Was tun, wenn der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellt?

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Jeder Mieter hat einen gesetzlichen Anspruch auf eine jährliche Abrechnung der Betriebskosten. Denn die Betriebskostenvorauszahlungen sind nur eine Schätzung. Was der Vermieter tatsächlich an Betriebskosten ausgegeben hat, weiß er erst, wenn der Abrechnungszeitraum rum ist und er die Rechnungen der Dienstleister erhält. Dann kann er gegen die Vorauszahlungen der Mieter aufrechnen und feststellen, ob diese ausgereicht haben, um alle Ausgaben zu decken.

Für die Zustellung einer Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes zwölf Monate Zeit. Die meisten Vermieter rechnen auch jährlich über ihre Betriebskostenausgaben mit den Mietern ab – mal zur Freude und mal zum Leidwesen derselben. Wenn keine Abrechnung kommt, dann freuen sich vielleicht die Mieter, die sonst immer nachzahlen mussten und unzufrieden sind nur die, die häufig ein Guthaben ausgezahlt bekamen. Doch ob ein Mieter nun eine Nachzahlung erhalten sollte oder ein Guthaben, kann er nur ganz genau wissen, wenn er eine Betriebskostenabrechnung erhält. Mieter tun also gut daran, darauf zu bestehen, dass der Vermieter abrechnet. Dafür haben sie verschiedene Möglichkeiten – je nachdem, ob sie noch in der Wohnung wohnen oder es sich um ein ehemaliges Domizil handelt.

Keine Nebenkostenabrechnung im laufenden Mietverhältnis

Wenn der Mieter einen laufenden Mietvertrag hat und der Vermieter nicht über die Betriebskosten abrechnet, dann hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB. Er kann also bis auf Weiteres die Zahlung der Vorschüsse auf Betriebskosten einstellen, bis der Vermieter eine Abrechnung vorlegt. Die zurückbehaltenen Vorauszahlungen sollte der Mieter auf jeden Fall zurücklegen, weil er sie zurückzahlen muss, sobald der Vermieter eine Abrechnung vorlegt. Der Mieter sollte von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, weil er ansonsten sein Recht verwirkt, später noch zu klagen, z.B. nach Auszug.

Das ist die andere Möglichkeit, die der Mieter hat. Er kann den Vermieter darauf verklagen, eine Abrechnung zu erstellen. Der Vermieter kann zu jedem Zeitpunkt eine Abrechnung nachreichen, auch wenn der Fall schon vor Gericht ist. Der Prozess kann dann beendet werden, aber der Vermieter trägt die Kosten dafür.

Da erst geklagt werden kann, wenn die Abrechnungsfrist verstrichen ist, kann der Vermieter – egal wie der Prozess und alles Weitere verläuft – auf gar keinen Fall mehr Nachzahlungen verlangen. Dafür hätte er rechtzeitig über die Betriebskosten abrechnen müssen. Guthaben müssen allerdings ausgezahlt werden. Außerdem fängt mit Ablauf der Abrechnungsfrist eine Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB zu laufen. In dieser Zeit hat der Mieter die Möglichkeit, auf Abrechnung zu klagen.

Unterlassene Abrechnung nach Auszug

Ist der Mieter bereits ausgezogen und der Vermieter unterlässt die Abrechnung, dann ist der Mieter nicht verpflichtet, erst auf Abrechnung zu klagen. Denn bei einem beendeten Mietverhältnis kann der Mieter keine Vorauszahlungen mehr einbehalten und hat deswegen kein Druckmittel gegen den Vermieter. Auf Abrechnung zu klagen, die der Vermieter ganz offensichtlich nicht bereit ist, abzuliefern, wäre daher müßig. Der Bundesgerichtshof hat ausgezogenen Mietern die Möglichkeit eingeräumt, sofort auf Rückerstattung aller Vorauszahlungen zu klagen.

Auch hier hat der Vermieter während des Prozesses noch die Möglichkeit, eine Betriebskostenabrechnung anzufertigen. Sogar wenn der Mieter vor Gericht gewinnt und ihm die Summe aller Vorauszahlungen zugesprochen wird, ist noch nicht Schluss. Auch dann kann der Vermieter immer noch ordnungsgemäß abrechnen und sich auch die Vorauszahlungen nach erfolgter Abrechnung zurückzuholen, indem er wiederum auf Rückerstattung klagt.

Ein Beispiel: Der Mieter hat im letzten Abrechnungszeitraum 1.500 Euro Vorauszahlungen auf Betriebskosten geleistet. Er zieht nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes aus und der Vermieter rechnet nicht über die Nebenkosten ab. Der Mieter klagt sofort auf Rückzahlung der gesamten Vorschüsse und bekommt recht. Der Vermieter besinnt sich daraufhin eines Besseren und erstellt eine Abrechnung. Diese ergibt, dass die Betriebskostenausgaben 1.700 Euro betrugen. Hätte der Vermieter rechtzeitig abgerechnet, dann hätte der Mieter also 200 Euro nachzahlen müssen. So aber klagt der Vermieter auf Rückerstattung der Vorauszahlungen, die er vom Mieter nach erfolgreichem Prozess zurückerhält. Die Nachzahlung bekommt der Vermieter nicht.

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Die Gerichte haben hier ein etwas umständliches Konstrukt geschaffen, was es einerseits dem Mieter ermöglichen soll, eine Abrechnung zu erhalten und andererseits dem Vermieter, trotzdem seine Ausgaben zu decken. Denn die Ausgaben für Betriebskosten entstehen dem Vermieter ja in jedem Fall. Wenn er keine Möglichkeit hätte, die Vorauszahlungen zurückzubekommen, dann würde er durch eine nicht erfolgte Abrechnung automatisch darauf verzichten. Diese Situation wollte der Gesetzgeber vermeiden. Der ganze Vorgang ist vor allem dazu gedacht, den Vermieter dazu zu bewegen, eine Betriebskostenabrechnung anzufertigen. Außerdem wäre der Mieter im laufenden Mietverhältnis sonst benachteiligt. Denn er muss die zurückbehaltenen Vorschüsse zurückzahlen.

Werden dem Mieter also die Vorauszahlungen zugesprochen, so sollte er diese beiseitelegen oder alternativ ein finanzielles Polster zu Verfügung haben, dass es ihm erlaubt, alles wieder zurückzuzahlen. Eine Nachzahlung kann der Vermieter – wie in dem Beispiel erläutert – auch hier in jedem Fall nicht mehr verlangen, denn die Abrechnungsfrist ist bereits abgelaufen. Ein Guthaben muss er jedoch auszahlen.

Wie können Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen?

Nebenkostenabrechnungen sind rechtlich komplex und rechnerisch kompliziert. Die beste Möglichkeit ist daher, die Abrechnung von einem Experten prüfen zu lassen. Ob sich das lohnt, können Sie in unserem kostenlosen Schnell-Check in nur 2 Minuten herausfinden.

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