Mehrparteienhaus

Balkone und Terrassen in der Nebenkostenabrechnung

Hat man das Glück einen gut gelegenen Balkon oder eine Terrasse zu haben, kann man sich von der eigenen Wohnung aus einen Mini-Urlaub nehmen oder gemütlich den Tag beim Sonnenuntergang ausklingen lassen. Jedoch ist diese Möglichkeit im Winter meist sehr eingeschränkt nutzbar oder fällt gar komplett weg. So kommt für den Mieter durchaus die Frage auf, ob Balkone und Terrassen denn ebenso, wie der Rest des Wohnbereichs, für die Nebenkostenabrechnung herangezogen werden.

Generell kann man dies mit einem Ja beantworten, auch diese Art von Anbauten werden zum Wohnbereich hinzugezählt und bei der Nebenkostenabrechnung angerechnet, da der Vermieter sich auch im Winter um die Instandhaltung dieser Anlagen kümmern muss und regelmäßig verbrauchsunabhängige Kosten entstehen.
Die Anrechnung von Balkonen und Terrassen auf die Betriebskosten gestaltet sich allerdings etwas anders als bei dem Rest der Wohnfläche.
Was es zu beachten gibt und welche Sonderfälle auftreten können, möchten wir Ihnen in diesem Artikel erläutern.

Unterschiediche Regelungen zur Anrechnung

Es gibt verschiedene Möglichkeiten die Wohnfläche und somit auch die anfallenden Betriebs- bzw. Nebenkosten anzurechnen.

Die gängigste Regelung zur Berechnung der Wohnfläche ist die Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV, welche Ende 2003 die II. Berechnungsverordnung abgelöst hat.
In der WoFlV ist die Anrechnung von Balkonen i. d. R. mit einem Viertel der tatsächlichen Fläche festgelegt, kann aber je nach Lage oder Nutzbarkeit bis zur Hälfte in die Betriebskosten mit aufgenommen werden.
Mietverträge, die vor Ende 2003 abgeschlossen wurden richten sich nach der alten Berechnungsverordnung, hier ist eine Anrechnung bis zur Hälfte der Wohnfläche möglich, ohne das die Lage oder Nutzbarkeit zu beachten ist.

Wurde im Mietvertrag die Balkon- oder Terrassenfläche mit der tatsächlichen Grundfläche festgelegt, so kann man sich nachträglich nicht auf die in der WoFlV viertelteilige Anrechnung berufen.

Alternativ kann auch die Anrechnung der Balkonfläche nach DIN-Norm 277 durchgeführt werden, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Dies ist für den Mieter allerdings ein Nachteil, denn hier darf die gesamte Fläche für die Betriebskosten und auch für Heiz- und Warmwasserkosten berechnet werden.

Balkone und Terrassen fallen bei den Heiz- und Warmwasserkosten aber nicht so stark ins Gewicht, da mindestens 50% dieser Kosten über den Verbrauch kalkuliert werden müssen.

Bei preisgebundenem Wohnraum greift maßgeblich die WoFlV oder DIN-Norm 277, vertragliche Abweichungen, wie bei preisungebundenem Raum, sind dort nicht möglich.

Nutzbarkeit und Lage

Die anteilige Anrechnung eines Balkons oder einer Terrasse ist nach der WoFlV meist eine Einzelfallentscheidung. Folgende Faktoren spielen in diese Entscheidung mit hinein:

  • Die Himmelsrichtung bzw. Ausrichtung
  • Die Lage
  • Der Wohn- oder Gebrauchswert

So kann eine aufwendig gestaltete Dachterrasse mit Überdachung inklusive Blick auf eine Grünfläche den Wohnwert stark steigern und eine Anrechnung zur Hälfte der Fläche leicht argumentiert werden. Während ein Balkon mit Nordlage im Erdgeschoss und Einsicht, sowie der Ausrichtung zu einer stark befahrenen Verkehrsstraße, sogar ganz aus der Abrechnung entfallen kann.

Hat man einen verglasten Balkon bzw. Wintergarten, ergibt sich eine etwas andere Wohnflächenanrechnung. Hierbei ist zu unterscheiden, ob es sich um einen beheizbaren oder nicht beheizbaren Wintergarten handelt.

Die Anrechnung bei Wohnungen mit Preisbindung ergibt sich wie gehabt über die WoFlV:

  • Ist der Wintergarten nicht beheizbar so wird die Hälfte der Wohnfläche angerechnet,
  • bei voller Beheizbarkeit setzt man die gesamte Fläche als Bemessungsgrundlage an.