Wohnungskündigung wegen Drogenkonsum in der Wohung! Ist das rechtens?

Wohnungskündigung bei Drogenkonsum - MINEKO
  • Das Aufbewahren von Drogen in der Wohnung stellt eine vertragswidrige Nutzung und Verletzung der Obhutspflicht dar und kann u.U. zu einer Kündigung führen.
  • Drogenanbau und -handel geben dem Vermieter das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.
  • Für Schäden durch einen Polizeieinsatz haftet der Mieter nur, wenn er auch für das zugrundeliegende Delikt verurteilt wird.
  • Grundsätzlich hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Staat bei Schäden, die bei Durchsuchungen und Einsätzen in der Wohnung entstehen.

Bewahrt ein Mieter Drogen in seiner Wohnung auf, kann ihm unter Umständen der Mietvertrag gekündigt werden. In einem Urteil vom Dezember 2016 regelte der Bundesgerichtshof (BGH), dass das Aufbewahren von 26 Gramm Marihuana in der Wohnung eine Verletzung der Obhutspflicht des Mieters und einen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung darstellt. Beides kann dem Vermieter das Recht geben, einen Mietvertrag fristlos zu kündigen.

Obhutspflicht und vertragsmäßiger Gebrauch

Durch den Mietvertrag erhält der Mieter das Recht, die Wohnung gemäß dieses Vertrages zu nutzen. Das heißt auch, dass eine Wohnung im Laufe der Zeit Abnutzungserscheinungen aufweisen darf. Erlaubt sind Schäden, die durch den normalen Gebrauch der Wohnung entstehen. Mieter können z.B. schwere Möbel in ihrer Bleibe aufstellen, auch wenn sie Druckstellen im Bodenbelag hinterlassen. Sie dürfen normal Wäsche waschen und trocknen lassen, auch wenn das Feuchtigkeit in der Wohnung verursacht. So lange es sich dabei nicht um vorsätzliche Schäden handelt, sind diese Abnutzungserscheinungen durch die Miete abgegolten.

Vertragswidrig ist demnach eine Nutzung, die nicht durch einen normalen Mietvertrag gedeckt ist. Zum vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung gehören Verstöße, die die anderen Mieter, das Haus oder die Wohnung massiv beeinträchtigen. Dazu gehören z.B. das Verstopfen der Rohre durch Katzenstreu, dass in der Toilette entsorgt wird oder auch das Entfernen einer Wand gegen den ausdrücklichen Wunsch des Vermieters.
Gleichzeitig hat der Mieter eine Obhutspflicht, die besagt, dass er die Wohnung pfleglich behandeln muss. Wenn ein Mieter etwa die Haustür nicht abschließt, obwohl das als Sicherheitsmaßnahme für alle Bewohner notwendig ist, gilt das als Verletzung der Obhutspflicht. Auch das Anbringen von Blumenkästen am Balkon in einer Wiese, die die Gefahr birgt, dass sie abstürzen und jemanden verletzen könnten, verletzt das die Obhutspflicht. Denn dadurch werden andere Bewohner und darüber hinaus Passanten gefährdet.

Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs

Nutzt der Mieter die Wohnung vertragswidrig, so kann der Vermieter dieses Verhalten abmahnen. Nutzt das nichts, dann kann er den Mieter auch darauf verklagen, die vertragswidrige Nutzung zu unterlassen. In besonderen Fällen bekommt der Vermieter auch laut § 543 Bürgerliches Gesetzbuch ein Sonderkündigungsrecht, unter anderem wegen einer Verletzung der dem Mieter „obliegenden Sorgfalt“, also der Obhutspflicht.

Drogenbesitz, -anbau und -handel gehören zu den vertragswidrigen Nutzungen der Wohnung. Im Fall der 26 Gramm Marihuana hat der BGH zwar festgestellt, dass es sich dabei um einen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung handelt. Denn wer Drogen in seiner Wohnung aufbewahrt, muss damit rechnen, dass es zu polizeilichen Maßnahmen kommt und dadurch Schäden entstehen können, urteilte das Gericht. Ob der Vermieter dem Mieter in diesem konkreten Fall kündigen konnte, sagte das Urteil jedoch nicht.

In anderen Fällen – in denen es um Drogenanbau bzw. -handel – ging, wurde den Vermietern jedoch das Recht eingeräumt, ihren Mietern die Wohnungen zu kündigen. In einem Fall sogar, obwohl der Marihuana-Anbau vom Untermieter und nicht von der Mieterin selbst betrieben worden war (AG Hamburg-Altona, 316 C 275/11). Auch das Ausziehen des Untermieters half im Nachhinein nichts mehr. Das Gericht urteilte, dass das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter nachhaltig gestört und deswegen eine sofortige Kündigung berechtigt war. Außerdem hatte die Hauptmieterin von den Aktivitäten gewusst und der Hauptmieter steht gegenüber dem Vermieter auch für seinen Untermieter gerade.

In einem weiteren Fall handelte der Mieter im Haus mit Heroin (AG Pinneberg, 68 C 23/02). Auch das ist ein berechtigter Grund für eine fristlose Kündigung. Eine Abmahnung hätte in diesem Fall nichts gebracht und außerdem der Zustand, der dadurch abgewendet werden sollte, nur verlängert. Außerdem entschied das Gericht, dass es in diesem Fall dem Vermieter generell nicht zuzumuten war, das Mietverhältnis fortzusetzen.

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Haftung bei Schäden durch Polizeieinsätze

Findet bei einem Mieter eine Wohnungsdurchsuchung statt und die Polizei beschädigt die Tür, dann haftet der Mieter für den Schaden nur, wenn er auch tatsächlich wegen des Delikts verurteilt wird. Das lässt sich ebenfalls dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Dezember 2016 entnehmen. In dem konkreten Fall hatte der Vermieter den Mieter auf Schadensersatz verklagt, weil er diesen für den Schaden verantwortlich machte. Die Durchsuchung basierte jedoch auf dem Verdacht des Drogenhandels, der sich später nicht bestätigte. Damit gab es keinen kausalen Zusammenhang zwischen dem Schaden und dem Verhalten des Mieters. Hätte sich der Verdacht bestätigt, dann hätte der Mieter auch mittelbar den Schaden an der Tür zu verantworten. So aber konnte der Vermieter vom ihm keinen Schadensersatz verlangen. Möglichweise hätte er jedoch den Staat in die Pflicht nehmen können.

Denn in einem früheren Urteil zum Vorgehen eines Spezialeinsatzkommandos befand der BGH, dass der Vermieter grundsätzlich Schadensersatzansprüche gegen den Staat geltend machen kann, wenn dabei Schäden entstehen. Ausgenommen sind hiervon Fälle, in denen der Vermieter von den gesetzwidrigen Aktivitäten in der Wohnung gewusst und nichts unternommen bzw. sie geduldet hat. Dann ist er das Risiko bewusst eingegangen.

Generell leicht fahrlässig, also unabsichtlich, entstandene Schäden, führen noch nicht zu einem Kündigungsgrund. Der Mieter ist in einem solchen Fall sogar durch die Sachversicherungen des Vermieters geschützt, weil er diese über die Betriebskosten mitbezahlt. Bei grob fahrlässigem Handeln sieht das jedoch anders aus. Denn der Mieter muss Schäden vermeiden, die sich vermeiden lassen. Dann haftet er dem Vermieter für den Schaden.

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