Mieterhöhung – was ist zulässig und erlaubt? Mineko erklärt und hilft.

Mieterhöhung

Wer ist von Mieterhöhungen betroffen?

Die Mietpreise in deutschen Städten steigen weiter stark wie nie zuvor. In Berlin liegen die Mieten für Wohnungen 104 Prozent höher als im Jahr 2008, damals waren es dort noch durchschnittlich 5,60 Euro pro Quadratmeter. Die Hauptstadt belegt damit Platz fünf der teuersten Mieten in den 14 größten deutschen Städten – hinter München, wo mittlerweile 17,90 Euro je Quadratmeter fällig werden. Das sind 61 Prozent mehr als vor zehn Jahren. Frankfurt am Main (13,80 Euro), Stuttgart (12,30 Euro) und Hamburg (11,90 Euro) belegen die darauf folgenden Plätze.

Viele Vermieter umgehen dabei, bewusst oder unbewusst, die gesetzlichen Vorschriften. Immer häufiger ist von unzulässigen Mieterhöhungen die Rede und viele Bürger haben Angst, in naher Zukunft ihre Wohnungen aufgrund der stetig steigenden Preise verlassen zu müssen. Dabei dürfen die Vermieter die Mieten nicht nach Belieben anheben. Und als Mieter kann man bis zu einem bestimmten Punkt gegen ungerechtfertigte Forderungen angehen.

Wie weit darf mein Vermieter die Miete erhöhen? Wie ist die Rechtslage?

Grundsätzlich gibt es für Vermieter gesetzliche Vorgaben, die genau bestimmen, ob und inwieweit die Miete erhöht werden darf und welche Rahmenbedingungen es dafür zu erfüllen gilt.

Frühestens zwölf Monate nach Einzug darf der Vermieter erstmals den Mieter über eine Mieterhöhung unterrichten. Drei Monate nach Unterrichtung des Mieters kann dann erstmals die erhöhte Miete eingefordert werden. Die Anhebung der Miete darf jedoch nicht willkürlich erfolgen. Hier kennt die Gesetzgebung klare Regeln:

Bei der Erhöhung der Miete passt sich der Vermieter meist an den örtlichen qualifizierten Mietspiegel an. Städte und Gemeinden ermitteln regelmäßig die aktuell verlangte Miete in den verschiedenen Ortsteilen. Die vom Vermieter neu veranschlagte Miete darf jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Als Vergleichsmiete bezeichnet man die in der jeweiligen Gemeinde für eine Wohnung mit entsprechender Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage übliche Wohnung.

Alternativ kann der Vermieter mit sich zur Begründung der Erhöhung auf ein Sachverständigenurteil oder drei vergleichbare Wohnungen berufen, in denen heute schon so viel gezahlt wird, wie er verlangen möchte. Der Mietaufschlag darf in drei Jahren die Grenze von insgesamt 20 Prozent nicht überschreiten, in vielen Städten sind nur 15 Prozent üblich. So wird verhindert, dass Vermieter relativ niedrige Mieten auf einen Schlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Diese sogenannte Kappungsgrenze wird sich zum Jahreswechsel nochmals anpassen. Ein neues Gesetz, welches von CDU/CSU und SPD im Bundestag durchgebracht wurde, besagt, dass Vermieter ab Januar 2019 eine maximale Mieterhöhung von drei Prozent im Vergleich zum Vorjahr vornehmen dürfen.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Um sagen zu können, welche Kostenpunkte bei Arbeiten am Haus auf den Mieter umgelegt werden können, gilt es zu bestimmen, ob es sich bei den Arbeiten um eine Instandhaltung oder Modernisierung handelt. Bei Modernisierung wird ein neuer, für den Mieter besserer Umstand hergestellt, bei einer Instandhaltung wird ein alter Zustand wiederhergestellt, beispielsweise beim Austausch einer kaputten Haustür.

Handelt es sich um eine Instandhaltung, darf der Mieter nicht mit einer höheren Miete dafür belangt werden. Bei einer Modernisierung, also beispielsweise nach Einbau eines Aufzugs oder Anbau eines Balkons an die Hausfassade, darf der Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen.

Im Falle einer Modernisierung, also beispielsweise nach Einbau eines Aufzugs oder Anbau eines Balkons an die Hausfassade, darf der Vermieter hier in bestimmten Fällen die Kosten auf die Monatsmiete umlegen. Allerdings braucht er dafür einen triftigen Grund. Nicht jede Baustelle rechtfertigt eine Mieterhöhung.

Bei energetischen Sanierungen darf der Vermieter die Monatsmiete grundsätzlich anheben. Das darf er sogar dann, wenn die Modernisierungskosten die eingesparten Heizkosten deutlich übersteigen. Eine energetische Sanierung gilt in jedem Fall als Verbesserung.

Das seit Januar 2019 geltende sogenannte Mietrechtsanpassungsgesetz besagt, dass Vermieter in Zukunft nur noch acht Prozent Renovierungskosten im Jahr auf die Miete umlegen können. Bei den bis zum jetzigen Zeitpunkt geltenden elf Prozent haben sich manche Mieten nach einer Modernisierung sogar verdoppelt.

Auch wurde im Bundestag festgelegt, dass die Mieterhöhung innerhalb von sechs Jahren nur maximal drei Euro pro Quadratmeter betragen darf. Liegt die Miete noch unter sieben Euro, darf die Miete in diesen sechs Jahren sogar nur um zwei Euro steigen.

Form und Frist der Mieterhöhung

Der Vermieter ist gemäß § 555c Abs.1 BGB gesetzlich dazu verpflichtet, dem Mieter die Mieterhöhung schriftlich (per Brief, Fax oder E-Mail) mitzuteilen. Frühestens drei Monate nach der Mitteilung tritt die Erhöhung dann in Kraft.

Der Mieter hat der Mieterhöhung gemäß § 559 BGB zuzustimmen, vorher ist die Erhöhung nicht rechtskräftig. Als gesetzliche Frist für die Zustimmung gelten der Rest des noch laufenden Monats plus die beiden darauffolgenden Monate. Hat der Vermieter beispielsweise am 10. Februar die Mieterhöhung zugestellt, hat der Mieter bis Ende April Zeit, der Erhöhung zu widersprechen.

Hat der Vermieter alle rechtlichen Vorgaben erfüllt (hält die Kappungsgrenze ein, fordert nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete und hat die Erhöhung ordnungsgemäß begründet), ist der Mieter einer Zustimmung rechtlich verpflichtet. Stimmt er einer Erhöhung trotzdem nicht zu, kann der Vermieter vor dem Amtsgericht auf Erteilung der Zustimmung klagen.

Bei nicht wahrgenommenen Fristen und Formmangel hat die Erhöhung keine Rechtsgültigkeit. Deswegen ist es für Mieter umso wichtiger, sich über den rechtlichen Rahmen zu informieren, gegen nicht gültige Mieterhöhungen vorzugehen und so bares Geld zu sparen.

Wie kann ich mich als Mieter gegen eine Mieterhöhung wehren?

Es empfiehlt sich allgemein für Mieter, kurz nach Erhalt der Ankündigung der Mieterhöhung diese auf Formfehler und inhaltliche Fehler zu überprüfen. Haben Sie in ihrer Mitteilung zur Erhöhung Fehler gefunden, legen Sie schriftlich per Einschreiben mit Rückschein Widerspruch gegen die Erhöhung ein. Bitten Sie Ihren Vermieter um eine Korrektur des Schreibens. Die erhöhte Miete wird erst fällig, wenn der Mieter ein Ankündigungsschreiben erhalten hat, dessen Inhalt er als mietrechtlicher Laie versteht. Sollten weiterhin Fehler im Schreiben existieren, so muss der Mieter die Erhöhung langfristig nicht zahlen. Es gilt weiter die vor der Ankündigung gültige Miete.

Widerspricht der Mieter der Mieterhöhung, obwohl der Vermieter sich an alle formalen und rechtlichen Vorschriften gehalten hat, kann der Vermieter in den darauffolgenden drei Monaten rechtliche Schritte einleiten. Der Mieter wird dann vom Gericht zur Leistung der Zahlung verurteilt.

Ob Ihr Vermieter sich an alle ihm auferlegten Vorschriften gehalten hat, können sie anhand der folgenden Checkliste prüfen und entsprechend reagieren:

  • Richtiger Absender? Sind alle Vermieter als Absender genannt? Haben alle Vermieter unterschrieben?
  • Richtiger Empfänger? Wurde die Erhöhung allen im Mietvertrag aufgeführten Personen zugestellt?
  • Zulässigkeit? Bei Staffel- oder Indexmieten ist eine weitere Erhöhung der Miete nicht rechtmäßig.
  • Begründung der Erhöhung vorhanden? Hat der Vermieter die Erhöhung im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete, Vergleichswohnungen oder den Mietspiegel begründet?
  • Jahressperrfrist eingehalten? Zwischen der letzten Mieterhöhung und dem neuen Schreiben müssen mindestens zwölf Monate liegen.
  • Kappungsgrenze eingehalten? Hat der Vermieter die allgemein gültige Grenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren eingehalten? Oder gilt in Ihrer Stadt sogar eine Kappungsgrenze von 15 Prozent?
  • Modernisierungserhöhung? Handelt es sich um eine nachgewiesene Modernisierung oder um eine Instandhaltung?

Erhöhung der Vorauszahlung – MINEKO hilft!

Neben der Erhöhung der Monatsmiete werden in der Praxis oft die Vorauszahlung der Betriebs- und Heizkosten angepasst. Eine Erhöhung kann vom Vermieter auf eine Betriebskostenabrechnung hin schriftlich erklärt werden. Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Dafür gibt es keine gesetzliche Frist.

Viele Mieter übersehen diese Erhöhung. Wir raten dazu, sich die Betriebskostenabrechnung genau und vollständig anzugucken, denn bei 81 Prozent der Abrechnungen finden sich Fehler und der Vermieter muss Nachzahlungen leisten.

Laden Sie Ihre Betriebskostenabrechnung inklusive dem Mietvertrag ganz einfach hoch und lassen Sie sie von unseren Experten auf Fehler prüfen. Die durchschnittliche Ersparnis liegt bei 221 Euro!

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