Kosten für die Entfernung von Graffitis umlagefähig

Entfernung von Graffiti in den Nebenkosten

Grundsätzlich ist es sehr umstritten, ob die Kosten für das Entfernen von Graffiti über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter verteilt werden können.

Auch vor Gericht werden unterschiedliche Urteile über diese Art der Gebäudereinigung getroffen. Häufig geht es um die Frage, ob die Entfernung des Graffitos eher einer Instandsetzung als einer laufenden entstehenden Kostenposition zuzurechnen ist.

Wann kann Graffiti-Entfernung umgelegt werden und wann nicht?

Eine Instandhaltung liegt immer dann vor, wenn eine Sachbeschädigung durch das Graffiti selber oder dessen Entfernung, gegeben ist. Es ist also danach zu beurteilen, ob das Graffiti beseitigt werden kann, ohne dass die Substanz der Wand dadurch Schaden nimmt, zum Beispiel durch starken Farbabrieb oder Löcher.

War die Reinigung ohne weiteres möglich und befand sich die Farbschmiererei innerhalb des Gebäudes, beispielsweise im Treppenhaus, so können die entstandenen Kosten einfach im Rahmen der normalen Hausreinigung umgelegt werden. Den Mieter erwartet hier also eine weitere Kostenposition in der Nebenkostenabrechnung.

Nicht umlagefähig hingegen sind die Entfernungskosten für Graffiti, wenn durch die Farb-Verschmutzung ein Großteil der Fassade verunreinigt wurde und die Entfernung mit einer Fassadenreinigung einhergehen muss.

Denn die Reinigung der Fassade ist nicht explizit im Katalog der Betriebskostenarten in der Betriebskostenverordnung aufgelistet, sondern fällt unter die sonstigen Betriebskosten.

Entfernung von Graffiti als sonstige Betriebskosten

Sonstige Betriebskostenarten sind solche Positionen, die durch den Betrieb des Gebäudes laufend entstehen, aber nicht explizit aufgelistet sind. Gehört also die Entfernung von Graffiti an den äußeren Hauswänden zu den regelmäßigen Verschmutzungen, die von Ihrem Vermieter oder einem Reinigungsdienst in regelmäßigen Abständen entfernt werden, so sind diese Kosten grundsätzlich auf die Mieter umlegbar.

Kommt es allerdings nur einmalig oder sehr selten zu einer Verschmutzung der Hauswände durch Graffiti und dessen Entfernung, so sind diese Kosten nicht mehr als „laufend“ zu bezeichnen und fallen unter den Begriff der nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten.

Es gilt also bei der Nebenkostenabrechnung darauf zu achten, ob es sich um regelmäßig anfallende Kosten gehandelt hat oder ob es eine einmalige oder gar erstmalige Kostenposition war.
Unter Umständen lässt sich dieser Punkt nur durch eine Einsichtnahme in die Belege klären.

Wurde die Umlage wirksam vereinbart?

Fällt die Graffitentfernung, aufgrund ihres regelmäßigen Charakters, unter den Tatbestand einer sonstigen Betriebskostenart, ist nur noch maßgeblich, ob die Umlage dieser Betriebskosten vereinbart wurde oder nicht. Wurde sie wirksam vereinbart, muss der Mieter auch für diese Kosten aufkommen.

Graffiti in den NebenkostenZusammenfassend muss sich der Mieter die Frage stellen, ob die Graffitientfernung vom Vermieter regelmäßig durchgeführt wird.

Ist das nicht der Fall sind die Kosten nicht umlagefähig.

Falls doch eine Regelmäßigkeit vorliegt, ist für eine Umlage in den Nebenkosten der Bestand wichtig, ob das Graffiti im Treppenhaus oder an der Fassade vorliegt.

An der Fassade kann es nur eine sonstige Betriebskostenart sein, im Treppenhaus kann es im Rahmen der Hausreinigung umgelegt werden.

Neben dieser durchaus nicht einfachen Rechtslage gibt es viele andere Nebenkosten, bei denen ebenfalls Fehler in der Umlage und in der Erstellung der Abrechnung entstehen können.

Ob zum Beispiel alle Fristen, Verteilerschlüssel und formelle Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung erfüllt sind, kann eine Prüfung zu Tage fördern.