Wann ist eine Erhöhung zulässig?

Mieterhöhung: Rechte & Tipps für Mieter

Viele Mieter leben mit der Angst, dass ihr Vermieter eine saftige Mieterhöhung für die Wohnung fordert. Gerade in Zeiten steigender Lebenshaltungs- und Energiekosten ist diese existentielle Sorge aktueller denn je. Zudem umgehen viele Vermieter die gesetzlichen Vorschriften, obwohl sie die Mieten nicht nach Belieben anheben dürfen. Doch als Mieter kann man gegen ungerechtfertigte Forderungen etwas machen. Wir klären auf.

Prüfung des Mietvertrages ist Bestandteil der Nebenkostenprüfung.Jetzt Nebenkostenabrechnung prüfen lassen »Mieterhöhung

Das Wichtigste in Kürze

  • Mieten, die sich an den ortsüblichen Mietspiegel anlehnen, können jährlich innerhalb der Kappungsgrenze angepasst werden, müssen aber nicht.
  • Staffel-/Indexmieten steigen einmal jährlich aufgrund der Inflationsrate.
  • Bei jeder Mieterhöhung gilt es, Formen und Fristen seitens des Vermieters einzuhalten.
  • Widerspricht ein Mieter einer formal und rechtlich korrekten Mieterhöhung, kann er vor Gericht zur Zahlung verurteilt werden.
  • Modernisierungsmaßnahmen müssen den Wohnwert erhöhen, um eine Mieterhöhung zu rechtfertigen.
  • Mieterhöhungen bei Inklusivmieten stellen einen Sonderfall dar, da sie nicht durch einen Mietspiegel vergleichbar sind.
  • Ab 01.01.2023 sollen sich Mieter und Vermieter die CO2-Steuer teilen.

Mieterhöhung: Rechtliche Voraussetzungen

Im Mietvertrag kann eine Index- oder Staffelmiete vereinbart sein. Liegt dieser Fall nicht vor, steht es dem Vermieter frei, die Miete an den ortsüblichen Mietspiegel anzupassen und entsprechend zu erhöhen. Allerdings ist für ein solches Vorgehen die Zustimmung des Mieters erforderlich.

Es gibt gemäß deutschem Mietrecht somit nur zwei Möglichkeiten für einen Vermieter, die Miete zu erhöhen: nach Gesetz und nach Vereinbarung. 

Eine Vereinbarung liegt vor, wenn der Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vorsieht. Für eine Staffelmiete muss genau festgelegt sein, wann ein höherer Betrag zu zahlen ist. Frühestens ist dies nach 12 Monaten Mietzeit möglich, zudem muss ein fester Betrag für die Mietsteigerung im Vertrag genannt sein. Prozentangaben sind hier unzulässig.

Auch die Indexmiete muss im Mietvertrag genau definiert sein. Bei einer Indexmiete muss nur der erste Mietbetrag genau beziffert sein. Etwaige Mieterhöhungen, die der Vermieter künftig veranschlagt, hängen vom Verbraucherpreisindex ab. 

Der Verbraucherpreisindex wird einmal jährlich vom Statistischen Bundesamt für alle deutschen Privathaushalte ermittelt. Dadurch kann die Indexmiete einmal jährlich aufgrund der Inflationsrate steigen. 

Möchte der Vermieter nun mehr Geld, so muss er dies in schriftlicher Form ankündigen und den neuen Mietbetrag konkret beziffern. Zudem muss er dem Mieter darlegen, wie sich dieser Betrag errechnet. In solch einem Fall kann ein Mieter nicht widersprechen. 

Während bei einer Staffelmiete keine Erhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme zulässig ist, verhält sich das bei der Indexmiete anders. Ein Mieter muss hier auch diese Erhöhung akzeptieren. 

Hinweis: Haben Sie eine Indexmiete vereinbart und die Mieterhöhung übersteigt wegen einer Modernisierungsmaßnahme die Grenze der örtlichen Mietpreisbremse, so können Sie sich dennoch auf die Mietpreisbremse berufen.

Was dürfen Vermieter?

Haben Sie keine Index- oder Staffelmiete vereinbart, so kann Ihr Vermieter sich auf §558 BGB berufen und Ihre Monatsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Er kann also Ihre Monatsmiete bis auf die Höhe der vergleichbaren ortsüblichen Mieten erhöhen. 

Dieser Mietspiegel ergibt sich aus dem Mittel der Mieten, die innerhalb der letzten vier Jahre für vergleichbare Objekte im jeweiligen Wohnort gezahlt wurden. Der Mietspiegel wird von Städten oder Gemeinden ermittelt und stellt eine Art Übersicht bezüglich des Mietniveaus dar. 

Je nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage kann die betroffene Wohnung in diesen eingeordnet werden, wodurch der durchschnittliche Quadratmeterpreis erkenntlich wird. Die Erhöhung der Miete darf die im Mietspiegel festgehaltene Obergrenze für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigen. 

Übersicht Mietspiegel 2022 für die Bundesländer:

  • Baden-Württemberg: 11 €/m²
  • Bayern: 11 €/m²
  • Berlin: 14 €/m²
  • Brandenburg: 8 €/m²
  • Bremen: 9 €/m²
  • Hamburg: 13 €/m²
  • Hessen: 10 €/m²
  • Mecklenburg-Vorpommern: 7 €/m²
  • Niedersachsen: 8 €/m²
  • Nordrhein-Westfalen: 9 €/m²
  • Rheinland-Pfalz: 9 €/m²
  • Saarland: 8 €/m²
  • Sachsen: 6 €/m²
  • Sachsen-Anhalt6 €/m²
  • Schleswig-Holstein: 10 €/m²
  • Thüringen: 7 €/m²

Wie man bereits an Berlin und Hamburg erkennt, sind die Mieten in Ballungszentren, wo Wohnungsknappheit herrscht, generell höher, wobei München mit Abstand die teuerste Stadt Deutschlands ist (über 20 €/m²). Generell waren laut Statistischem Bundesamt im Jahr 2022 in Großstädten die Nettokaltmieten um 30% höher als auf dem Land. 

Insgesamt gaben alle Haushalte 2022 durchschnittlich 27,8 % ihres Einkommens für die Miete auf. Diese Mietbelastungsquote gibt den Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen an. Wie das Statistische Bundesamt ebenfalls herausfand, war die Mietbelastungsquote für rund 6,6 Millionen Haushalte, die ihre Wohnung 2019 oder später angemietet haben, mit 29,5 % um 2,7 Prozentpunkte höher als für die rund 2,7 Millionen Haushalte, die ihren Mietvertrag bereits vor 1999 abgeschlossen haben.  

Für Mieterhöhungen gelten jedoch gewisse Grenzen. Eine Mietzahlung darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % steigen. Das nennt man Kappungsgrenze. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten liegt die Kappungsgrenze bei 15 %. 

Eine Mieterhöhung muss der Vermieter auch in diesem Fall dem Mieter in schriftlicher Form mitteilen. Er muss sie begründen. Dafür eignet sich etwa ein qualifizierter Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten. 

Frühestens gilt die neue Monatsmiete nach Ablauf von zwei Kalendermonaten nach Ankündigung. Als Mieter muss man eine Erhöhung frühestens alle 15 Monate akzeptieren. Widerspricht ein Mieter in diesem Fall nicht – entweder schriftlich, oder dadurch, dass er den erhöhten Betrag nicht zahlt – so gilt dies als Zustimmung. 

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Nach der Durchführung notwendiger Modernisierungsmaßnahmen an einem Objekt steht es dem Vermieter frei, eine außerordentliche Mieterhöhung vom Mieter zu fordern. In diesem Fall braucht es nicht die Zustimmung des Mieters, damit die Erhöhung zulässig wird. 

Der Vermieter kann bis zu 11 % der Sanierungskosten, die er selbst für das Objekt aufgebracht hat, auf die Jahresmiete aufschlagen. Wurden mehrere Einheiten eines Mehrfamilienhauses saniert, so sind die Kosten gleichmäßig auf alle betroffenen Mieter umzulegen. 

Der Vermieter muss seine Mieter drei Monate im Voraus über geplante Sanierungsmaßnahmen informieren. Dabei muss er ihm schriftlich mitteilen, welche Arbeiten genau geplant sind, wann sie beginnen und wie lange sie dauern. Er muss in diesem Schreiben auch die Mieterhöhung benennen, die die Maßnahmen zur Folge haben, sowie die künftigen Betriebskosten. 

Abschließend muss er auf die Möglichkeit der Mieter hinweisen, aufgrund eines Härtefalls der Erhöhung widersprechen zu können. Sind die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen, muss der Mieter erneut schriftlich informiert werden, dass nun nach Ablauf von zwei Monaten die neue Monatsmiete fällig ist.

Eine Mieterhöhung ist nur rechtens, wenn es sich bei den Arbeiten am Objekt tatsächlich um Modernisierungsmaßnahmen handelt und nicht um eine Instandsetzung. Voraussetzung dafür ist, dass die Sanierung die Wohnverhältnisse des Mieters verbessert. 

Wurde nur etwas vorgenommen, das den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellt, so handelt es sich um eine Instandhaltungsmaßnahme. Darunter fällt etwa die Schimmelentfernung. Eine Instandsetzung rechtfertigt keine Mieterhöhung. 

Hinweis: Möchte der Mieter Modernisierungsmaßnahmen nicht zustimmen, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Dieses steht ihm per Gesetz zu. In diesem Fall beträgt die Kündigungsfrist zwei statt der üblichen drei Monate.

Form und Frist der Mieterhöhung

Der Vermieter ist gemäß § 555c Abs.1 BGB gesetzlich dazu verpflichtet, dem Mieter die Mieterhöhung schriftlich (per Brief, Fax oder E-Mail) mitzuteilen. Frühestens drei Monate nach der Mitteilung tritt die Erhöhung dann in Kraft.

Der Mieter hat der Mieterhöhung gemäß § 559 BGB zuzustimmen, vorher ist die Erhöhung nicht rechtskräftig. Als gesetzliche Frist für die Zustimmung gelten der Rest des noch laufenden Monats plus die beiden darauffolgenden Monate. Hat der Vermieter beispielsweise am 10. Februar die Mieterhöhung zugestellt, hat der Mieter bis Ende April Zeit, der Erhöhung zu widersprechen.

Hat der Vermieter alle rechtlichen Vorgaben erfüllt (hält die Kappungsgrenze ein, fordert nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete und hat die Erhöhung ordnungsgemäß begründet), ist der Mieter einer Zustimmung rechtlich verpflichtet. Stimmt er einer Erhöhung trotzdem nicht zu, kann der Vermieter vor dem Amtsgericht auf Erteilung der Zustimmung klagen.

Bei nicht wahrgenommenen Fristen und Formmangel hat die Erhöhung keine Rechtsgültigkeit. Deswegen ist es für Mieter umso wichtiger, sich über den rechtlichen Rahmen zu informieren, gegen nicht gültige Mieterhöhungen vorzugehen und so bares Geld zu sparen.

Wie kann ich mich als Mieter gegen eine Mieterhöhung wehren?

Es empfiehlt sich allgemein für Mieter, kurz nach Erhalt der Ankündigung der Mieterhöhung diese auf Formfehler und inhaltliche Fehler zu überprüfen. 

Checkliste Fehler Mieterhöhung:

  • Richtiger Absender? Sind alle Vermieter als Absender genannt? Haben alle Vermieter unterschrieben?
  • Richtiger Empfänger? Wurde die Erhöhung allen im Mietvertrag aufgeführten Personen zugestellt?
  • Zulässigkeit? Bei Staffel- oder Indexmieten ist eine weitere Erhöhung der Miete nicht rechtmäßig.
  • Begründung der Erhöhung vorhanden? Hat der Vermieter die Erhöhung im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete, Vergleichswohnungen oder den Mietspiegel begründet?
  • Jahressperrfrist eingehalten? Zwischen der letzten Mieterhöhung und dem neuen Schreiben müssen mindestens zwölf Monate liegen.
  • Kappungsgrenze eingehalten? Hat der Vermieter die allgemein gültige Grenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren eingehalten? Oder gilt in Ihrer Stadt sogar eine Kappungsgrenze von 15 Prozent?
  • Modernisierungserhöhung? Handelt es sich um eine nachgewiesene Modernisierung oder um eine Instandhaltung?

Haben Sie in der Mitteilung zur Erhöhung Fehler gefunden, legen Sie schriftlich per Einschreiben mit Rückschein Widerspruch gegen die Erhöhung ein. Bitten Sie Ihren Vermieter um eine Korrektur des Schreibens. 

Die erhöhte Miete wird erst fällig, wenn der Mieter ein Ankündigungsschreiben erhalten hat, dessen Inhalt er als mietrechtlicher Laie versteht. Sollten weiterhin Fehler im Schreiben existieren, so muss der Mieter die Erhöhung langfristig nicht zahlen. Es gilt weiter die vor der Ankündigung gültige Miete.

Widerspricht der Mieter der Mieterhöhung, obwohl der Vermieter sich an alle formalen und rechtlichen Vorschriften gehalten hat, kann der Vermieter in den darauffolgenden drei Monaten rechtliche Schritte einleiten. Der Mieter wird dann vom Gericht zur Leistung der Zahlung verurteilt.

Mieterhöhung und Nebenkosten bei Teilinklusivmiete

Bei der Vereinbarung der Mietzahlungen ist es gängig, dass neben der Kaltmiete auch Abschlagszahlungen hinsichtlich der Nebenkosten geleistet werden. Am Ende eines Abrechnungszeitraums erstellen Vermieter dann eine Nebenkostenabrechnung, um herauszufinden, ob die tatsächlich entstandenen Kosten durch die Vorauszahlungen abgedeckt wurden. 

Allerdings existieren auch andere Formen der Mietzahlung. Eine davon ist die Teilinklusivmiete. Wie der Name bereits verrät, sind bei dieser Zahlform der Miete einige, aber nicht alle Bestandteile inklusive. Und zwar wird für einen Teil der Nebenkosten, nämlich die sogenannten kalten Betriebskosten, ein pauschaler Betrag vereinbart, welcher in der Miete enthalten ist. 

Im Gegensatz dazu werden bei einer Inklusivmiete alle Nebenkosten mit einem festgelegten Satz seitens des Mieters beglichen. Dies schließt Schwankungen in den Zahlungen aus und macht die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung hinfällig. Es ist genau festgelegt, welche Nebenkostenarten bei einer Teilinklusivmiete nicht in der Pauschale enthalten sind. 

Dies betrifft in erster Linie die Heizkosten. 

Problem der Mieterhöhung bei Inklusivmiete

Zwar ergibt sich für Vermieter der Vorteil, dass sie bei einer Inklusivmiete weniger Aufwand bei der Anfertigung der Nebenkostenabrechnung aufbringen müssen. Auf der anderen Seite treten mitunter Schwierigkeiten auf, wenn diese die Miete erhöhen wollen. 

Dies liegt unter anderem darin begründet, dass oftmals keine vergleichbaren Wohnungen als Orientierungspunkt herangezogen werden können. Auch der örtliche Mietspiegel ist kaum ein geeigneter Bezugspunkt, da hier lediglich die Kaltmiete erfasst wird. 

Um eine Vergleichbarkeit mit anderen Mietobjekten herzustellen, können Vermieter Wohnungen auswählen, bei denen ebenfalls eine Teilinklusivmiete oder eine Inklusivmiete vereinbart ist. Des Weiteren können sie die konkreten Nebenkosten auf die Kaltmiete der Vergleichswohnungen draufschlagen oder diese im umgekehrten Fall abrechnen, um die Nettokaltmieten vergleichbar zu machen. 

Dabei kann es strittig sein, in welcher Höhe die Betriebskosten hinzuzurechnen bzw. abzuziehen sind. Laut Bundesgerichtshof müssen Vermieter hierbei die tatsächlichen Kosten für ihr Mietobjekt ausweisen. Werden dagegen durchschnittliche Werte angegeben, ist dies nicht zulässig. 

Darüber hinaus sind Vermieter angehalten, bereits in dem Schreiben zur Mieterhöhung die Betriebskosten anzugeben, welche konkret von der Teilinklusivmiete abgedeckt werden. Unterlassen Vermieter eine derartige Angabe, kann die Mieterhöhung formell unwirksam sein. 

CO2-Steuer 2023: Regelungen machen es gerechter

Zum 1. Januar 2021 wurde die CO2-Steuer auf fossile Brennstoffe Pflicht. Wer demnach mit Öl oder Erdgas heizt, wird seitdem laut dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) zur Kasse gebeten. Heizungen, die mit Holz oder Pellets betrieben werden, sind von der CO2-Steuer nicht betroffen.

CO2 Steuer 2023

Sinn und Zweck der CO2-Steuer: Die Abgabe soll ein Anreiz für Vermieter sein, auf umweltfreundlichere Varianten umzustellen. Man kann daher auch von einer Klimaabgabe sprechen, die automatisch über den Einkaufspreis entrichtet wird. Sie liegt aktuell bei 30 Euro pro Tonne Kohlenstoffdioxid.

Bis zum Jahr 2030 soll dieser Preis schrittweise auf 180 Euro pro Tonne CO2 steigen. Zwei Jahre lang mussten Mieter diese Kosten allein begleichen, wenn sie mit Erdgas oder Öl heizen. Ab dem 01.01.2023 gilt jedoch das sogenannte Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Das legt fest, dass in Zukunft sich Mieter und Vermieter die CO2-Steuer teilen müssen. 

Dazu wurde bei Wohngebäuden ein Stufenmodell mit zehn Abstufungen entwickelt. Als Grundregel gilt: Je weniger energieeffizient ein Gebäude ist und je höher dessen CO2-Ausstoß, umso mehr muss der Vermieter zahlen. Andersherum bedeutet dies: Ist ein Gebäude sehr energieeffizient, verbleibt die Hauptlast der CO2-Steuer beim Mieter. 

Wichtig ist hier der Energiestandard EH55, was einem Kohlendioxidausstoß von weniger als 12 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr entspricht. Falls das Wohngebäude diesen Energiestandard erreicht und demnach eingestuft wird, muss der Mieter die CO2-Steuer allein tragen. 

Hat die Immobilie jedoch einen enorm hohen Kohlendioxidausstoß pro Quadratmeter, was vor allem ältere, unsanierte Gebäude betrifft, dann kann der Vermieter mit einem Eigenanteil von bis zu 95 Prozent an der Abgabe beteiligt werden. Als Richtwert gilt hier die Grenze von 52 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter Wohnfläche.  

Wie so oft gibt es aber auch Ausnahmen. Schlecht sanierte Gebäuden können auch weniger stark belastet werden. Ein solcher Fall liegt vor, wenn staatliche Vorgaben die Möglichkeiten energetischer Sanierungen einschränken. Dies betrifft in erster Linie Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, oder wenn sich Mietwohnungen in einem Milieuschutzgebiet befinden.

Wenn der Vermieter die Ölheizung oder Gasheizung durch eine klimaschonende Heizart wie Fernwärme ersetzen, Isolierfenster einsetzen oder die Fassade und das Dach besser dämmen lassen, so gilt zu beachten: Die Kosten für eine solche energetische Sanierung kann der Vermieter auf die Miete teilweise umlegen. Das sind bis zu acht Prozent pro Jahr oder bis zu drei Euro pro Quadratmeter. Was der Mieter dann bei den Heizkosten spart, wird durch die Mieterhöhung oft mehr als aufgefressen.

So lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung überprüfen

Die Grundmiete zu beeinflussen ist schwierig. Eine viel bessere Stellschraube für Mieter sind die Nebenkosten. Denn 9 von 10 Abrechnungen sind vom Vermieter fehlerhaft angefertigt. Die meisten Fehler basieren auf falschen Verteilerschlüssel oder nicht umlagefähige Betriebskosten. Wenn Sie wissen wollen, ob bei Ihnen alles richtig gemacht wurde, lassen Sie unsere Experten von Mineko prüfen. Der Upload Ihrer Dokumente dauert nur wenige Minuten und Sie erhalten zeitnah einen Prüfbericht und ein für Sie verfasstes Widerspruchsschreiben.

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Sebastian S.
Sebastian S.
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Marina Burkert
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vor 3 Monaten
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Betriebskosten prüfen.... für Gewerbe zum Nulltarf wenn man bei der ARAG Rechtsschutz versichert ist !
Florian M.
Florian M.
5 Sterne
vor 1 Monat
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Yvonne Alsleben
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vor 9 Wochen
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Lara Wunder
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5 Sterne
vor 2 Wochen
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