Mietendeckel 2020 – Teil 1

Welche neuen Gesetze gelten jetzt in Berlin?

Vermieter in der deutschen Hauptstadt sind ab Januar 2020 zur Einhaltung neuer Gesetze verpflichtet. Diese hat der Berliner Senat noch Ende 2019 beschlossen. Die wichtigsten Bestandteile sind der sogenannte “Mietendeckel” sowie die Absenkung von Neuvertragsmieten.

Auch die von Politik und Verbänden viel kritisierte “Wuchermiete” greift ab 2020. Von den Änderungen sind circa 1,5 Mio. freifinanzierte Wohnungen für eine Dauer von mindestens 5 Jahren betroffen.

Inhalt:

Das “Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG)” – ein Überblick

  • Mietenstopp: vorläufig keine “normalen” Mieterhöhungen möglich
  • Neuvertragsmiete: Berliner Mietentabelle regelt maximale zu verlangende Miete 
  • “Wuchermieten”: Senkung auf Antrag des Mieters bei der Behörde möglich
  • Bei Verstößen: Bußgelder von bis zu 500.000 Euro

Neue Gesetze bei Mieterhöhungen – konkret:

Ein Teil des neuen Gesetzes sieht vor, dass alle Mieterhöhungen, die nach dem 18.Juni 2019 durchgesetzt wurden, rückwirkend keinen Bestand haben. So sollen Mieter, die gerade in den vergangenen Monaten eine Mieterhöhung bekommen haben, vor übermäßigen Zahlungen geschützt werden.

Doch ein prüfender Blick zeigt: Trotz der Regelung haben Vermieter ab dem Jahr 2022 durchaus die Möglichkeit, die Miete jährlich leicht anzupassen, nämlich um maximal bis zu 1,3 Prozent. Der sogenannte “Inflationsausgleich” sorgt dafür, dass der Vermieter durch die Inflation nicht jedes Jahr weniger Miete einnimmt.

Auch bei Substanzgefährdung kann der Vermieter reagieren. Stellt der Mietenstopp ein finanzielles Risiko für ihn dar und gefährdet die Rentabilität des Objektes, kann er bei der jeweiligen Behörde einen Antrag auf wirtschaftlichen Härtefall stellen. Nach Prüfung des Falls wird dann ggf. eine Mieterhöhung gestattet.

Neue Gesetze bei Neuvertragsmieten – konkret:

Auch bei Neuvermietungen gibt es Neuerungen für die Vermieter: ab 2020 darf allerhöchstens die Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis, genannt “Vormiete”, vom neuen Mieter verlangt werden. Allerdings auch dann nur bis zur neu festgelegten Mietobergrenze:

Die folgenden Mietobergrenzen gelten in Berlin ab 2020 (ohne Zu- und Abschläge):
NummerErstmalige Bezugsfertigkeit und AusstattungMietpreis pro qm
1.bis 1918
mit Sammelheizung und mit Bad
6,45€
2.bis 1918
mit Sammelheizung oder mit Bad
5,00€
3.bis 1918
ohne Sammelheizung und ohne Bad
3,92€
4.1919 bis 1949
mit Sammelheizung und mit Bad
6,27€
5.1919 bis 1949
mit Sammelheizung oder mit Bad
5,22€
6.1919 bis 1949
ohne Sammelheizung und ohne Bad
4,59€
7.1950 – 1964
mit Sammelheizung und mit Bad
6,08€
8.1950 – 1964
mit Sammelheizung oder mit Bad
5,62€
9.1965 – 1972
mit Sammelheizung oder mit Bad
5,95€
10.1973 – 1990
mit Sammelheizung und mit Bad
6,04€

Kann die Miete die Mietobergrenze trotzdem überschreiten?

In einigen Fällen ist es möglich, dass die veranschlagte Miete über die Mietobergrenze hinausgeht. Die sogenannten “Zuschläge” gelten nur für Objekte, die bestimmte Herausforderungen erfüllen. Zuschläge auf die Mietobergrenze sind in folgenden Fällen möglich:

  • Wohnraum befindet sich in einem Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen
    • gesetzlicher Zuschlag: +10%
  • Wohnraum mit moderner Ausstattung
    • Zuschlag (1€ pro Quadratmeter), wenn mind. 3 der 5 folgenden Merkmale erfüllt werden:
      • schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
      • Einbauküche vorhanden
      • hochwertige Sanitärausstattung vorhanden hochwertiger Bodenbelag in der Mehrzahl der Wohnräume vorhanden
      • Energieverbrauch von weniger als 120 kWh/qm
  • Zuschlag bei bisher sehr geringer Miete: wenn die Miete besonders niedrig (unter 5.02€ /qm) war, darf diese bei Wiedervermietung um 1,00€ auf max. 5,02€ pro Quadratmeter angehoben werden.

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Absenkung der “Wuchermiete” aus Altverträgen

Auch zum Thema der exzessiv hohen Preise hat die rot-rot-grüne Regierung einen Plan. Mieter sollen die Möglichkeit bekommen, gegen sogenannte “Wuchermieten” aus Altverträgen vorzugehen. Verlangt der Vermieter deutlich zu hohe Mieten, kann der Mieter bei der entsprechenden Behörde eine Absenkung des Werts beantragen.

Dazu ist erst einmal wichtig, zu definieren, wann eine Wuchermiete vorliegt. Der Gesetzgeber hat in diesem Fall entschieden, eine Wuchermiete liegt dann vor, wenn die Mietobergrenze um mindestens 20 Prozent überstiegen wird. Ganz so einfach ist es dann aber doch nicht, denn es sind noch diverse Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen: 

Auf die Mietobergrenze aus der Tabelle (s.o.) werden 13% Aufschlag addiert, was die Regierung mit den gestiegenen Einkommen in der Hauptstadt begründet. Dazu kommen dann noch kleinere Zu- bzw. Abschläge, die sich aus der Lage des Objektes ergeben. 

Bei einfachen Lagen werden 28 Cent pro Quadratmeter vom Mietpreis abgezogen, bei mittleren Lagen sind es neun Cent pro Quadratmeter, die abgezogen werden. Einzig bei guten Lagen gibt es einen Aufschlag auf die Mietobergrenze: 74 Cent pro Quadratmeter werden als Zuschlag addiert.

Die Regelung zur Wuchermiete wird erst im Herbst 2020 final umgesetzt.

Modernisierungsumlagen konkret:

Doch was geschieht, wenn der Vermieter die Wohnung modernisiert? Bisher konnten Vermieter nach einer Modernisierung bis zu 11% der Gesamtkosten auf die Jahresmiete umlegen. Bei einer Reparatur von 10.000 Euro konnte der Vermieter 1.100 Euro auf die Miete aufschlagen, was umgerechnet einer Erhöhung von über 90 Euro pro Monat entspricht. Viele Vermieter nutzten dies aus, um nach einer marginalen Instandsetzung direkt einen Modernisierungzuschlag auf den Mieter umzulegen.

Im Zuge des Berliner Mietendeckels gibt es auch hier einen Vorstoß der Regierung: Eine Umlage der Modernisierungskosten ist weiterhin erlaubt, allerdings darf die Mietobergrenze auch dann nicht überschritten werden. Sie erhöht sich jedoch um 1 Euro pro Quadratmeter. Würde die Miete nach Modernisierung diese Mietobergrenze +1 Euro überschreiten, muss der Vermieter die Erhöhung bei der entsprechenden Behörde genehmigen lassen und zusätzlich einige Kriterien erfüllen.

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Neben der monatlichen Zahlung der Miete fallen für Mieter zusätzlich jeden Monat Nebenkosten an. Diese liegen durchschnittlich zwischen 50 und 150 Euro, je nach Wohnungsgröße und Wohnlage. So kommen monatlich oft nochmal einige Hundert Euro zusammen.

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