Zahlung unter Vorbehalt

Bezahlung einer Nebenkostenabrechnung unter Vorbehalt

Viele Mieter erhalten in jährlichen Mietnebenkostenabrechnung eine Aufforderung zur Nachzahlung, die oftmals zu hoch erscheinen und wenig nachvollziehbar sind. Ist man als Mieter der Meinung, die Nachzahlung sei unberechtigt oder falsch, empfiehlt sich eine Zahlung unter Vorbehalt um sich Zeit zu verschaffen.

Wie hat eine Zahlung unter Vorbehalt zu erfolgen?

Ist die Nebenkostennachzahlung dem Mieter formell ordnungsgemäß zugegangen, ist jener an sich verpflichtet, sie innerhalb von 30 Tagen zu bezahlen. Ist dies jedoch nicht der Fall und der Mieter glaubt Fehler hinsichtlich der Abrechnungsperiode, der Abrechnungsfrist oder der Nachvollziehbarkeit (formelle Fehler) zu erkennen, liegt es an ihm, die Bezahlung zu verweigern und sich an den Vermieter zu wenden, um eine ordnungsgemäße Abrechnung einzufordern. In diesem Fall ist es erst einmal nicht notwendig, dass der Mieter die Abrechnung bezahlt.

Bei einer inhaltlich fehlerhaften Abrechnung der Mietnebenkosten hingegen, ist der Mieter zunächst verpflichtet jene zu bezahlen. Inhaltliche Fehler könnten sich beispielsweise auf falsche Angabe des Verteilerschlüssels oder der Vorauszahlungsbeträge beziehen, unter Umständen auch auf die Berechnung von Instandhaltungskosten. Fehler wie diese muss der Mieter gerichtlich prüfen und nachweisen lassen. In diesem Fall sollte der Mieter ohne Zweifel eine Zahlung unter Vorbehalt veranlassen. Diese kann er dann im Falle des Nachweises der Fehlerhaftigkeit der Abrechnung zurück verlangen. Es gibt mehrere Möglichkeiten, den Vermieter über eine Zahlung unter Vorbehalt zu informieren. Die Einfachste ist wohl, in die zweite Betreffzeile der Überweisung „Zahlung unter Vorbehalt“ einzutragen. Das ist im Nachhinein mit einem Überweisungsbeleg sehr einfach nachzuweisen. Weitere Möglichkeiten wären, den Vermieter schriftlich (vor der Bezahlung) über eine Zahlung unter Vorbehalt zu informieren oder bei Barzahlung als Vermerk auf der Quittung. Von einer mündlichen Benachrichtigung ist abzuraten, da diese im Streitfall nur schwer bis überhaupt nicht nachweisbar ist.

Verzichtet der Mieter auf eine Zahlung unter Vorbehalt, akzeptiert er damit auch stillschweigend die Abrechnung und ist danach nicht mehr in der Lage, Widerspruch einzulegen und auch die Überprüfung der Nebenkostenabrechnung wird damit hinfällig.

Umgang mit der Nebenkostenabrechnung

Hat der Mieter die Zahlung also unter Vorbehalt veranlasst und es stellt sich bei der Überprüfung heraus, dass die Abrechnung falsch war, kann der Mieter den von ihm zu viel bezahlten Betrag zurückfordern oder ihn mit seiner nächsten Vorauszahlung verrechnen lassen. Die Zahlung unter Vorbehalt muss vom Mieter nicht begründet werden. Nach dem Erhalt der Abrechnung (und einer anschließenden Zahlung unter Vorbehalt) ist der Mieter jedoch nur 12 Monate berechtigt, seine Beanstandung der Abrechnung beim Mieter einzureichen.

Bringt er seine Einwendung gegen die Abrechnung schon bei der Mitteilung über seine Zahlung unter Vorbehalt vor, offenbart er schon damit seinen Wiederspruch gegen die Nebenkostenabrechnung. Es steht dem Mieter jedoch auch frei, ohne Angabe von Gründen formal seinen Wiederspruch einzulegen.