Nebenkostenabrechnung 2026 - So viel zahlen Mieter wirklich!

Was ist die Nebenkostenabrechnung 2026?

Die Nebenkostenabrechnung ist die jährliche Abrechnung der Betriebskosten aus dem Vorjahr. Vermieter sind nach § 556 BGB verpflichtet, einmal im Jahr eine solche Abrechnung zu erstellen und an ihre Mieterinnen und Mieter zu übergeben. Das sind die aktuellen Fristen:

• Nebenkostenabrechnung für 2024: Zustellfrist war der 31. Dezember 2025. Die Widerspruchsfrist für Mieter läuft bis Ende 2026.
• Nebenkostenabrechnung für 2025: Zustellfrist ist der 31. Dezember 2026. Diese Abrechnungen gehen im Laufe des Jahres 2026 bei Mietern ein.
• Nebenkostenabrechnung für 2026: Erfasst die Betriebskosten des laufenden Jahres. Zustellfrist ist der 31. Dezember 2027.
  

Hier gilt, dass Mieter nach Erhalt genau 365 Tage Zeit haben, diese prüfen zu lassen und Widerspruch einzulegen.

VORSICHT: Nur, weil Ihr Vermieter eine Nachzahlung von Ihnen fordert, bedeutet das nicht, dass diese richtig ist. In 86 Prozent der Fälle ist die Abrechnung fehlerhaft, also neun von zehn Abrechnungen. Mieter und Mieterinnen zahlen im Durchschnitt 565 Euro jährlich zu viel. Mineko kann hier die helfende Hand sein und Ihre Abrechnung professionell prüfen.

Auswertung 2026 von Mietnebenkosten-Profi Mineko: 86 Prozent aller Nebenkostenabrechnungen sind falsch

Gravierende Erkenntnis 2026: 86 Prozent aller Nebenkostenabrechnungen sind falsch – also nicht einfach hinnehmen, denn durch fehlerhafte Positionen zahlen Mieter und Mieterinnen bis zu 565 Euro durchschnittlich zu viel im Jahr nach! Dabei liegt die durchschnittlich geforderte Nachzahlung dieses Jahr erstmals bei über 900 Euro pro Haushalt. Das wären im Detail 907 Euro. Zum Vergleich: im Vorjahr beliefen sich die Kosten auf im Durchschnitt 835 Euro. Hier zeigt sich ein Anstieg von knapp zehn Prozent. Eine weitere alarmierende Zahl ist die Höhe der gesamten Betriebskosten. Diese belaufen sich aktuell auf 3.049 Euro, was bedeutet, dass sie im Vergleich zum Vorjahr um 5,7 Prozent gestiegen sind - in dem Zeitraum lag die Inflation bei 2,2 Prozent. Im Durchschnitt zahlen Mieter in Deutschland 0,60 Euro pro Quadratmeter im Monat zu viel.

Welche Fehler schleichen sich ein?: Die neun häufigsten Fehler 2026

Unkonkret

Die Fehlerart „unkonkret“ ist der meist begangene Fehler mit 74,6 Prozent. Das kann unterschiedliche Bedeutungen bzw. Gründe haben. Beispielsweise, dass aus der Positionsbezeichnung nicht eindeutig hervorgeht, welche genaue Betriebskostenart diese betrifft und ob sie überhaupt umlegbar ist. Ein weiterer Grund könnte sein, dass die Position sowohl vereinbarte als auch nicht vereinbarte Sonstige Betriebskosten (Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern eins bis 16 nicht erfasst sind) in einer Position enthält. Sonstige Betriebskosten dürfen ausnahmsweise in einer Position zusammen abgerechnet werden, müssen allerdings einzeln benannt werden. Auch als „unkonkret“ wird eine Position ausgewiesen, wenn die Kostenposition schon in einer anderen Position abgerechnet wird. Als „unkonkret“ weisen wir also Positionen aus, die Klärungsbedarf haben, zu denen sich der Vermieter zu äußern hat, ob diese Position letztendlich umlegbar ist oder nicht. Mieter und Mieterinnen sollten nicht raten müssen, was sich hinter den Kosten verbirgt.

Nicht vereinbart

Vermieter führen zu 33,4 Prozent nicht vereinbarte Kosten in der Nebenkostenabrechnung auf. Sonstige Betriebskosten müssen explizit im Mietvertrag vereinbart sein, um diese umlegen zu dürfen. Wenn beispielsweise die Kosten der Dachrinnenreinigung angesetzt werden, diese jedoch nicht vereinbart sind, müssen Mieter und Mieterinnen die Kosten dafür auch nicht tragen. Weiterhin kann es vorkommen, dass im Mietvertrag nur vereinzelte Betriebskostenarten aufgeführt sind, jedoch weitere nicht aufgeführte in Rechnung gestellt werden. Dies ist unzulässig, weshalb Mineko dies als nicht vereinbart ausweist, aufgrund einer fehlenden Vereinbarung um Mietvertrag.

Position formell fehlerhaft

Zu 26 Prozent sind Positionen formell fehlerhaft. Um jede Position in einer Betriebskostenabrechnung errechnen zu können, besteht diese jeweils aus den Gesamtkosten, dem Gesamtverteiler (z.B. die Gesamtfläche) und dem Einzelverteiler (z.B. Ihre Wohnfläche). Fehlt eine dieser Angaben, kann die Kostenposition nicht errechnet werden und Mineko weist diese als formell fehlerhaft aus.

Verteilerschlüssel fehlerhaft

Der Verteilerschlüssel ist in der Regel im Mietvertrag vereinbart. Er legt fest, dass alle oder bestimmte Positionen entweder nach Wohnfläche, Anzahl der Wohneinheiten, Personenzahl oder Verbrauch umgelegt werden. An diesen Verteilerschlüssel ist der Vermieter gebunden. Ist im Mietvertrag „Billiges Ermessen“ vereinbart, hat der Vermieter freie Wahl. Fehlt grundsätzlich eine Vereinbarung im Mietvertrag, ist ausschließlich nach Fläche und Verbrauch umzulegen. Bei 13 Prozent haben sich hier Fehler eingeschlichen, da es entweder anders vereinbart war oder der falsche Verteilerschlüssel gewählt wurde.

Nicht umlegbar

Sind diese Kosten rechtlich umlegbar? Manchmal nicht! Einige Rechnungen bleiben allein beim Vermieter. Zehn Prozent der Nebenkostenabrechnungen weisen dieses Jahr dahingehend Defizite auf. Kostenpositionen, wie beispielsweise Verwaltungskosten (Bankgebühren, Erstellung der Betriebskostenabrechnung, Porto, Telefonkosten etc.) oder Reparatur- und Instandhaltungskosten (ausgenommen sind Kleinreparaturen, sofern eine entsprechende Klausel im Mietvertrag vereinbart ist) sind nicht umlegbar. Auch nicht alle „Sonstige Betriebskosten“ sind es automatisch, selbst wenn sie im Mietvertrag vereinbart sind. Solche Positionen darf der Vermieter den Mieter und Mieterinnen nicht berechnen.

Fristversäumnis

Vermieter müssen innerhalb von 365 bzw. 366 Tagen nach Abrechnungszeitraum dem Mieter oder der Mieterin die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Wird die Frist versäumt, so muss keine Nachzahlung mehr geleistet werden. Gutschriften müssen zu jeder Zeit ausgezahlt werden. Beispiel: Lautet der Abrechnungszeitraum 01.01. 2024 – 31.12.2024 und die Abrechnung wird am 06.01.2026 zugestellt, so muss der Mieter nichts nachzahlen. Es kann widersprochen werden. Die Empfänger müssen die Zahlung nach einem fristgerechten Erhalt zwar innerhalb von 30 Tagen überweisen, haben aber zwölf Monate Zeit Widerspruch einzulegen. Zahlen heißt also noch nicht, dass die Nachzahlung akzeptiert wurde. 8,2 Prozent der Vermieter haben die Frist versäumt.

Sie fragen sich, ob Sie noch Zeit haben, Widerspruch einzulegen? Spielend leicht mit Minekos kostenlosen Fristenrechner überprüfen!

allgemein formell fehlerhaft

Hierbei handelt es sich jetzt nicht um einzelne Positionen, sondern die gesamte Nebenkostenabrechnung, die formell fehlerhaft ist. Dies kam bei 3,4 Prozent der Abrechnungen vor. Es bedarf also einer neuen Erstellung. Wird beispielsweise der Abrechnungszeitraum überschritten (Überschreiten der 365 bzw. 366 Tage) oder fehlen in jeder Position einzelne oder mehrere Verteilerangaben oder Gesamt- oder Einzelkosten, ist die Abrechnung als formell fehlerhaft zu werten. Dies geschieht ebenfalls, wenn eine Pauschale im Mietvertrag vereinbart ist an Stelle einer Vorauszahlung. Dann darf es keine Abrechnung geben, da die monatlich bezahlten Pauschalbeträge damit abgegolten sind. Die Abrechnung wäre damit auch formell fehlerhaft.

Nutzungszeitraum fehlerhaft

Vermieter haben in 3,3 Prozent der Fälle den Nutzungszeitraum falsch berechnet.

Dabei handelt es sich um den tatsächlichen Zeitraum, in dem der Mieter die Wohnung, laut Mietvertrag bzw. Kündigungsdatum, genutzt hat. Ist der Mieter in dem Abrechnungsjahr erst eingezogen oder, laut Kündigung, vorzeitig ausgezogen, spricht man von einem verkürzten Nutzungszeitraum. Ansonsten entspricht dieser dem Abrechnungszeitraum von 365 bzw. 366 Tagen.‍

Abrechnungszeitraum fehlerhaft

2,5 Prozent der Vermieter haben den Abrechnungszeitraum falsch angegeben. Dieser hat immer 365 bzw. 366 Tage zu betragen. Der Abrechnungszeitraum muss dabei aber nicht dem Kalenderjahr entsprechen, sondern kann beispielsweise auch vom 01.04.2024 bis zum 31.03.2025 laufen. Bezüglich der Zustellungsfristen ist der Abrechnungszeitraum und nicht der Nutzungszeitraum entscheidend.

18 Positionen im Durchschnitt in einer Nebenkostenabrechnung

Eine Nebenkostenabrechnung beinhaltet im Schnitt 18 Positionen. Dazu zählen unter anderem:

• Grundsteuer
• Wasserversorgung
• Entwässerung
• Heizung
• Warmwasser
• Aufzug
• Straßenreinigung
• Gebäudereinigung
• Gartenpflege
• Allgemeinstrom
• Schornsteinfeger
• Versicherungen
• Hauswart
• Antenne/Kabel
• Wascheinrichtung
• Müllabfuhr
• Sonstige Betriebskosten
  

Warum Mieter und Mieterinnen ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen sollten

Im Durchschnitt zahlen Mieter und Mieterinnen also 907 Euro im Jahr im Zuge der Nebenkostenabrechnung nach. Das ist der Urlaub, den man gerne gemacht hätte, das neue Handy, das jetzt nicht mehr drin ist, die Geschenke unterm Weihnachtsbaum, die durch die steigenden Kosten immer weniger werden. Mieter und Mieterinnen sollten die horrenden Nebenkostenabrechnungen nicht einfach hinnehmen, sondern diese prüfen lassen, denn das durchschnittliche Einsparungspotenzial liegt bei 565 Euro. Damit wäre dann die Städtereise nach Paris auch wieder im Spiel.

Mineko prüft - ohne Vertragsbindung

Mineko bietet verschiedene Pakete - ohne Abo und ohne Mitgliedschaft. Spielend leicht können Mieter und Mieterinnen ihre Nebenkostenabrechnung auf der Website hochladen und eine Prüfung von Experten erhalten. Dabei können sie aus folgenden Prüfpaketen wählen: Wohnung Light (einmalig 49 Euro bei einer maximalen Wohnungsgröße von 50 Quadratmetern), Wohnung Pro (einmalig 69 Euro bei einer maximalen Wohnungsgröße von 100 Quadratmetern) und Wohnung Premium (einmalig 89 Euro bei einer beliebigen Wohnungsgröße inklusive besonderer Service-Premium-Features)

Ausblick: Wie steht es um gewerbliche Mieter?

Mineko prüft nicht nur die Nebenkostenabrechnungen von Mietwohnungen, sondern auch von Gewerbeflächen. Die am meisten geprüften Bereiche sind hierbei: Gastronomie, Fitness, Hotel, Büro, Gesundheitsweisen, Retail sowie Lager und Logistik. Die Fehlerquote im Gewerbebereich liegt bei acht von zehn Nebenkostenabrechnungen, also bei 84 Prozent. Je Prüfung beläuft sich die gefundene Fehlerhöhe im Schnitt auf 26.959 Euro. Die Größe der geprüften Mietfläche liegt bei durchschnittlich 1.996 Quadratmeter, also bei 1,13 Euro Fehler pro Quadratmeter im Monat. Dies bedeutet, dass Mineko auf 500 Quadratmeter Gewerbefläche im Schnitt 6.780 Euro Fehler verzeichnet.

Über die Studie

Die vorliegende Auswertung basiert auf über 37.000 von Mineko im Jahr 2025 geprüften Nebenkostenabrechnungen, die jeweils anhand der tatsächlichen Betriebskostenabrechnung sowie des zugehörigen Mietvertrags analysiert und geprüft wurden.

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