Der große Miet­neben­kosten-Check 2018

1. Zusammenfassung des Mietnebenkosten-Checks 2018
2. Die grundsätzliche Problematik von Mietnebenkostenabrechnungen
3. Hausverwalter vs. private Vermieter
4. Städte im Mietnebenkosten-Vergleich
5. Häufigste Fehlerquellen in Mietnebenkostenabrechnungen
6. Möglichkeiten die eigene Mietnebenkostenabrechnung zu überprüfen

“In 73% aller Fälle konnten wir Fehler in den Mietnebenkostenabrechnungen finden. Im Durchschnitt waren die falschen Abrechnungen 248 € zu hoch.”

Dabei macht es einen großen Unterschied, wer die Abrechnung erstellt. Sowohl Fehlerquote, als auch Fehlbetrag hängen stark davon ab, ob eine professionelle Hausverwaltung oder aber ein privater Vermieter für die Abrechnung verantwortlich ist. In beiden Kategorien schneiden die Hausverwalter deutlich besser ab (siehe Hausverwalter vs. private Vermieter).

Auch regional tun sich große Unterschiede auf. Der Vergleich zwischen Berlin, Hamburg, Köln, Leipzig und München hat Fehlerquoten von 54 bis 79% aufgedeckt. Die Fehlbeträge schwanken zwischen 105 € und 253 € (siehe Städte im Mietnebenkosten-Vergleich).

Der mit Abstand häufigste Grund für falsche Abrechnungen in unserer Analyse waren falsche Verteilerschlüssel. Sowohl Hausverwalter (58%), als auch private Vermieter (72%) haben in mehr als jeder zweiten Abrechnung mit falschen Verteilerschlüsseln gerechnet. Die gesetzlichen Fristen hingegen wurden von beiden Vermieter-Typen in nur 7% aller Fälle verpasst (siehe Häufigste Fehlerquellen bei Nebenkostenabrechnungen).

Aufgrund unserer Analyse können wir keine klaren Abhängigkeiten zwischen Wohnsituation und Fehleranfälligkeit finden. Weder besonders große, noch kleine Wohnungen sind über- oder unterdurchschnittlich falsch. Auch Alt- oder Neubau spielt bei der Fehlerhaftigkeit keine Rolle. Vielmehr sind die Fehler über alle Gebäudetypen verteilt. Mieter sollten also unabhängig von Ihrer Wohnsituation einen genauen Blick auf die Abrechnung werfen (siehe Möglichkeiten die eigene Mietnebenkostenabrechnung zu überprüfen).

“Jede Nebenkostenabrechnung ist also ein Stück Maßanfertigung. Strg+C, Strg+V über alle Mieter funktioniert nicht.”

Jede Nebenkostenabrechnung ist also ein Stück Maßanfertigung. Strg+C, Strg+V über alle Mieter funktioniert nicht. Einfach nur die Jahreszahl auf der Abrechnung aus dem letzten Jahr eben auch nicht.

Daher empfehlen wir beiden Parteien – Mieter, als auch Vermieter – sich mit den Nebenkosten kritisch, aber offen auseinanderzusetzen. Vermieter sollten Widersprüche offen annehmen, da die Fehlerwahrscheinlichkeit hoch ist. Mieter sollten verstehen, dass im Regelfall kein Betrugsversuch vorliegt, sondern schlichtweg eine Mischung aus Unwissenheit und enormer Komplexität in der Erstellung der Abrechnung der Grund für Fehler ist.

Was glauben Sie?

Die Problematik falscher Nebenkostenabrechnungen bahnt sich jedoch oftmals schon lange vor der Erstellung der ersten Abrechnung an. Wir sehen in unserer Analyse, dass oftmals bereits bei Abschluss des Mietvertrages die Wichtigkeit der nebenkostenbezogenen Klauseln verkannt wird. Viele Vermieter bedienen sich an allgemeinen Musterverträgen, ohne diese hinreichend auf den Einzelfall anzupassen. Diese Mustermietverträge sind nur Richtwerte und können die Vielfalt der orts-, gebäude- und vertragsparteibezogenen Faktoren nicht abbilden. Wenn der Vermieter dann die Abrechnung erstellt, macht er dies nach seinen Vorstellungen einer angemessenen und sachgerechten Kostenverteilung, ohne die rechtlichen Rahmenbedingungen zu beachten. Der Mieter überprüft die Abrechnung und es kommt zum Streit. Da mietvertraglich einige Punkte abweichend zum Gesetz vereinbart werden dürfen, könnten solche Streitigkeiten bereits bei Vertragsschluss im Keim erstickt werden. Aber wer achtet schon darauf, wenn man voller Freude die Zusage zur neuen Wohnung erhalten hat.

“Gerade bei Mustermietverträgen sollten Vermieter und Mieter aufpassen. Diese Vorlagen bilden oft nicht die Komplexität ab, die für die jeweilige Wohnsituation im Hinblick auf die Nebenkosten notwendig ist.”

Schließlich sind auch die rechtlichen Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnräume zu beachten. Insbesondere bei Gewerberäumen sind mehr individuelle Vereinbarungen rechtlich zulässig. Wenn es sich dann um ein gemischt-genutztes Gebäude handelt, sind die Fehler bereits vorprogrammiert. Das Misstrauen des Wohnraum-Mieters hinsichtlich der Richtigkeit der Abrechnung ist dann berechtigterweise umso größer.

“Aus unserer Analyse geht hervor, dass vor allem kleine Hausverwaltungen öfter und schwerwiegender Fehler machen.”

Dennoch überrascht die hohe Fehlerquote auch bei den Hausverwaltungen mit über 2/3 falscher Abrechnungen. Unsere Analyse lässt dabei den Schluss zu, dass vor allem kleinere Hausverwaltungen anfälliger für Fehler sind. Große Hausverwaltungen wie z.B. Vonovia, Deutsches Wohnen oder BUWOG haben allesamt Fehlerquoten zwischen 40 und 50%. Das mag zunächst aufgrund der aktuellen Berichterstattung in der Tagespresse überraschen (siehe dazu: Bereichert sich Vonovia an seinen Mietern?). Daher gilt es nochmal hervorzuheben, dass auch bei den großen Verwaltern knapp jede zweite Abrechnung falsch ist.

Dieses Ergebnis ist in allen analysierten Städten dasselbe. Das lässt wiederum den Schluss zu, dass vor allem der Professionalisierungsgrad der Verwalter entscheidend dafür ist, wie oft und wie schwerwiegend Fehler in den Abrechnungen gemacht werden.

Ob das vermeintliche Ost-West-Gefälle tatsächlich besteht, können wir anhand unserer Analyse jedoch nicht sagen. Zwar hat auch die in diesem Ranking nicht abgebildete (ostdeutsche) Stadt Dresden eine Fehlerquote von unter 60%, allerdings finden wir das auch vereinzelt in westdeutschen Städten wieder.

Was glauben Sie?

Vielmehr drängt sich ein grundsätzlicher Zusammenhang zwischen Mietpreis und Nebenkosten-Fehlbetrag auf. Der Vergleich unserer Daten mit einer Analyse der Mietpreise von empirica zeigt, dass in Städten mit höheren Mietpreisen auch höhere Fehlbeträge in den Nebenkostenabrechnungen enthalten sind.

Immerhin: die Nebenkostenabrechnungen sind zwar falsch, kommen aber zum Großteil pünktlich. Lediglich 7% aller Abrechnungen werden zu spät zugestellt. Zumindest dort greift eine deutsche Tugend 😉

Spannend zu beobachten ist, dass wir in unserer Analyse mit Hinblick auf die Fehlerquellen keine regionalen Unterschiede identifizieren konnten. Das lässt die Schlussfolgerung zu, dass deutschlandweit die Abrechner vor den gleichen Problemen stehen.