Nebenkostenabrechnung mit Taschenrechner und Geldscheinen

Verkürzter Nutzungszeitraum in der Nebenkostenabrechnung

Wenn Mieter während des Kalenderjahres aus ihrer alten Wohnung ausziehen bzw. in eine neue Wohnung einziehen, stellt sich in diesem Zusammenhang auch die Frage, welche Auswirkungen das auf die Nebenkostenabrechnung hat. Besonders im Fokus steht hierbei der Abrechnungszeitraum. So mancher Mieter ist der Meinung, dass sich dieser verkürzt, wenn er die betreffende Wohnung nicht das ganze Jahr bewohnt hat. Ob dies wirklich der Fall ist und was bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten ist, wenn ein Ein- oder Auszug stattfindet, erläutern wir im Folgenden.

Gesetzliche Regelung zum Abrechnungszeitraum

Nach dem den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB) muss der Vermieter die Nebenkosten stets für ein volles Jahr abrechnen. Dieser Abrechnungszeitraum ist vom Gesetz festgelegt und kann nur in absoluten Ausnahmefällen geändert werden. Der Vermieter muss also die Nebenkostenabrechnung immer für zwölf Monate erstellen, unabhängig davon, ob die Wohnung während des gesamten Jahres genutzt wurde oder nur für einige Monate. Dass diese Regelung so starr ist, hat folgende Bewandtnis: Der Vermieter muss für die Abrechnung der Betriebskosten seinerseits auf die Rechnungen von den Energieversorgern und anderen Unternehmen warten. In vielen Fällen wird die Heizkostenabrechnung von externen Dienstleistern erstellt. Auch diese muss erst vorliegen, damit dem Vermieter alle nötigen Unterlagen und Informationen für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung zur Verfügung stehen.

Abrechnungszeitraum und Nutzungszeitraum

Wenn es während der Abrechnungsperiode zu einem Mieterwechsel kommt, ergibt sich für den betreffenden Mieter kein verkürzter Abrechnungszeitraum, sondern ein verkürzter Nutzungszeitraum. Der Nutzungszeitraum ist die Zeitspanne, in welcher der Mieter die Wohnung bewohnt. Dabei zählt allerdings nicht die tatsächliche Nutzung. Der entscheidende Faktor hierbei ist der Besitz des Wohnungsschlüssels, wodurch der Mieter Zugang zur Wohnung hat. Somit beginnt der Nutzungszeitraum mit der Schlüsselübergabe an den Mieter und endet, wenn dieser ihn wieder an den Vermieter abgibt.

Auswirkungen des verkürzten Nutzungszeitraums auf die Nebenkostenabrechnung

Zwar muss sich die Nebenkostenabrechnung auf zwölf Monate beziehen, dennoch muss ein verkürzter Nutzungszeitraum vom Vermieter berücksichtigt werden. Denn der Mieter muss nicht für Nebenkosten aufkommen, wenn diese nicht während des Mietverhältnisses entstehen. In Bezug auf die verbrauchsabhängigen Kosten kann eine Zwischenablesung stattfinden. Dies ist jedoch nicht vorgeschrieben. Alternativ kann der geringere Verbrauch aufgrund der nicht mehr oder noch nicht genutzten Wohnung über die Gradtagsmethode berücksichtigt werden. Der Vermieter muss weiterhin bei den verbrauchsunabhängigen Kostenpositionen die Gesamtkosten ausweisen und bei der Errechnung des Anteils den verkürzten Nutzungszeitraum (zum Beispiel vier Monate) mit einbinden. Auf die Abrechnungsfrist hat ein von der Abrechnungsperiode abweichender Nutzungszeitraum allerdings keinen Einfluss. Dieser beträgt stets ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter ihm bei einem vorzeitigen Auszug die Nebenkostenabrechnung früher übermittelt.