Eigentümerwechsel – Tipps und Infos für Mieter und Vermieter

In den letzten Jahren hat der Kauf/Verkauf von Häusern und Wohnungen in Ballungszentren wie Berlin stark zugenommen. Was dies für Mieter bedeutet und was diese zu beachten haben, ist gesetzlich geregelt.

Das Mietverhältnis

Bei einem Eigentümerwechsel gilt grundsätzlich: „Kauf bricht nicht Miete“ nach § 566 BGB. D.h., bestehende Mietverträge werden durch den Eigentümer- bzw. Vermieterwechsel nicht berührt. Der neue Eigentümer tritt an Stelle des vorherigen in den Mietvertrag ein und übernimmt alle im Mietvertrag vereinbarten Rechte und Pflichten. Dies betrifft beispielsweise die Konditionen zu Mietzahlungen, Nebenkosten, Kaution und Kündigung. Auch in Erbfällen und bei Zwangsversteigerungen gilt dieser Grundsatz.

Zahlung der Miete nach Eigentümerwechsel

In der Regel teilt der vorherige Vermieter den Mietern mit, dass ihr Haus oder ihre Wohnung verkauft wurde.  Fordert er sie zugleich auf, die Miete an den neuen Eigentümer zu zahlen, ist dies rechtlich bindend, wenn der Eigentümerwechsel rechtlich vollzogen wurde. Bitte achten Sie als Mieter darauf, eventuell bestehende Daueraufträge anzupassen. Sollte die Miete nach der Ankündigung dennoch an den bisherigen Vermieter gehen, kann es passieren, dass der neue Vermieter diese ebenfalls einfordert.

Sollten Mieter erst nach ihrer regulär getätigten Mietzahlung über den Eigentümerwechsel bzw. die neuen Zahlungsinformationen informiert worden sein, sind sie jedoch Ihrer Zahlungspflicht nachgekommen. Die Miete geht dann ab dem folgenden Monat an den neuen Eigentümer. Dies gilt auch, wenn ihnen die neuen Zahlungsinformationen erst nach dem 15. des Monats zukommen.

Übrigens muss der neue Eigentümer seinen Mietern den rechtskräftigen Wechsel schriftlich nachweisen. Denn erst, nachdem er im Grundbuch eingetragen wurde, hat er Anspruch auf die Miete. Eine vorauseilenden Überweisung an den neuen Eigentümer ohne entsprechende Ankündigung sollten Mieter also nicht vornehmen.

Der Grundbucheintrag – volle Vermieterrechte

Die Unterzeichnung des Kaufvertrags allein macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer. Der unterzeichnete Vertrag gilt zunächst als Vormerkung im Grundbuch. Zwischen der Unterzeichnung und der Eintragung können mitunter Monate vergehen. Erst nach der tatsächlichen Eintragung im Grundbuch besitzt der Käufer also volle Vermieterrechte und kann beispielsweise Instandsetzungen, Modernisierungen oder Miet- oder Nebenkostenerhöhungen ankündigen.

Wer auf Nummer sicher gehen und sich über den Eigentümerwechsel vergewissern möchte, kann auch Einsicht in das Grundbuch nehmen. Als Mieter können Sie dies jederzeit mit Ihrem Personalausweis und Mietvertrag bei Ihrem zuständigen Grundbuchamt tun.

Nebenkosten: Wer ist zuständig nach Eigentümerwechsel?

Für viele Mieter und Vermieter stellt sich außerdem die Frage, welche Auswirkungen ein Eigentümerwechsel auf die Nebenkostenabrechnung- und Zahlung hat. Wie eingangs erwähnt, übernimmt der neue Eigentümer die Verpflichtung des vorherigen und somit auch die Verpflichtung zur Abrechnung ab dem Zeitpunkt des Eigentümerwechsels.

Diese Pflicht bezieht sich auf den vollständigen Abrechnungszeitraum, was in der Regel ein Kalenderjahr umfasst. Eine Aufteilung zwischen dem vorherigen und dem neuen Vermieter ist nicht möglich. Eine Zwischenabrechnung durch den bisherigen oder neuen Eigentümer/Vermieter ist gemäß einem Urteil des BGH (14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99) also nicht zulässig.

Die im Vertrag festgelegten Vereinbarungen zu den Nebenkosten wie die Höhe der Abschläge bleiben selbstverständlich ebenso unverändert.

Auf den Mieter sollten also keine Änderungen oder Komplikationen zukommen, weder bezüglich der Vorauszahlung, noch bezüglich der Abrechnung. Er erhält wie gehabt eine Jahresabrechnung am Ende des Abrechnungszeitraumes. Die nachträgliche Verteilung der vorausgezahlten Beträge ist interne Sache des bisherigen und neuen Eigentümers. Der Mieter muss eventuell nur mit einer Zwischenablesung der Zählerstände rechnen, die für einen internen Kostenausgleich nötig sein kann. (BGH, ZMR 2001,17).

Klärungsbedarf nach Eigentümerwechsel

Eventuell anfallende Ansprüche nach der Abrechnung werden ebenso zwischen dem neuen Eigentümer und dem Mieter geregelt. Sollte also ein Nachzahlungsbetrag anfallen, muss dieser an den neuen Eigentümer gezahlt werden. Dieser hat umgekehrt die Pflicht, bestehende Guthaben an den Mieter auszuzahlen oder zu verrechnen.

Sollten Sie als Mieter Einwände hinsichtlich Ihrer Nebenkostenabrechnung haben, machen Sie diese ebenso dem neuen Vermieter gegenüber geltend. Dies geht auf eine Entscheidung des BGH vom 03.12.2003, Az.: VIII ZR 168/03 zurück, welche eindeutig besagt, dass nach dem Eigentümerwechsel entstandene Ansprüche dem neuen Eigentümer gegenüber geltend gemacht werden müssen.

Ansprüche, die jedoch eindeutig vor dem Eigentümerwechsel entstanden und fällig geworden sind, müssen zwischen den vorherigen Mietparteien geklärt werden (BGH, 19. Oktober 1988, Az.: VIII ZR 22/88). Dies betrifft also auch Nebenkosten, die auf einen bereits abgeschlossenen Abrechnungszeitraum zurückgehen. Wenn ein Mieter also Anliegen oder Einwände zu einer Abrechnung hat, die vor dem Eigentümerwechsel abgeschlossen wurde, muss er sich an den vorherigen Vermieter wenden.

Als einfache Faustregel gilt: Der richtige Ansprechpartner für eventuelle Einwände oder Ansprüche ist immer derjenige, der die Pflicht zur Erstellung der betreffenden Abrechnung hat/hatte.

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