Darf der Vermieter einmalige, außergewöhnliche Nebenkosten anrechnen?

Nebenkosten prüfen lassen
  • Grundsätzlich gilt, dass Betriebskosten „laufend entstehen“ müssen.
  • Der Großteil der Nebenkosten entsteht dem Vermieter nicht nur regelmäßig, sondern auch jährlich und ist entsprechend umlagefähig.
  • Es gibt jedoch auch Betriebskosten, die in größeren zeitlichen Abständen anfallen.
  • Diese entstehen zwar nicht jährlich, aber doch regelmäßig, und sind ebenfalls umlagefähig.
  • Der Vermieter ist berechtigt, diese Kosten mit einem Mal umzulegen und muss die Umlage nicht ‚strecken‘.

Eines der wichtigsten Kriterien für die Umlagefähigkeit von Betriebskosten überhaupt ist, dass sie immer wieder regelmäßig anfallen müssen. Die Betriebskostenverordnung sagt, dass Betriebskosten solche sind, die „dem Eigentümer […] durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes […] laufend entstehen“.  In der Regel bedeutet das, dass die Kosten jedes Jahr anfallen und auf die meisten Nebenkosten trifft das auch zu. Es gibt jedoch eine Reihe von Ausnahmen von dieser Regel; in verschiedenen Varianten.

Umlagefähige Betriebskosten mit mehrjährigem Turnus

Es gibt Betriebskosten, die zwar regelmäßig, aber nie jährlich anfallen, also generell im Abstand von mehreren Jahren. Dazu gehören zum Beispiel der Austausch und das Eichen von Wasserzählern oder auch die Reinigung des Öltanks bei einer Ölheizung. Die Frage, ob diese Art von Kosten umlagefähig ist oder nicht, wurde vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Er legte eindeutig fest, dass auch Kosten, die im Abstand von mehreren Jahren regelmäßig auftauchen, das Kriterium der ‚laufenden Entstehung‘ erfüllen. Das Gericht nahm auch Bezug auf andere Beispiele, wie etwa die Überprüfung der Elektronikanlage, die alle vier Jahre stattfindet oder die Dachrinnenreinigung, die je nach örtlichen Gegebenheiten ebenfalls zu den Kosten mit mehrjährigem Turnus gezählt werden kann. Weitere Beispiele sind Maßnahmen der Gartenpflege, die nicht jährlich anfallen, aber dennoch in regelmäßigen Abständen zu den üblichen Arbeiten hinzukommen – wie etwa der Austausch des Sandes in Buddelkästen. Das alles sind umlagefähige Nebenkosten. Der höchste bisher von der Rechtsprechung zugelassene Abstand für einen mehrjährigen Turnus waren sieben Jahre. Das ist der Rhythmus, in dem eine Öltankreinigung spätestens erfolgen sollte.

In dem Urteil äußerte sich der BGH auch zu der Frage, zu welchem Zeitpunkt Betriebskosten umgelegt werden dürfen, die im Abstand mehrerer Jahre anfallen. Denn theoretisch könnte der Vermieter diese Kosten nicht mit einem Mal umlegen, sondern verteilt auf den Zeitraum, in dem die Maßnahme anfällt. Der Vermieter ist jedoch zu dieser Art von Umlage laut BGH nicht verpflichtet. Er kann die erhöhten Kosten auch in der Abrechnungsperiode umlegen, in der sie anfallen und damit also nur auf die Mieter, die zu diesem Zeitpunkt im Haus wohnen.

Nicht oder nur bedingt umlagefähige aperiodische Betriebskosten

Als letzte Kategorie gibt es noch die sogenannten aperiodischen Betriebskosten. Diese fallen weder jährlich noch regelmäßig an, also auch nicht immer wieder im Abstand von mehreren Jahren. Das sind Kosten, die zwar nominell etwas mit Arbeiten und Maßnahmen zutun haben, die an sich umlagefähig sind. Durch ihr unvorhergesehenes Entstehen können diese Kosten jedoch zumeist nicht in der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden.

Das beste Beispiel dafür ist das Fällen von Bäumen, wozu es eine ganze Reihe von Urteilen gibt. Diese kommen größtenteils zu dem selben Schluss: Das Fällen von Bäumen ist erstens eine Verkehrssicherungsmaßnahme. In der Regel werden sie gefällt, wenn sie drohen, umzufallen und entweder Personen- oder Sachschäden zu verursachen. Und zweitens ist es nicht vorhersehbar, wann ein Baum endgültig gefällt werden muss. Für den Mieter verursacht das unkalkulierbare Mehrkosten und überdies werden Mieter vielleicht benachteiligt, die nur kurze Zeit im Haus wohnen. Zum anderen ist die Verkehrssicherung Sache des Vermieters. Es gibt jedoch Fälle, in denen das Fällen von Bäumen zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt, weil es der üblichen Gartenpflege zugerechnet werden kann.

Ein anderes Beispiel für aperiodische Betriebskosten sind Nutzerwechselgebühren. Diese entstehen bei einem sogenannten Mieterwechsel innerhalb des Abrechnungszeitraumes. Wenn jemand aus und jemand neues einzieht, dann müssen laut Gesetz die Stände der Heizungen erfasst werden. Ansonsten zahlt entweder der alte Mieter für den neuen Mieter mit oder umgekehrt. Für diese Zwischenablesung können Gebühren anfallen, also Kosten, die aperiodisch entstehen. Der BGH hat hier zwar entschieden, dass es sich dabei um Verwaltungskosten handelt. In dem Urteil heißt es aber auch, dass die Gebühren nur mangels „anderweitiger vertraglicher Regelungen“ vom Vermieter gezahlt werden müssen. Daraus ist die Praxis entstanden, dass bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag die Kosten doch von einem oder beiden Mietern getragen werden können. Damit handelt es sich zwar dann streng genommen nicht um Betriebskosten, aber umlagefähig sind sie dennoch.

Nebenkosten prüfen lassen - MINEKO
Nebenkosten prüfen lassen - MINEKO
Nebenkosten prüfen lassen - MINEKO