Mietendeckel 2020 – Teil 2

Neues Gesetz sorgt für Unmut in der Hauptstadt

Die Bundestagsfraktion der CDU hat Ende des vergangenen Jahres entschieden, vor dem Bundesverfassungsgericht gegen den geplanten Mietendeckel in Berlin zu klagen. Damit stellt sich die Partei gegen die Pläne des rot-rot-grünen Berliner Senats.

Inhalt:

Die aktuelle Lage:

  • Bereits im Juni beschloss die rot-rot-grüne Regierung den sogenannten “Mietendeckel” für Berlin
  • Im Oktober hatte der Berliner Senat konkrete Pläne zur Mietendeckelung beschlossen, darunter auch die umstrittene Wucherpreis-Klausel
  • am 26. Nov. offiziell beschlossen, Abgeordnetenhaus wird das Gesetz bis Anfang 2020 verabschieden
  • Linke Senatorin Karin Lompscher hat bereits Ideen für einen “Bodenpreisdeckel” geäußert. Die stark gestiegenen Grundstückspreise seien in den meisten Fällen Grund für den langsamen Wohnungsneubau und die extrem steigenden Mieten.

Heftige Reaktionen aus der Hauptstadt

Der geplante Mietendeckel stieß sowohl in der Politik als auch bei Verbänden und Vereinen auf starke Kritik. Die Oppositionsparteien CDU und FDP reagierten bereits Mitte des Jahres mit großer Skepsis auf die Pläne. Sie kündigten an, die Regelung auf ihre Verfassungsmäßigkeit prüfen zu wollen, sowohl auf Landes- als auch auf Bundesebene. Die Pläne seien ein direkter Einschnitt in die Freiheit der Vermieter.

Ferner würden wichtige Bundesgesetze wie beispielsweise die Mietpreisbremse und den Mietspiegel ausgehebelt. Somit seien die neuen Regelungen kontraproduktiv, so die Bundestagsfraktion der CDU. Als Instrument zur Klage setzt die CDU wohl auf eine sogenannte “Normenkontrollklage”. Auch die FDP hatte einen solchen Schritt in Erwägung gezogen.

Der Immobilienverband IVD der Immobilienberater, Makler und Verwalter, dem rund 6.000 Unternehmen aus Wohnungs- und Immobilienwirtschaft angehören, äußerte sich ebenfalls sehr skeptisch zu dem “irrsinnigen Vorhaben” (Zitat von Jürgen Michael Schick, Präsident IVD) der Regierung. Gleichzeitig lobte er die CDU CSU Bundestagsfraktion für ihr umgehendes Einschreiten. Auch viele Verfassungsrechtler halten die Regelung zur Mietpreisdeckelung für verfassungswidrig.

Die Pläne des Senats in Zahlen

Linke, SPD und Grüne haben Ende November im Senat beschlossen, dass bei Bestands- und Neuvermietungen die Höchstmiete um maximal 20 Prozent überschritten werden darf. Die entsprechenden Obergrenzen sind aus einer veröffentlichten Tabelle abzulesen, die den Mietspiegel von 2013 abbildet. Die Tabelle beschreibt die Mietobergrenzen für unterschiedliche Baujahre mit unterschiedlicher Ausstattung. Entscheidend sind hier neben dem Baujahr außerdem die Ausstattung (mit oder ohne Sammelheizung, mit oder ohne Bad und WC in der Wohnung) sowie die Wohnlage (Unterscheidung zwischen einfach, mittel, gut). Dieser Mietspiegel wurde vom Senat zum Maßstab erklärt, da im Jahr 2013 der Berliner Wohnungsmarkt laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung noch vollkommen intakt war.

Der aktuellste Mietspiegel von 2019, auf den sich erstmals seit 2013 alle Vermieter- und Mieterverbände geeinigt hatten, verliert seine Gültigkeit. Der IVD kritisiert an der Maßnahme, dass Vermieter, die ihre Mieten an die Mietpreisbremse von 2019 angepasst haben, nun große Verluste hinnehmen müssen.

Wie wird sich die Berliner Immobilien-Landschaft verändern?

Sowohl Kritiker der neuen Gesetzgebungen als auch die schwarz-gelbe Opposition  prophezeien große negative Entwicklungen für den Berliner Wohnungsmarkt.

Der IVD startete unmittelbar nach dem Beschluss durch den Senat eine Umfrage unter Immobilienunternehmen aus Berlin und dem Brandenburger Umland. Über 90 Prozent der Befragten vermuten, dass die Investitionen in Neubau um mehr als die Hälfte zurückgehen werden. Ein Drittel glaubt sogar an einen kompletten Investitionsstopp.

Auch bei Bestandswohnungen sind sich die Immobilienprofis grundsätzlich einig: Über 99 Prozent der Befragten schätzen, dass es deutlich weniger oder gar keine Investitionen mehr in Modernisierungen von Bestandswohnungen geben wird. Über 85 Prozent rechnen fest mit einem extremen Rückgang der Immobilienkäufe. Über ein Drittel der befragten Unternehmen plant daher bereits einen Rückzug aus der Hauptstadt oder einen Wechsel auf Gewerbeimmobilien.

Eine Einfrierung, die eigentlich gar keine ist

Die Mieten in Berlin sollen ab Januar 2020 für 5 Jahre “eingefroren” werden, um dem Wohnungsmarkt Luft zum Durchatmen zu geben. Dies soll rückwirkend ab dem 18. Juni 2019 gelten. Doch sollen Vermieter ab dem Jahr 2022 einen Inflationsausgleich von 1,3 Prozent auf die Miete aufschlagen können. So soll verhindert werden, dass die Inflation die Renditen der Vermieter von Zeit zu zeit immer stärker mindert.

Auch Modernisierungsmaßnahmen für mehr Barrierefreiheit oder den Klimaschutz sollen mit bis zu 1€ auf die Miete umgelegt werden können. Auch zur Vermeidung von Substanzgefährdung dürfen Vermieter die Miete über den Mietendeckel anheben, allerdings nur mit behördlicher Genehmigung.

Somit ist die Miete für die kommenden Jahre nicht exakt festgelegt, je nach Einzelfall sind Aufschläge und Anpassungen der Miete nach Umbauten rechtmäßig. Diese dürften im Vergleich zu den hohen Mieterhöhungen der letzten Jahre allerdings durchaus klein ausfallen. 

Das sagen die Berliner Bürger zum Mietendeckel

Die Leidtragenden der steigenden Mieten der letzten Jahre sind die Bürger der Hauptstadt. Besonders schlimm traf es diejenigen, die in den betroffenen Stadtteilen wie Kreuzberg und Friedrichshain leben. Viele konnten den steigenden Preisen nicht folgen, mussten ihre Wohnung oder sogar den Stadtteil verlassen. Aus der Frustration entwickelten sich zahlreiche Bürgerinitiativen und Verbände, die es zum Ziel hatten, die maßlosen Mietsteigerungen zu bremsen oder bestenfalls zu stoppen. 

Dementsprechend überrascht es nicht, dass die Mehrzahl der Berliner den geplanten Mietendeckel durchaus positiv sieht. Laut einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts “Infratest Dimap” im Auftrag des RBB und der “Berliner Morgenpost” sind von den 1.000 befragten Personen etwa 70 Prozent sowohl für die Mietobergrenze als auch für den Mietendeckel. 

Trotzdem zeigten die Befragten Skepsis: Etwa zwei Drittel äußerten die Bedenken, dass die Deckelung der Mieten wie bereits oben beschrieben in einer mangelnden Instandhaltung der Mietobjekte resultieren könnte. Nur knapp 30 Prozent gehen von einem langfristigen positiven Effekt des Mietendeckels auf die Mietpreise in der Hauptstadt aus. 

Ob der Mietendeckel in den kommenden Jahren zu einer Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt führen wird, lässt sich momentan noch nicht sagen. Glaubt man Verbänden und Vereinen, stehen der Branche nun dunkle Zeiten bevor. Regierung und Senat halten jedoch nach wie vor an den Plänen fest.

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