Berliner Gericht urteilt zur Mietpreisbremse

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Berlin, Urteil vom 29.03.2017

Das Landgericht Berlin hat nun auch in einer Frage überhöhter Mieten entschieden. Damit ist in Berlin das dritte Urteil zur Mietpreisbremse ergangen. Letztes Jahr hatte bereits das Amtsgericht Lichtenberg einen Fall zur Mietpreisbremse entschieden – im Sinne der Mieter. Das Gesetz zur Mietpreisbremse gibt Mietern eine etwas umständliche Möglichkeit, sich gegen überhöhte Mieten bei Neuvermietungen zu wehren. Sie müssen dafür erst dem Vermieter eine Rüge aussprechen und nachweisen, dass die Miete tatsächlich über den ortsüblichen Werten liegt. Wenn der Vermieter darauf nicht reagiert, dann kann der Mieter klagen. Was äußerst selten zu passieren scheint, denn viele Berichte über Urteile zur Mietpreisbremse gibt es nicht. Doch nun ist in Berlin eines sogar durch zwei Instanzen gewandert.

Vermieter musste zahlen, die Miete ist unwirksam

In erster Instanz hatte das Amtsgericht Neukölln bereits für die Mieter entschieden. Diese hatten eine Wohnung mit einer Kaltmiete von 725 Euro gemietet und diese Miete dann mit dem Berliner Mietspiegel abgeglichen. Der Vergleich ergab, dass die Miete über 200 Euro zu hoch angesetzt war. Nach erteilter Rüge senkte der Vermieter die Miete nicht und so ging es vor Gericht. Das AG Neukölln gab den Mietern recht, auch wenn es einen geringfügig abweichenden Betrag ausrechnete. Während die Prüfung der Mieter mithilfe des Mietspiegels 221,42 Euro zu viel Miete ergab, kam das Gericht auf ‚nur‘ 221,09 Euro.

Das Gericht erklärte die vom Vermieter angesetzte Miete für unwirksam und dieser musste die zu viel entrichtete Miete in Höhe von insgesamt 1105,45 Euro zurückzahlen, rückwirkend für fünf Monate ab dem Zeitpunkt der Rüge. Außerdem musste er die geringere, vom Gericht ausgerechnete Miete, akzeptieren. Der Vermieter hatte zum Beweis für die Gültigkeit der ursprünglich verlangten Miete 23 Vergleichswohnungen beigebracht, die das Gericht jedoch als unerheblich ansah. Zwar ist es grundsätzlich möglich, auch Vergleichswohnungen zu nennen, um nachzuweisen, dass es sich bei einer Miete um eine ortsübliche Miete handelt. Der Mietspiegel hatte hier jedoch Vorrang.

Das Landgericht Berlin bestätigte das Urteil in zweiter Instanz und ließ auch keine Revision zu. Der Fall wird also mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht noch vor dem Bundesgerichtshof verhandelt werden. Sowohl das AG Neukölln, also auch das LG Berlin befassten sich außerdem mit der Frage der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse, vor allem im Hinblick auf Aspekte des Eigentumsschutzes. Beide Gerichte befanden das Gesetz für verfassungsmäßig und argumentierten, dass es das Prinzip des Eigentumsschutzes nicht verletzten würde. Eigentum habe auch einen sozialen Aspekt, der gerade beim Wohnungsbau zu Tragen käme. Sich mit Hilfe seines Eigentums durch überhöhte Mieten zu bereichern sei nicht von der Verfassung geschützt, so die Gerichte.

Vorhergehendes Urteil zur Mietpreisbremse 2016 ergangen

Bereits letztes Jahr entschied das AG Lichtenberg in einem ähnlichen Fall. Es war das erste Urteil, das in Berlin zur Mietpreisbremse ergangen war. Dort ging es um einen etwas geringeren Betrag. Die Miete war von der Vermieterin etwas über 32 Euro zu hoch angesetzt worden. In dem Prozess war die Anwendbarkeit des Berliner Mietspiegels zum Nebenschauplatz geworden. Das Gericht entschied jedoch, dass der Berliner Mietspiegel wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht und deswegen als Grundlage für einen Nachweis über eine zu hohe Miete ausreicht. Außerdem gab es ebenfalls den Mietern recht.

Das, was umgangssprachlich Mietpreisbremse genannt wird, ist eigentlich das Mietrechtsnovellierungsgesetz bzw. § 556d BGB „Zulässige Höhe bei Mietbeginn“. Der Paragraph ermächtigt die Landesregierungen, Verordnungen zu erlassen, die dafür sorgen sollen, dass in sogenannten angespannten Wohnungsmärkten die Neuvermietungsmieten gedeckelt werden. Wird eine Wohnung neu vermietet, so darf die neue Miete die alte bzw. die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 Prozent übersteigen. Zum Beweis kann unter anderem ein qualifizierter Mietspiegel herangezogen werden. Die Verordnungen der Länder sind fünf Jahre gültig. Die Mietpreisbremse wird allerdings von vielen Seiten als wirkungslos kritisiert. Die Politik hat inzwischen Nachbesserungen angekündigt.

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