Mieterhöhung – wann ist sie zulässig und welche Rechte hat ein Mieter?

Viele Mieter leben in Angst davor, dass ihr Vermieter eine saftige Mieterhoehung von ihnen fordert. Was, wenn der Vermieter plötzlich die Monatsmiete erhöht? Gerade in Zeiten der Wirtschaftskrise, in denen immer mehr Menschen ihre monatliche Miete nicht mehr bestreiten können, ist diese Frage aktueller denn je. Muss man das als Mieter widerspruchslos schlucken, oder kann man sich dagegen wehren?

Prinzipiell gilt: Ein Vermieter kann nicht willkürlich und nach eigenem Gutdünken mehr Geld vom Mieter verlangen. Der Gesetzgeber hat geregelt, wann und unter welchen Umständen ein Vermieter mehr Monatsmiete für sein Objekt verlangen darf. Zudem gibt es bestimmte Bedingungen, die der Vermieter berücksichtigen muss, damit seine Forderung rechtlich haltbar ist. Der Mieter sollte immer prüfen, ob die Forderung des Vermieters gerechtfertigt und formal korrekt ist, bevor er diese akzeptiert.

Mieterhöhung

Inhalt:

Wer ist von Mieterhöhungen betroffen?

Die Mietpreise in deutschen Städten steigen weiter stark wie nie zuvor. In Berlin liegen die Mieten für Wohnungen 104 Prozent höher als im Jahr 2008, damals waren es dort noch durchschnittlich 5,60 Euro pro Quadratmeter. Die Hauptstadt belegt damit Platz fünf der teuersten Mieten in den 14 größten deutschen Städten – hinter München, wo mittlerweile 17,90 Euro je Quadratmeter fällig werden. Das sind 61 Prozent mehr als vor zehn Jahren. Frankfurt am Main (13,80 Euro), Stuttgart (12,30 Euro) und Hamburg (11,90 Euro) belegen die darauf folgenden Plätze.

Viele Vermieter umgehen dabei, bewusst oder unbewusst, die gesetzlichen Vorschriften. Immer häufiger ist von unzulässigen Mieterhöhungen die Rede und viele Bürger haben Angst, in naher Zukunft ihre Wohnungen aufgrund der stetig steigenden Preise verlassen zu müssen. Dabei dürfen die Vermieter die Mieten nicht nach Belieben anheben. Und als Mieter kann man bis zu einem bestimmten Punkt gegen ungerechtfertigte Forderungen angehen.

Rechtliche Voraussetzungen für eine Mieterhöhung

Im Mietvertrag kann eine Index- oder Staffelmiete vereinbart sein. Liegt dieser Fall nicht vor, steht es dem Vermieter frei, die Miete an den ortsüblichen Mietspiegel anzupassen und entsprechend zu erhöhen. Allerdings ist für ein solches Vorgehen die Zustimmung des Mieters erforderlich.

Es gibt gemäß deutschem Mietrecht nur zwei Möglichkeiten für einen Vermieter, die Miete zu erhöhen: nach Gesetz und nach Vereinbarung. Eine Vereinbarung liegt vor, wenn der Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vorsieht. Für eine Staffelmiete muss genau festgelegt sein, wann ein höherer Betrag zu zahlen ist. Frühestens ist dies nach 12 Monaten Mietzeit möglich, zudem muss ein fester Betrag für die Mietsteigerung im Vertrag genannt sein. Prozentangaben sind hier unzulässig.

Auch die Indexmiete muss im Mietvertrag genau definiert sein. Bei einer Indexmiete muss nur der erste Mietbetrag genau beziffert sein. Etwaige Mieterhöhungen, die der Vermieter künftig veranschlagt, hängen vom Verbraucherpreisindex ab. Der Verbraucherpreisindex wird einmal jährlich vom Statistischen Bundesamt für alle deutschen Privathaushalte ermittelt. Dadurch kann die Indexmiete einmal jährlich aufgrund der Inflationsrate steigen. Möchte der Vermieter nun mehr Geld, so muss er dies in schriftlicher Form ankündigen und den neuen Mietbetrag konkret beziffern. Zudem muss er dem Mieter darlegen, wie sich dieser Betrag errechnet. In solch einem Fall kann ein Mieter nicht widersprechen. Während bei einer Staffelmiete keine Erhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme zulässig ist, verhält sich das bei der Indexmiete anders. Ein Mieter muss hier auch diese Erhöhung akzeptieren. Haben Sie eine Indexmiete vereinbart und die Mieterhöhung übersteigt die Grenze der örtlichen Mietpreisbremse, so können Sie sich dennoch darauf berufen.

Was dürfen Vermieter?

Haben Sie keine Index- oder Staffelmiete vereinbart, so kann Ihr Vermieter sich auf §558 BGB berufen und Ihre Monatsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Er kann also Ihre Monatsmiete bis auf die Höhe der vergleichbaren ortsüblichen Mieten erhöhen. Dieser Mietspiegel ergibt sich aus dem Mittel der Mieten, die innerhalb der letzten vier Jahre für vergleichbare Objekte im jeweiligen Wohnort gezahlt wurden. Auskunft über den aktuellen Mietspiegel gibt die Stadt- oder Gemeindeverwaltung.

Für ein solches Vorgehen muss der Vermieter einige Bedingungen berücksichtigen. Eine Mietzahlung darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % steigen. Das nennt man Kappungsgrenze. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten liegt die Kappungsgrenze bei 15 %. Eine Mieterhöhung muss der Vermieter auch in diesem Fall dem Mieter in schriftlicher Form mitteilen. Er muss sie begründen. Dafür eignet sich etwa ein qualifizierter Mietspiegel, oder ein Sachverständigengutachten. Frühestens gilt die neue Monatsmiete nach Ablauf von zwei Kalendermonaten nach Ankündigung. Als Mieter muss man eine Erhöhung frühestens alle 15 Monate akzeptieren. Widerspricht ein Mieter in diesem Fall nicht – entweder schriftlich, oder dadurch, dass er den erhöhten Betrag nicht zahlt – so gilt dies als Zustimmung. Kommt von ihm keine Reaktion, kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters einklagen.

Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen

Nach der Durchführung notwendiger Modernisierungsmaßnahmen an einem Objekt steht es dem Vermieter frei, eine außerordentliche Mieterhöhung vom Mieter zu fordern. In diesem Fall braucht es nicht die Zustimmung des Mieters, damit die Erhöhung zulässig wird. Der Vermieter kann bis zu 11 % der Sanierungskosten, die er selbst für das Objekt aufgebracht hat, auf die Jahresmiete aufschlagen. Wurden mehrere Einheiten eines Mehrfamilienhauses saniert, so sind die Kosten gleichmäßig auf alle betroffenen Mieter umzulegen. Der Vermieter muss seine Mieter drei Monate im Voraus über geplante Sanierungsmaßnahmen informieren. Dabei muss er ihm schriftlich mitteilen, welche Arbeiten genau geplant sind, wann sie beginnen und wie lange sie dauern. Er muss in diesem Schreiben auch die Mieterhöhung benennen, die die Maßnahmen zur Folge haben, sowie die künftigen Betriebskosten. Abschließend muss er auf die Möglichkeit der Mieter hinweisen, aufgrund eines Härtefalls der Erhöhung widersprechen zu können. Sind die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen, muss der Mieter erneut schriftlich informiert werden, dass nun nach Ablauf von zwei Monaten die neue Monatsmiete fällig ist.

Eine Mieterhöhung ist nur rechtens, wenn es sich bei den Arbeiten am Objekt tatsächlich um Modernisierungsmaßnahmen handelt und nicht um eine Instandsetzung. Voraussetzung dafür ist, dass die Sanierung die Wohnverhältnisse des Mieters verbessert. Wurde jedoch nur etwas vorgenommen, das den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellt, so handelt es sich um eine Instandhaltungsmaßnahme. Darunter fällt etwa die Schimmelentfernung. Eine Instandsetzung rechtfertig keine Mieterhöhung. Oft kommt es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter, ob eine Maßnahme als Sanierung oder Instandsetzung zu sehen ist. In solch einem Fall hilft ein Rechtsbeistand, die Sache zu klären.

Form und Frist der Mieterhöhung

Der Vermieter ist gemäß § 555c Abs.1 BGB gesetzlich dazu verpflichtet, dem Mieter die Mieterhöhung schriftlich (per Brief, Fax oder E-Mail) mitzuteilen. Frühestens drei Monate nach der Mitteilung tritt die Erhöhung dann in Kraft.

Der Mieter hat der Mieterhöhung gemäß § 559 BGB zuzustimmen, vorher ist die Erhöhung nicht rechtskräftig. Als gesetzliche Frist für die Zustimmung gelten der Rest des noch laufenden Monats plus die beiden darauffolgenden Monate. Hat der Vermieter beispielsweise am 10. Februar die Mieterhöhung zugestellt, hat der Mieter bis Ende April Zeit, der Erhöhung zu widersprechen.

Hat der Vermieter alle rechtlichen Vorgaben erfüllt (hält die Kappungsgrenze ein, fordert nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete und hat die Erhöhung ordnungsgemäß begründet), ist der Mieter einer Zustimmung rechtlich verpflichtet. Stimmt er einer Erhöhung trotzdem nicht zu, kann der Vermieter vor dem Amtsgericht auf Erteilung der Zustimmung klagen.

Bei nicht wahrgenommenen Fristen und Formmangel hat die Erhöhung keine Rechtsgültigkeit. Deswegen ist es für Mieter umso wichtiger, sich über den rechtlichen Rahmen zu informieren, gegen nicht gültige Mieterhöhungen vorzugehen und so bares Geld zu sparen.

Wie kann ich mich als Mieter gegen eine Mieterhöhung wehren?

Es empfiehlt sich allgemein für Mieter, kurz nach Erhalt der Ankündigung der Mieterhöhung diese auf Formfehler und inhaltliche Fehler zu überprüfen. Haben Sie in ihrer Mitteilung zur Erhöhung Fehler gefunden, legen Sie schriftlich per Einschreiben mit Rückschein Widerspruch gegen die Erhöhung ein. Bitten Sie Ihren Vermieter um eine Korrektur des Schreibens. Die erhöhte Miete wird erst fällig, wenn der Mieter ein Ankündigungsschreiben erhalten hat, dessen Inhalt er als mietrechtlicher Laie versteht. Sollten weiterhin Fehler im Schreiben existieren, so muss der Mieter die Erhöhung langfristig nicht zahlen. Es gilt weiter die vor der Ankündigung gültige Miete.

Widerspricht der Mieter der Mieterhöhung, obwohl der Vermieter sich an alle formalen und rechtlichen Vorschriften gehalten hat, kann der Vermieter in den darauffolgenden drei Monaten rechtliche Schritte einleiten. Der Mieter wird dann vom Gericht zur Leistung der Zahlung verurteilt.

Ob Ihr Vermieter sich an alle ihm auferlegten Vorschriften gehalten hat, können sie anhand der folgenden Checkliste prüfen und entsprechend reagieren:

  • Richtiger Absender? Sind alle Vermieter als Absender genannt? Haben alle Vermieter unterschrieben?
  • Richtiger Empfänger? Wurde die Erhöhung allen im Mietvertrag aufgeführten Personen zugestellt?
  • Zulässigkeit? Bei Staffel- oder Indexmieten ist eine weitere Erhöhung der Miete nicht rechtmäßig.
  • Begründung der Erhöhung vorhanden? Hat der Vermieter die Erhöhung im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete, Vergleichswohnungen oder den Mietspiegel begründet?
  • Jahressperrfrist eingehalten? Zwischen der letzten Mieterhöhung und dem neuen Schreiben müssen mindestens zwölf Monate liegen.
  • Kappungsgrenze eingehalten? Hat der Vermieter die allgemein gültige Grenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren eingehalten? Oder gilt in Ihrer Stadt sogar eine Kappungsgrenze von 15 Prozent?
  • Modernisierungserhöhung? Handelt es sich um eine nachgewiesene Modernisierung oder um eine Instandhaltung?

Fazit

Immobilienpreise steigen seit Jahren kontinuierlich nach oben, in vielen Ballungszentren herrscht Wohnungsknappheit und entsprechend steigen auch die Mietpreise immer weiter an. Klar, dass viele Vermieter es sich nicht nehmen lassen wollen, von den steigenden Mietpreisen zu profitieren. Möchte ein Vermieter die Monatsmiete für sein Objekt erhöhen, kann er dies auf verschiedene Arten tun. Wichtig ist aber, dass er das gesetzlich vorgegebene Prozedere einhält, damit seine Forderung rechtlich haltbar ist. Zum einen kann ein Vermieter Mieterhöhungen bereits bei Vertragsabschluss festlegen. Das ermöglichen ihm eine Staffel- oder eine Indexmiete. Dann weiß auch der Mieter, dass höhere Zahlungen auf ihn zukommen. Bei der Staffelmiete weiß er außerdem genau, wann er wie viel zahlen muss. Bei der Indexmiete weiß er zwar, dass höhere Zahlungen auf ihn zukommen, eine exakte Summe kennt er hier aber nicht. Die Indexmiete richtet sich nach dem Verbraucherindex, der einmal jährlich ermittelt wird.

Auch wenn der Vermieter etwaige Mieterhöhungen nicht im Vertrag vordefiniert hat, kann er dennoch mehr Geld vom Mieter verlangen. Etwa, wenn er Modernisierungsmaßnahmen an seinem Objekt vornimmt, oder wenn er die Mietzahlungen an den gängigen Mietpreis anpassen möchte. In diesen Fällen ist es wichtig, dass er das gesetzlich festgelegte Vorgehen genau befolgt. Dazu gehört es etwa, dass er seinen Mieter über seine Absicht schriftlich in Kenntnis setzt und dass er ihm eine Frist gewährt, um die Veränderung zu akzeptieren. Möchte der Mieter nicht einwilligen, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Dieses steht ihm per Gesetz zu. In diesem Fall beträgt die Kündigungsfrist zwei statt der üblichen drei Monate.

Erhöhung der Miete – so hilft MINEKO!

Neben der Erhöhung der Monatsmiete werden in der Praxis oft die Vorauszahlung der Betriebs- und Heizkosten angepasst. Die meisten Mieter akzeptieren diese Erhöhung. Wir raten dazu, sich die Betriebskostenabrechnung genau und vollständig anzugucken, denn bei 81 Prozent der Abrechnungen finden sich Fehler und der Vermieter muss Nachzahlungen leisten.

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