Das Mietkautionskonto

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Inhalt:

Nutzen des Mietkautionskontos und Anwendung in der Praxis

Sowohl bei privaten als auch bei gewerblichen Mietverhältnissen müssen Mieter meist eine Kaution hinterlegen, die der Absicherung des Vermieters dient und höchstens drei Monatskaltmieten betragen darf. Bei der Anlage der Mietk. auf einem Mietkautionskonto hat der Vermieter die freie Wahl zwischen den verschiedenen Anlageformen. Wenn am Ende des Mietverhältnisses keine Schäden an der Wohnung vorliegen und sämtliche Miet- und Nebenkosten gezahlt wurden, erhält der Mieter die Kaution mit Zinsen zurück.

Zwar liegt die Wahl der Anlageform des Mietkautionskontos allein beim Vermieter – trotzdem können M. die Möglichkeit nutzen, für sie besonders vorteilhafte Anlageformen (beispielsweise solche mit hohen Zinsen) vorzuschlagen. Der folgende Beitrag beschäftigt sich mit den verschiedenen Arten von Mietkautionskonten und zeigt auf, welche Optionen und Regeln für Kautionen es gibt.

Wie funktionieren Mietkaution und Mietkautionskonto?

Was genau ist eigentlich ein Mietkautionsskonto? Gemeint sind damit verschiedene Möglichkeiten, eine Kaution für den Kautionsnehmer jederzeit zugänglich anzulegen. Meist wird dies in Deutschland so gehandhabt, dass der Vermieter die Kaution anlegt, nachdem der Mieter ihm diese zu Beginn des Mietverhältnisses ausgezahlt hat. Es gibt aber auch die Möglichkeit, dass der Mieter selbst das Konto anlegt und an den Vermieter verpfändet. Welche Vorgehensweise angewandt wird, ist Entscheidung des Vermieters.

Welche Arten der Kautionsbereitstellung gibt es?

Man unterscheidet zwischen verschiedenen Arten der Kautionsanlage. Insbesondere das Sparbuch wird als Anlageform sehr häufig gewählt und stellt damit den Klassiker der Mietkautionskonten dar. Zwar ist es so, dass es auch für Mietkautionskonten keine hohen Zinsen geben wird, solange die Europäische Zentralbank den Leitzins nicht anhebt. Trotzdem kann es sich lohnen, Anlageformen zu vergleichen und gegebenenfalls mit dem Vermieter zu verhandeln.

Sparbuch

Damit der Vermieter für den Fall der Fälle auf die Kaution zugreifen kann, kann der Mieter das Sparbuch mit der Kautionssumme an den Vermieter verpfänden. Diese Art der Anlageform ist besonders praktisch, da das Konto inklusive der angefallenen Zinsen mit dem Ende des Mietverhältnisses zurück in die Kontrolle des Kontoeigentümers, also des Mieters, gehen. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit, dass der Vermieter die vom Mieter gezahlte Kaution auf ein treuhändisches Sparbuch einzahlt. Nach dem Ende des Mietverhältnisses geht das Geld mit Zinsen zurück an den Mieter.
Nachteil für den Mieter: Die Zinsen auf Sparbüchern sind sehr niedrig.

Bankbürgschaft

Die Bankbürgschaft ist besonders vorteilhaft für den Vermieter, denn in diesem Fall bürgt die Bank des Mieters für die Mietkaution und damit für dessen Bonität. Wenn der Vermieter die Kaution einfordert, erhält er den vorher festgelegten Kautionsbetrag von der Bank. In diesem Fall muss der Mieter diesen bei der Bank abbezahlen.
Nachteil für den Mieter: Viele Banken verlangen schon zum Zeitpunkt der Bereitstellung der Kaution Gebühren, die der Mieter zahlt. Daher werden Bürgschaften der Bank für die Abwicklung einer Mietkaution im Privatsektor kaum eingesetzt. Im gewerblichen Bereich hingegen stellen sie eine häufige Form der Anlage dar.

Tagesgeld- oder Festgeldkonto

Das Tagesgeld oder Festgeld als Anlageform für die Mietkaution kommt dann in Frage, wenn die jeweilige Bank anbietet, das Konto zu verpfänden oder treuhänderisch zu führen. Wer sich hierzu bei der eigenen Bank informiert, kann Glück haben: Einige Banken kommen ihren Kunden entgegen und geben ihr Einverständnis für eine treuhänderische Verwaltung oder Verpfändung eines eigentlich nicht dafür vorgesehenen Kontos. Die Vor- und Nachteile sind dieselben wie bei der Anlage mit einem Sparbuch.

Bausparvertrag

Trotz der Tatsache, dass der Bausparvertrag für die Kautionsanlage besondere Vorteile bietet, findet er für diesen Zweck eher selten Verwendung. So besteht die Möglichkeit, einen neuen Bausparvertrag eigens für den Kautionszweck abzuschließen oder einen bestehenden Vertrag zu nutzen und lediglich einen Teil davon zu verpfänden. In jedem Fall hat der Vermieter bei Bedarf Zugriff auf den festgelegten Betrag.
Vorteil für den Mieter: Entscheidet man sich für die Nutzung eines bereits bestehenden Vertrags, kann dieser in seiner Gesamtheit (abzüglich der Kautionssumme) normal weitergeführt werden. Da man für Bausparverträge auch vermögenswirksame Leistungen einsetzen kann, kann der Mieter so die Kaution für das Mietverhältnis leisten und gleichzeitig Bausparvorhaben realisieren.

Mietkautionsdepot

Dabei handelt es sich um die wohl renditestärkste Anlageform für die Mietkaution. Gibt der der Vermieter sein Einverständnis, können Mieter auch vorhandene Fonds verpfänden und als Kaution einsetzen.
Vor- und Nachteil für Mieter: Da eine Aktienanlage die größte Chance auf Gewinne darstellt, handelt es sich bei ihr um eine interessante Alternative zu Sparbuch und Co. Mieter sollten sich vor der Entscheidung für diese Anlageform aber bewusst machen, dass Kursschwankungen nicht nur hohe Rendite, sondern auch Verluste zur Folge haben kann. Außerdem kann der Vermieter vom Mieter verlangen, zusätzliche Zahlungen zu leisten, wenn der Wert des Depots aufgrund der Kursentwicklung zeitweise unter dem Kautionsbetrag liegen sollte.

Kautionsschutzbrief

Nutzt man einen Kautionsschutzbrief, zahlt der Mieter die Kaution nicht an den Vermieter, sondern überweist einen monatlich oder jährlich festgelegten Betrag an die Bank, die den Schutzbrief ausstellt. Im Bedarfsfall zahlt dann die Bank als Bürge den dem Vermieter zustehenden Betrag aus.

Tagesanleihe

Tagesanleihen sind Staatsanleihen und werden auf einem Schuldbuchkonto geführt. Diese Anlageform ist für den Vermieter vorteilhaft, da sie ihm im Kautionsfall einen sofortigen Zugriff auf das Geld ermöglicht. Doch auch für den Mieter ergeben sich Vorteile, da die Tagesanleihe jeden Tag einen anderen Zinssatz abwirft und so die Möglichkeit für attraktive Zinsgewinne besteht.

Welche Verpflichtungen hat der Vermieter?

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Unabhängig von der Art des Mietkautionskontos ist die Höhe der Mietkaution: Diese darf in Deutschland drei Monatskaltmieten nicht überschreiten. Wie hoch der Betrag unterhalb dieser gesetzlichen Grenze ausfällt, entscheidet allein der Vermieter. Die genaue Summe wird im Mietvertrag vereinbart.

Zwar steht im Mietvertrag häufig etwas anderes, doch tatsächlich gilt: Der Mieter kann vom Vermieter nicht verpflichtet werden, den Kautionsbetrag in einer Zahlung zu entrichten. Stattdessen hat er das Recht, den Betrag von drei Monatskaltmieten in drei monatlichen Raten derselben Höhe zu leisten. Die erste Rate muss zum Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden.

Wann ist die Mietkaution fällig?

Es kommt vor, dass Vermieter die Zahlung der Mietkaution schon bei Vertragsabschluss verlangen. Tatsächlich ist die Kaution aber erst zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Mieter, die eine Wohnung erst in einigen Wochen oder Monaten anmieten, können sich mit der Zahlung also bis dahin Zeit lassen.

Wie ist die Mietkaution ordnungsgemäß anzulegen?

Wer eine Wohnung anmieten möchte, sollten auf einige Umstände sowie gesetzliche Regelungen achten, die Mieter zugute kommen. So ist zum Beispiel gesetzlich geregelt, dass der Mieter auf eine zinsbringende Anlage seiner gestellten Mietkaution. bestehen kann. Die Zinsen müssen dabei mindestens ebenso hoch sein wie der Zinssatz für Spareinlagen mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist – sind also vergleichbar mit den durchschnittlichen Tagesgeldzinsen. Natürlich haben Mieter immer die Möglichkeit, mit dem Vermieter über höher verzinste Anlageformen zu verhandeln – das letzte Wort hat dabei aber der Vermieter. Trotzdem ist es empfehlenswert, sich über mögliche Anlageformen für die Mietkaution zu informieren, um dem Vermieter möglicherweise lohnendere Anlagen vorschlagen zu können.

Außerdem gilt, dass der Vermieter die Kaution separat anlegen muss, also nicht mit seinem übrigen Vermögen vermischen darf. Um sich der ordnungsgemäßen Anlage Ihrer Kaution zu versichern, können Mieter einen Nachweis vom Vermieter verlangen.

Zwar ist dies immer noch häufig der Fall, doch es ist nicht zulässig, dass der Vermieter vom Mieter verlangt, die Kaution zunächst auf sein privates Konto zu überweisen – auch wenn er versichert, den Betrag später selbst auf ein Kautionskonto einzuzahlen.

Achten Sie außerdem darauf, beim Auszug mögliche Forderungen des Vermieters, die die Rückzahlung der Kaution betreffen, schriftlich festzuhalten. Hierfür bietet sich beispielsweise eine Notiz im Übergabeprotokoll an.

Wann darf der Vermieter die Mietk. in Anspruch nehmen?

Die Kautionszahlung auf das Mietkautionskonto ist getätigt – und nun? In welchem Fall darf der Vermieter die Kaution in Anspruch nehmen?

Der Vermieter hat bis zum Ende des Mietvertrags das Recht, zu jedem Zeitpunkt auf die vereinbarte Kaution zuzugreifen. Er darf dieses Recht allerdings nur ausüben, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist und einer oder mehrere der folgenden Missstände erfüllt ist:

– Mietrückstände
– Heiz- und Nebenkostenrückstände
– nicht vorgenommene Kleinreparaturen oder Renovierungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen

Hat der Vermieter während der Dauer der Miete berechtigterweise einen Betrag vom Mietkautionskonto entnommen, muss der Mieter diesen Betrag wieder auffüllen. Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter für die Abrechnung und Rückzahlung der Kaution (inklusive Zinsen) bis zu sechs Monate Zeit.

Tipp für Mieter: Nutzen Sie die hinterlegte Mietkaution nicht als Guthabenkonto. So ist es zum Beispiel unzulässig, zum Ende des Mietverhältnisses die letzten Monatsmieten nicht ordnungsgemäß zu zahlen, sondern zu erwarten, dass diese mit der Kaution verrechnet werden. Miet- und Nebenkosten müssen bis zum letzten Monat gezahlt werden. Der Vermieter hat in diesem Fall das Recht, die ausstehenden Zahlungen anzumahnen und Mahngebühren und Verzugszinsen zu berechnen.

Das Mietkautionskonto

Wie eröffnet man das Mietkautionsk.?

Haben sich Mieter und Vermieter auf eine Form des Mietkautionskontos geeinigt, muss das entsprechende Konto eröffnet werden. In einigen Fällen obliegt diese Aufgabe dem Vermieter, in anderem dem Mieter – das hängt ganz davon ab, ob die Anlage vom Vermieter treuhändisch verwaltet wird oder der Mieter seine Kaution verpfändet. Kontoauszüge und die jährliche Kontoübersicht erhält in der Regel der Kontoinhaber. Für den Fall, dass dem Mieter also keine Kontoübersicht zugeht, hat er das Recht, einen Nachweis der gesetzeskonformen Anlage der Mietkaution einzufordern.

Wenn der Vermieter ein Kautionskonto treuhändisch verwalten möchte, zahlt der Mieter den vereinbarten Betrag beziehungsweise die Raten direkt auf dieses Konto ein. Darüber hinaus darf der Vermieter das Geld auch auf eine „Sammelanlage“ einzahlen lassen, die die Kautionen mehrerer Mieter enthält.

Wird die Kaution stattdessen in Form eines Sparbuchs, Tagesgeldkontos, Bausparvertrags oder aber einer Aktienanlage entrichtet, ist es Aufgabe des Mieter, ein entsprechendes Mietkautionskonto einzurichten. Dafür muss er sich mit dem jeweiligen Finanzdienstleister besprechen und hat die Möglichkeit abzuwägen, welche Anlageform die günstigste für die Verpfändung ist.

In diesem Fall zahlt der Mieter die Kaution ein und verpfändet das Konto an den Vermieter. Der Vermieter erhält eine Mitteilung über den angelegten Kautionsbetrag sowie die entsprechenden Papiere für die Verfügungsgewalt über die Geldanlage. Hat man sich für eine Bankbürgschaft oder einen Kautionsschutzbrief entschieden, erhält der Vermieter keine Verfügungsgewalt, sondern lediglich eine Bescheinigung der Bank über die bestehende Anlageform und die Kautionshöhe.

Wie löst man das Mietkautionskonto auf?

Ab dem Tag der Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter genau sechs Monate Zeit, die Kaution – reduziert oder komplett – zurückzuzahlen. Er hat also sechs Monate, um mögliche Schäden in der Wohnung festzustellen oder nicht geleistete Mietzahlungen zu verrechnen. Hierbei ist auch darauf zu achten, ein bestehendes Sparbuch oder eine Geldanlage mit Kündigungsfrist rechtzeitig zu kündigen.

Wurde die Kaution über eine Verpfändung oder eine Bankbürgschaft bereitgestellt, muss der Vermieter dem Mieter (manchmal aber auch der jeweiligen Bank) innerhalb der sechs Monate eine Haftungsfreistellungserklärung zukommen lassen. Nur dann kann der Vermieter nämlich auf sein Geld zugreifen und es besteht die Möglichkeit für eine Kündigung der Anlage.

Was gilt im Falle eines Wechsel des Wohnungseigentümers?

Beim Wechsel des Eigentümers einer Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses geht das Mietkautionskonto in den Besitz des neuen Eigentümers über. Damit gehen automatisch auch alle Rechte und Pflichten, die dem Vermieter aus dem Mietverhältnis entstehen, an den neuen Besitzer. Auch die Auszahlung der Kaution beim Auszugs des Mieters ist nun Sache des neuen Eigentümers.

Welche Möglichkeiten hat man, wenn der Vermieter die Mietkaution nicht zurückzahlt?

Häufig ergeben sich rechtliche Schwierigkeiten und Auseinandersetzungen, wenn der Vermieter die Kaution nicht innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist zurückzahlt. Laut Gesetz kann der Mieter die Kaution zurückfordern, wenn sie nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums zurückgezahlt wurde. Was hierbei als angemessen gilt, definiert das Gesetz nicht genauer, die sogenannte „Überlegungsfrist“ des Vermieters sollte jedoch sechs Monate nicht überschreiten.

Hat der Vermieter die Mietkaution innerhalb dieses Zeitraums nicht zurückgezahlt, sollte der Mieter den Vermieter unter Angabe einer Frist zur Rückzahlung auffordern. Aus Gründen der Nachweisbarkeit ist es wichtig, das betreffende Schreiben dem Vermieter schriftlich zukommen zu lassen. Empfehlenswert ist bei solch wichtigen Dokumenten auch immer der Versand als Einschreiben.

Der Vermieter zahlt die Kaution auch nach der Aufforderung durch den Mieter nicht innerhalb der gesetzten Frist zurück? In diesem Fall sollten Sie einen Anwalt für Mietrecht aufsuchen. Wenn auch dieser mit einer erneuten Kautionsrückzahlung keinen Erfolg hat, bleibt nur noch die Möglichkeit, die Rechtsansprüche des Mieters vor Gericht durchzusetzen.

Sollte es in Sachen Mietkaution zu Unstimmigkeiten mit dem Vermieter kommen, helfen Trotzreaktionen leider selten weiter. Denken Sie daran, dass ein gutes Verhältnis zu Ihrem Vermieter Ihnen auch in der Zukunft nur Vorteile bringen kann, und bleiben Sie stets sachlich, freundlich und respektvoll.

Die Vorteile der Mietbürgschaft

Sowohl für den Mieter als auch den Vermieter ergeben sich durch eine Mietbürgschaft zahlreiche Vorteile. Der Mieter hat den wesentlichen Vorteil, dass er keine zusätzliche finanzielle Belastung hat oder gar einen Kredit für die Rückzahlung der Mietkaution beantragen muss. Ihre finanziellen Reserven müssen Sie also nicht angreifen. Zudem kann eine Mietbürgschaft meist recht einfach und unkompliziert beantragt werden, so dass Sie keinen großen Verwaltungsaufwand befürchten müssen. Doch auch der Vermieter profitiert von der Mietbürgschaft. Da kein Bargeld fließt, muss der Vermieter die Kaution nicht auf einem eigens dafür angelegten Konto parken. Der Verwaltungsaufwand ist also gering. Mit einer Mietbürgschaft sind Sie als Vermieter vom ersten Tag der Vermietung an abgesichert und müssen nicht auf eventuelle Ratenzahlungen der Mietkaution warten. Auch eine Rückzahlung der Kaution entfällt für den Vermieter natürlich. Dank der Mietsicherheit haben Sie die Möglichkeit, Wohnungen auch in strukturschwächeren Gegenden zu vermieten. Probleme kann es für den Vermieter nur dann geben, wenn es tatsächlich zu einem Schadenfall kommt. Dann sind Sie verpflichtet, alle erforderlichen Dokumente einzureichen.

Was ist bei Beendigung des Mietverhältnisses zu beachten?

Mit der Kündigung des Mietverhältnisses kann die Mietbürgschaft einfach und problemlos zurückgegeben werden. Voraussetzung ist natürlich, dass keine Mietschulden bestehen. Ist der Mieter mit seiner Miete im Rückstand, müssen durch den Bürgen zunächst die fälligen Beträge beglichen werden. Haben Sie Ihre Mietkaution mit einer Bank oder Versicherung abgeschlossen, warten Sie, bis Sie die Bürgschaft von Ihrem Vermieter zurückbekommen. Gibt es keine Mietrückstände oder sonstigen Schäden in der Wohnung, geschieht das meist recht schnell und problemlos. Dann können Sie die vom Vermieter unterschriebene Bürgschaft an Ihren Versicherer zurückschicken und der Vertrag ist somit beendet. Gibt es hingegen Forderungen vom Vermieter, muss der Betrag vom Bürgen erst ausgezahlt werden. Das Geld wird er dann von Ihnen zurückfordern. Ist auch diese Zahlung erledigt, gilt der Vertrag ebenfalls als beendet.

Eine Rückzahlung der Mietkaution entfällt, was ein wesentlicher Vorteil für den Vermieter ist. Ein weiterer Vorteil für den Mieter: Es muss kein zusätzlicher Kredit beantragt werden. Verstirbt ein Bürge, erlischt die Mietbürgschaft nicht automatisch. Laut Rechtsprechung werden Bürgschaftsverträge samt aller daraus resultierenden Rechten und Pflichten vererbt.

Es ist auch möglich, eine Mietbürgschaft gegen eine klassische Mietkaution zu tauschen. Haben Sie wieder genug Ersparnisse und möchten sich die Gebühren für die Bank oder Versicherung sparen, können Sie Ihrem Vermieter die Kaution zahlen, wenn er damit einverstanden ist. Wie aber sieht es bei einem Vermieterwechsel aus? Es kann durchaus sein, dass der neue Eigentümer die Mietbürgschaft nicht anerkennt. In diesem Fall kann ein Tausch gegen eine Bar-Mietkaution nötig werden.

Fazit: Die Mietbürgschaft ist für finanziell schwächer gestellte Personen eine ideale Möglichkeit, sich ihre Wunschwohnung anmieten zu können. Sie als Mieter haben den Vorteil, dass Sie sich keine Sorgen machen müssen, wie Sie das Geld für die Mietkaution auftreiben. Sie müssen lediglich einen geeigneten Bürgen – wahlweise im Verwandtenkreis oder eine Bank oder Versicherung – finden.

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