Fristlose Kündigung bei zurückliegenden Zahlungsrückständen möglich

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis wegen ausstehender Mietzahlungen auch nach mehreren Monaten noch fristlos kündigen. Das entschied vor zwei Wochen der Bundesgerichtshof (BGH). Es ist nicht notwendig, dem Mieter eine fristlose Kündigung innerhalb eines bestimmten Zeitraums auszusprechen, wenn dieser Mietzahlungen in bestimmter Höhe hat ausbleiben lassen. Im konkreten Fall war die Mieterin zwei Monatsmieten schuldig geblieben. Der Vermieter kündigte jedoch erst nach sieben Monaten fristlos. In zweiter Instanz argumentierte das Landgericht Düsseldorf, dass die Mieterin nach einer solch langen Zeit nicht mehr hätte damit rechnen können, dass ihr der Mietvertrag gekündigt wird und gab ihr Recht, widersprach also der Kündigung.

Das Landgericht hatte den Paragraphen 314 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) herangezogen, um zu argumentieren, dass der Vermieter mit einer fristlosen Kündigung nicht zu lange warten darf. §314 BGB regelt die „Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund“. Der Begriff Dauerschuldverhältnis beschreibt Verträge, die auf längere Zeit ausgelegt sind und bei denen immer wieder eine Leistung und dementsprechend auch eine Zahlung fällig wird. Dazu zählen etwa Versicherungsverträge, Darlehen und eben auch Mietverträge. §314 BGB besagt nun, dass solche Vertragsverhältnisse unter bestimmten Bedingungen und der Einhaltung einer „angemessenen Frist“ gekündigt werden können. Die „angemessene Frist“ beginnt, sobald der zur Kündigung Berechtigte vom Kündigungsgrund erfährt. Nach dieser Regelung hätte also der Vermieter schon wesentlich früher die fristlose Kündigung aussprechen müssen. Sieben Monate sah das Landgericht nicht als „angemessen“ an.

Paradox: Fristen für fristlose Kündigungen

Nun war es bisher umstritten, ob §314 auf das Mietrecht Anwendung findet. Denn es gibt Paragraphen, die speziell die Sonderkündigung von Mietverhältnissen regeln. Und zwar gleich zwei mit demselben Titel: §§543 und 569 BGB enthalten beide Regelungen zur „Außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund“. Beide Paragraphen beschreiben somit die Bedingungen, unter welchen ein Mietvertrag fristlos gekündigt werden darf. Zum einen kann der Mieter kündigen, wenn ihm die Wohnung nicht ordentlich zum Gebrauch zur Verfügung gestellt wird. Zum anderen kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter die Wohnung gefährdet, indem er sie nicht sachgemäß behandelt oder unberechtigt untervermietet oder seine Miete nicht ordentlich zahlt. Um die dritte Möglichkeit, den Zahlungsverzug bei der Miete, ging es in dem oben genannten BGH-Urteil. Auch dann darf der Vermieter fristlos kündigen.

Wie hoch der Zahlungsrückstand sein muss, damit eine fristlose Kündigung möglich wird, ist in den §§543 und 569 BGB zusammen ausgeführt. Einerseits greift das Sonderkündigungsrecht, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete nicht gezahlt hat oder einen nicht unerheblichen Teil der Miete nicht gezahlt hat. Als „nicht unerheblich“ gilt laut §569 alles, was eine Monatsmiete übersteigt. Demnach ist es ausreichend, dass der Mieter im Laufe von zwei Monaten mit insgesamt einer Monatsmiete im Verzug ist, damit der Vermieter das Recht bekommt, fristlos zu kündigen.  Dasselbe gilt, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit insgesamt mehr als zwei Mieten im Verzug ist. Was diese Paragraphen jedoch nicht regeln, sind die Zeiträume, in denen die fristlose Kündigung zu erfolgen hat. Was sich paradox anhört – eine fristlose Kündigung hat keine Frist – war jedoch in dem vor dem BGH verhandelten Fall sehr wohl ausschlaggebend. Denn dort ging es um die Frage, ob der Vermieter damit warten kann, eine fristlose Kündigung auszusprechen, auch wenn der Grund dafür schon länger in der Vergangenheit liegt. Da die Sonderkündigungsparagraphen dazu nichts sagen, wurde §314 BGB herangezogen, dessen Anwendung auf das Mietrecht jedoch, wie gesagt, umstritten war.

Hier schafft das BGH-Urteil nun Klarheit. Es besagt, dass §314 auf mietrechtliche Belange keine Anwendung findet. Der BGH argumentiert, dass die Paragraphen 543 und 569 BGB bewusst darauf verzichten, Fristen zu setzen. Sie tun das unter anderem, weil die Vielfalt der Mietverhältnisse und der sich daraus ergebenden Fälle zu groß ist, um sie gesetzlich abzubilden. Ferner sei die fristlose Kündigung von Mietverhältnissen in den genannten Paragraphen bereits abschließend geregelt. Deswegen findet §314 keine Anwendung. Das heißt, auch nach mehreren Monaten oder einem generell längeren Zeitraum ist noch die fristlose Kündigung eines Mietvertrages möglich, wenn der Mieter mit seinen Mietzahlungen in der im Gesetz genannten Höhe im Rückstand ist.

Kündigung bei ausstehenden Nebenkosten

Eine Weigerung seitens des Mieters, die Nebenkostennachzahlung zu begleichen, stellt nicht automatisch einen Kündigungsgrund nach §543 BGB dar, kann das jedoch tun. Der Mieter sollte deswegen im Zweifel erst einmal unter Vorbehalt zahlen. Die Rechtsprechung schränkt die Umstände, unter denen eine fristlose Kündigung wegen nicht gezahlter Nebenkosten möglich ist, jedoch stark ein. So lange der Betrag der Nachzahlungsforderung geringer ist als eine Monatsmiete, kann auf gar keinen Fall wegen eines Zahlungsverzugs fristlos gekündigt werden. Ansonsten kommt es darauf an, ob der Mieter stichhaltige Gründe hat, um die Zahlung zurückzubehalten, wie hoch der Betrag ist und wie lange er damit wartet. Fechtet der Mieter die Nachzahlung aus gutem Grund an, so kann der Vermieter ihm ebenfalls nicht fristlos kündigen. Ob die Nachzahlungsforderung ihres Vermieters begründet ist, sagt ihnen eine Prüfung durch die Mineko.