozent“ oder „um 50 Cent pro Quadratmeter“ sind unwirksam. Der Vermieter kann die Miete dann überhaupt nicht erhöhen, auch nicht mit Bezug auf Mietspiegel oder Modernisierung.

Darf der Mietvertrag mich zum Putzen verpflichten?

Manche Mietverträge verpflichten die Mieter, im Haus mitzuarbeiten. In manchen Fällen muss der Mieter in regelmäßigen Abständen das Treppenhaus putzen oder im Winter Schnee schippen und den glatten Gehweg vor dem Haus streuen.
Solche Klauseln sind ebenso zulässig wie sogenannte „Kleinreparaturklauseln“. Diese verpflichten den Mieter zum Beispiel, kleinere Reparaturen in der Wohnung selbst durchzuführen. Oder die Gastherme einmal im Jahr auf eigene Kosten warten zu lassen.

Was bedeuten „Schönheitsreparaturen“ im Mietvertrag?

Achten Sie auch darauf, was in Ihrem Mietvertrag zum Thema Schönheitsreparaturen steht. Nicht alle Formulierungen sind rechtlich gültig – aber wenn sie gelten, müssen Sie vielleicht die Wohnung renovieren, wenn Sie ausziehen. Gerade wenn Sie in eine unrenovierte Wohnung einziehen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie die Wohnung beim Auszug nicht in einem renovieren Zustand übergeben müssen.

Sind Haustiere immer erlaubt?

In bestimmten Fällen können Hunde, Katzen oder exotische Tiere zur Beendigung des Mietverhältnisses führen. Zwar darf ein Vermieter nicht ohne Weiteres Haustiere in der Wohnung verbieten – er muss sie aber auch nicht immer grundsätzlich erlauben. Wenn Sie also mit Ihrem Tier in die neue Wohnung einziehen wollen, sollten Sie vorher die Erlaubnis des Vermieters schriftlich einholen – und diese Erlaubnis zur Sicherheit auch in den Mietvertrag aufnehmen. So sind Sie auf der sicheren Seite, dass Ihnen nicht wegen Ihres Haustiers gekündigt werden kann.

Muss der Vermieter mir Besucher oder den Einzug des Partners erlauben?

Der Vermieter darf dem Mieter keine Vorschriften machen, wer ihn wann besuchen darf und wie lange. Wenn der Mieter geheiratet hat und sein Partner oder seine Partnerin bei ihm einzieht, kann der Vermieter das in der Regel auch nicht verweigern. Verwandte ersten Grades und Ehepartner benötigen hier keine Zustimmung des Vermieters.

Bei „Dritten“ muss der Vermieter zwar benachrichtigt werden, trotzdem kann er ein Zusammenziehen bzw. Zusammenleben mit einem Dritten kaum verhindern: Nach Paragraph 553, Absatz 1, BGB hat der Mieter Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis zur Aufnahme eines Dritten, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Das ist beispielsweise bei einer Lebensgemeinschaft natürlich der Fall.

Auch wenn beispielsweise eine Pflegekraft einzieht, muss der Vermieter das nicht extra genehmigen.

Wann darf ich die Wohnung untervermieten?

Der Mieter darf nicht die gesamte Wohnung untervermieten. In bestimmten Fällen hat der Mieter jedoch durchaus das Recht, ein oder mehrere Zimmer seiner Wohnung unterzuvermieten. Zum Beispiel, wenn er aus beruflichen Gründen viel Zeit in einer anderen Stadt verbringt und wegen der doppelten Haushaltsführung auf die zusätzlichen Einnahmen angewiesen ist. Oder wenn er eine WG gründen möchte oder wenn der Partner ausgezogen ist, mit dem sich der Mieter zuvor die Miete geteilt hat.

In all diesen Fällen muss der Mieter jedoch die Erlaubnis des Vermieters einholen. Der Mieter muss dem Vermieter die Gründe für die Untervermietung schriftlich darlegen und ihm den Namen des Untermieters nennen. Wenn der Vermieter daraufhin dem Mieter die Untervermietung aus einem der o.g. Gründe versagt, kann der Mieter sogar fristlos kündigen.

Der Vermieter darf aber die Erlaubnis verweigern, wenn der Mieter die Wohnung an Touristen untervermieten möchte oder wenn die Wohnung durch den Untermieter überbelegt wäre.

Welche Kündigungsfristen haben Mieter und Vermieter?

Die Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung beträgt für Mieter und Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses grundsätzlich drei Monate. Das ist gesetzlich so geregelt. Je länger Sie als Mieter eine Wohnung bewohnen, desto mehr verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist für den Vermieter.

Wenn Sie länger als 5 Jahre in der Wohnung leben, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist des Vermieters auf 6 Monate.

Wenn Sie länger als 8 Jahre in der Wohnung leben, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist des Vermieters auf 9 Monate.

Die Kündigungsfrist für den Mieter bleibt, wenn nicht vertraglich anders geregelt, in jedem Fall bei drei Monaten.

Kann ich auch andere Kündigungsfristen vereinbaren?

Als Mieter können Sie Ihre Kündigungsfrist nach Absprache mit dem Vermieter vertraglich verkürzen, zum Beispiel auf einen oder zwei Monate. Der Vermieter darf das nicht – er muss immer eine Frist von mindestens drei Monaten für eine ordentliche Kündigung einhalten.
Sie können auch eine Mindestmietdauer vereinbaren, zum Beispiel ein Jahr oder mehrere Jahre. In dieser Zeit darf keine Seite den Mietvertrag kündigen. Und: Wenn die Mindestmietdauer abgelaufen ist und der Mietvertrag nicht verlängert wurde, endet das Mietverhältnis automatisch. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist dann nicht nötig.

Muss der Mieter die Beendigung des Mietverhältnisses begründen?

Als Mieter können Sie aus der Wohnung ausziehen, wann immer Sie wollen. Einen Grund müssen Sie nicht angeben. Sie müssen nur die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten – oder eine kürzere Kündigungsfrist, wenn Sie diese in Ihrem Mietvertrag so vereinbart haben.

Außerdem besteht für den Mieter in bestimmten Fällen ein Sonderkündigungsrecht: Wenn der Vermieter zum Beispiel eine Mieterhöhung oder die Modernisierung der Wohnung oder des Wohnhauses ankündigt, kann der Mieter die Wohnung schon zum übernächsten Monat verlassen. Er muss dann bis zum Ende des Vormonats gekündigt haben. Konkret: Sie erhalten eine Modernisierungsankündigung im März. Wenn Sie bis Ende April gekündigt haben, können Sie zu Ende Mai ausziehen.

Muss der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses begründen, zum Beispiel mit Eigenbedarf?

Der Vermieter kann einen Mietvertrag nicht ohne einen triftigen Grund kündigen. Einer der häufigsten Kündigungsgründe ist ein Eigenbedarf des Vermieters. Eigenbedarf bedeutet, dass ein Vermieter die Wohnung für sich oder für eine Person, die zu seinem Hausstand gehört, „zu Wohnzwecken“ benötigt. Das können zum Beispiel nahe Verwandte sein: Kinder, Eltern, Geschwister, Großeltern oder Enkel des Vermieters. Für entferntere Verwandte kann der Vermieter üblicherweise keinen Eigenbedarf geltend machen.
Auch eine Pflegekraft kann zum Hausstand gehören, und auch auf sie ist der Eigenbedarf anwendbar.
Der Vermieter muss in der Kündigung aus Eigenbedarfsgründen darlegen, für wen er die Wohnung benötigt und warum. Übrigens: Der bloße Wunsch, in seiner eigenen Wohnung zu wohnen, reicht als Grund für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus.

Wann kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen?

In seltenen Fällen darf ein Vermieter dem Mieter fristlos kündigen. Zum Beispiel, wenn der Mieter die Wohnung unerlaubt untervermietet, wenn er sich wiederholt nicht an die Hausordnung hält und zum Beispiel die Nachbarn durch laute Musik um die Nachtruhe bringt. Oder wenn er die Wohnung gefährdet, zum Beispiel kleinere Brände oder immer wieder Wasserschäden auslöst, wenn er den Vermieter beleidigt oder wenn er seine Wohnung für illegale Aktivitäten nutzt.

Der wichtigste Grund für eine fristlose Kündigung sind aber Mietschulden. Wenn der Mieter dem Vermieter zwei Monate hintereinander keine Miete zahlen konnte oder wenn er mit den Mietzahlungen so weit im Rückstand ist, dass Mietschulden in Höhe von zwei Monatsmieten aufgelaufen sind, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

In den meisten Fällen muss der Vermieter den Mieter aber vor einer fristlosen Kündigung schriftlich abmahnen. Damit soll der Mieter die Chance erhalten, sein Verhalten zu ändern. Wenn er das nicht tut, kann die fristlose Kündigung folgen. Sie muss schriftlich abgefasst und eigenhändig unterschrieben sein und sie muss den Grund für die fristlose Kündigung enthalten, sonst ist sie nicht rechtskräftig.

Kann auch der Mieter fristlos kündigen?

Auch der Mieter darf in bestimmten Fällen fristlos kündigen. Zum Beispiel, wenn die Wohnung nicht bewohnbar oder sogar gesundheitsgefährdend ist, wenn es dort zum Beispiel extrem stinkt oder die Heizung nicht funktioniert. Der Mieter darf auch fristlos kündigen, wenn der Vermieter unangekündigt die Wohnung betritt oder den Mieter beleidigt.

Was ist eine Mietaufhebungsvereinbarung?

Manchmal sind Vermieter daran interessiert, dass ein Mieter schnell auszieht – zum Beispiel, wenn die Wohnung verkaufen werden soll. Vor allem in begehrten Wohnlagen kann eine leere Wohnung teurer verkauft werden als eine bereits vermietete. Dies ist aber kein Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. In solchen Fällen können Mieter und Vermieter zum Beispiel eine sogenannte schriftliche Mietaufhebungsvereinbarung aufsetzen. Darin legen beide Seiten ein Datum fest, zu dem der Mietvertrag endet. Oft wird darin auch ein Geldbetrag vereinbart, den der Vermieter dem Mieter für den schnellen Auszug bezahlt. Das können mehrere tausend oder sogar zehntausende Euro sein.