Sonderfall Untervermietung: die Wohngemeinschaft

Für eine Wohngemeinschaft gib es verschiedene mietrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten. Eine Wohngemeinschaft kann als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) auftreten, die dem Vermieter gegenüber in ihrer Gesamtheit auftritt. Was jedoch wesentlich häufiger vorkommt, ist, dass es einen oder mehrere Hauptmieter gibt, der oder die das Recht auf Untervermietung haben. Als dritte Möglichkeit kann der Vermieter auch Einzelverträge mit den Bewohnern der jeweiligen Zimmer abschließen.

Die Art der rechtlichen Konstruktion hat Auswirkungen auf die Haftung der WG-Mietglieder bis hin zur Zeit nach ihrem Auszug. Wird eine GbR Vertragspartner des Vermieters, dann gelten die Regeln des Gesellschaftsrechts. Das heißt, dass etwa neue Mitbewohner auch für Altschulden der WG haften und das bereits ausgetretene WG-Mitglieder auch für Schulden, die erst nach ihrem Auszug entstehen, haften. Diese Haftungsregelungen gelten, weil im Falle der GbR als ‚Mieter‘ ein Mitgliederwechsel ohne Zustimmung des Vermieters möglich ist. In dem Moment, in dem der Vermieter seine Zustimmung zu neuen WG-Bewohnern geben muss, entfallen diese Nach- und Vorhaftungen. Sogar wenn es sich um eine GbR handelt. Dann haften die Bewohner jeweils nur für Schulden, die in der Zeit entstanden sind, in der sie dort gewohnt haben. Das gilt für die anderen beiden Vertragskonstruktionen – Einzelzimmervermietung bzw. Hauptmieter plus Untermieter natürlich erst recht.

Bei Untervermietung gibt es ein Recht auf Zustimmung des Vermieters

Wenn es sich um die letzte Variante handelt, dann ist eine WG ein Fall von Untervermietung. Es gibt eine Gemengelage was die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter bei einer Untervermietung angeht. Der Mieter ist verpflichtet, seinen Vermieter um Erlaubnis zu fragen, wenn er untervermieten will und der Vermieter ist wiederum verpflichtet, in manchen Fällen diese Zustimmung zu erteilen. Ein solcher Fall ist die Wohngemeinschaft. Wird eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet, so muss der Vermieter von vornherein davon ausgehen, dass die Mieter wechseln werden. Die Mieter haben hier ein Recht darauf, dass der Vermieter seine Zustimmung zu neuen Untermietern erteilt. Dieses Recht wird automatisch unterstellt.

„Allein aus dem Umstand des Ausscheidens früherer Mitglieder einer Wohngemeinschaft aus dem Verband der Mieter ergibt sich ohne weitere Darlegung, dass die anteiligen Belastungen des verbleibenden Mieters entsprechend ansteigen. Dies und die Absicht, weiter eine Wohngemeinschaft zu führen genügen, um ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung zu begründen“, hieß es dazu in einer Urteilsbegründung des Berliner Landgerichts. Die verbleibenden Mitglieder der WG müssen also nicht bei jedem neuen Mieter wieder begründen, wieso die Untervermietung und der Mieterwechsel nötig sind. Der Vermieter muss davon ausgehen, dass die Anzahl der Untermieter gleich gehalten wird, um die Kosten der Wohnung bewältigen zu können.

Bei Ablehnung droht dem Vermieter eine Klage – mit einer Ausnahme

Wird einer WG die neue Untervermietung verboten, dann riskiert der Vermieter damit eine Schadensersatzzahlung. In dem genannten Urteil verurteilte das Landgericht den Vermieter 2014 auf Schadensersatz, weil er einer WG seine Zustimmung zur Untervermietung nicht erteilte. Eine Wohngemeinschaft ist jedoch verpflichtet, sich die Erlaubnis des Vermieters formell einzuholen, damit dieser über den Wechsel und vor allem die Person des neuen Untermieters informiert ist. Hier genügen die Angabe des Namens und der Anschrift des neuen WG-Bewohners. Der Beruf muss nicht angegeben werden, urteilte das Gericht weiter.

Im Übrigen gilt das Recht auf Zustimmung auch bei WGs, die nur aus zwei Personen bestehen. Es kann nicht von einer Mindestzahl von WG-Mitgliedern ausgegangen werden. Und auch dann muss der verbleibende Mieter den Wechsel und seinen Wunsch auf Untervermietung nicht explizit begründen. Eine Ausnahme von diesem Recht besteht nur, wenn gegen die Person des neuen Untermieters ein Einwand besteht und er oder sie dem Vermieter als neuer Mieter bzw. Untermieter nicht zugemutet werden kann – etwa wenn sich herausstellt, dass die Person in einer ehemaligen Wohnung Schäden verursacht hat. Ob der neue Mieter zahlungskräftig ist oder nicht, spielt allerdings keine Rolle. Dadurch, dass die Wohngemeinschaft die Miete insgesamt schuldet, müssen die einzelnen Mitbewohner Zahlungsprobleme unter sich ausmachen. Das heißt, Hauptmieter müssen die Mitteile der Untermieter bei diesen einfordern. Es sei denn, jeder der Mieter ist Vertragspartner des Vermieters, sprich, die Zimmer werden alle einzeln vermietet. Dann zahlt natürlich jeder seinen Anteil an den Vermieter direkt.