Zu niedrige Betriebskostenvorauszahlung bei Anmietung

  • Betriebskostenvorauszahlungen sollten laut Gesetz „angemessen“ sein.
  • Der Vermieter begeht jedoch keine Pflichtverletzung, wenn sich die Vorauszahlung im Nachhinein als deutlich zu niedrig herausstellt und der Mieter eine extrem hohe Nachzahlung leisten muss.
  • Mietern kann jedoch Schadensersatz zugesprochen werden, wenn erwiesen ist, dass der Vermieter sie vorsätzlich getäuscht hat.
  • Der Mieter muss jedoch selbst beweisen, dass der Vermieter bewusst falsche Angaben gemacht hat.

Wer eine Wohnung anmietet, der akzeptiert als Teil seiner Miete in der Regel auch Betriebskostenvorauszahlungen in einer bestimmten Höhe. Ob die Vorauszahlungen ungefähr dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen, zeigt sich bei der Nebenkostenabrechnung. Denn darin verrechnet der Vermieter die Vorauszahlung mit den tatsächlichen Ausgaben. Das Ergebnis freut die Mieter, die ein Guthaben erhalten, weil die Vorauszahlung höher war als die tatsächlichen Kosten und freut die Mieter weniger, die eine Nachzahlung leisten müssen, weil die Vorauszahlung zu gering war.

Grundsätzlich hat der Vermieter beim Ansetzen der Vorauszahlung einigen Spielraum. Auch wenn § 556 BGB, der Paragraph zu den „Vereinbarungen über Betriebskosten“, festlegt, dass Vorauszahlungen „in angemessener Höhe vereinbart werden“ müssen. Doch handelt es sich dabei um eine Prognose. Was am Ende in der Betriebskostenabrechnung steht, hängt von vielen Faktoren ab und nicht zuletzt auch vom individuellen Verbrauch des Mieters. Nachzahlungen und Guthaben von mehreren Hundert Euro sind keine absolute Seltenheit.

Die Gerichte beschäftigt jedoch immer wieder die Frage, ob es sich bei einer stark zu niedrig angesetzten Betriebskostenvorauszahlung im Falle einer Neuvermietung um Täuschung handelt. Denn immer wieder klagen Mieter, die in der ersten Betriebskostenabrechnung für eine neue Wohnung böse Überraschungen erleben. Schließlich spielt die prognostizierte Höhe der Nebenkosten bei der Entscheidung eine Rolle, ob jemand eine Wohnung mietet oder nicht.

Die Höhe der Differenz zwischen Betriebskosten und Vorauszahlung ist unerheblich

Das Landgericht Arnsberg verhandelt einen Fall, in dem die abgerechneten Heizkosten die Vorauszahlung um stolze 260 Prozent überstiegen. Es argumentierte zwar, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Vorauszahlung möglichst genau zu berechnen, befand jedoch, dass „besondere Umstände“ geherrscht hätten. Denn der Vermieter hatte Kenntnis von der Höhe der Nebenkosten des vorherigen Mieters. Diese überstiegen bei Weitem den Betrag, den er dem neuen Mieter genannt hatte. Das Gericht ging also davon aus, dass der Vermieter bewusst falsche Angaben gemacht hat und befand zugunsten des Mieters. Dieser konnte seine bereits gezahlte Nachzahlung zurückverlangen.

Ähnlich argumentierte das Amtsgericht Rendsburg. Hier überstiegen die Betriebskosten die Vorauszahlung um 80 Prozent und es erwies sich, dass der Vermieter diese bewusst zu niedrig angesetzt hatte. Auch er hätte aus vergangenen Betriebskostenabrechnungen ableiten können, welche Höhe für die Vorauszahlung angemessen gewesen wäre. Das Gericht sprach dem Mieter einen Schadensersatzanspruch zu, der darin bestand, dass er die Nachzahlung, die sich aufgrund der zu niedrig angesetzten Betriebskostenvorauszahlung ergeben hatte, nicht zahlen musste.

Vor dem Oberlandesgericht Rostock ging ein solcher Fall wiederum zu Ungunsten des Mieters aus, weil eben nicht nachgewiesen konnte, dass der Vermieter den Mieter bewusst getäuscht hatte. Das Gericht sagte, dass es sich anders verhalten würde, wenn der Mieter beim Vermieter explizit wegen der Höhe der Vorauszahlung nachgefragt hätte und dieser ihm „die Angemessenheit der Zuschüsse zugesichert hätte“. In einigen Fällen wurde Mietern auch ein Sonderkündigungsrecht zugesprochen. Sie durften also früher aus dem Mietvertrag raus, wenn sich herausstellte, dass der Vermieter bewusst falsche Angaben über die Betriebskosten gemacht hat.

Ausschlaggebend ist die Intention des Vermieters

Was den Urteilen gemein ist, ist der Umstand, dass es bei den Argumentationen nicht so sehr um die Höhe der Abweichung geht, sondern zumeist um die Intention des Vermieters. Und genau so argumentiert auch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH). Es besagt, dass der Vermieter seine Pflicht nur verletzt, wenn besondere Umstände vorliegen. Die Tatsache, dass die tatsächlichen Nebenkosten die Vorauszahlung „deutlich“ übersteigen, reicht allein nicht aus, sagte das Gericht. Besondere Umstände lägen jedoch dann vor, wenn der Vermieter „die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter […] zu täuschen“. Die Beweislast hierfür liegt jedoch beim Mieter. Und ein vorsätzliches Verhalten des Vermieters zu beweisen, dürfte in vielen Fällen schwierig sein.