Der Balkon in der Heizkostenabrechnung.
4. Januar 2017
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Der Balkon in der Heizkostenabrechnung

Heizkosten werden zum Teil nach Verbrauch und zum Teil nach einem festen Maßstab umgelegt. Man spricht dabei von verbrauchsabhängigen und von verbrauchsunabhängigen Kosten. Mit dieser Verteilung wird dem Umstand Rechnung getragen, dass wer heizt, auch immer automatisch für andere mit heizt. Deswegen ist nicht nur der eigene Heizverbrauch für die Heizkostenabrechnung relevant. Für den verbrauchsunabhängigen Teil der Heizkostenabrechnung kann der Vermieter verschiedene Verteilerschlüssel benutzen. Die Heizkostenverordnung (HeizkV) lässt hier mehrere Möglichkeiten zu.

Verbrauchsunabhängige Kosten werden meist nach Wohnfläche umgelegt

Am üblichsten ist die Umlage nach vereinbarter Wohnfläche; andere Möglichkeiten sind der umbaute Raum oder die beheizte Fläche. Eine Umlage nach umbautem Raum kommt allerdings kaum vor.

Wird nach im Mietvertrag vereinbarter Fläche umgelegt, dann wird der Anteil jedes Mieters an den verbrauchsunabhängigen Heizkosten je nach Größe seiner Wohnung berechnet. Maßgeblich war hier früher immer die Fläche, die im Mietvertrag vereinbart wurde. Auch wenn diese nicht ganz mit der tatsächlichen Wohnfläche übereinstimmte. Die Mieter mussten Abweichungen zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche von bis zu 10 Prozent hinnehmen. Allerdings gab es 2016 ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH), dass Zweifel an dieser Methode aufkommen ließ. Der BGH urteilte, dass bei Mieterhöhungen die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt werden muss – unabhängig davon, was der Mietvertrag sagt. Da sich das Urteil jedoch auf den konkret verhandelten Fall bezog, ist noch nicht klar, wie sich diese Rechtsprechung auf andere Bereiche des Mietrechts auswirken wird, in denen die Wohnfläche eine Rolle spielt. Höchstwahrscheinlich wird das jedoch auch Auswirkungen auf die Wohnfläche bei der Heizkostenabrechnung haben.

Zählt der Balkon zur Wohnfläche in der Heizkostenabrechnung?

Eine heizkostenspezifische Thematik, die die Gerichte bereits beschäftigt, ist die Frage, ob der Balkon mit in die Fläche einberechnet wird, die der Verteilung der Heizkosten zugrunde liegt. Denn zur Nutzfläche im Mietvertrag zählen Balkone, Loggien und Terrassen mit jeweils der Hälfte ihrer Quadratmeterzahl.

Verfügen jedoch nur einige Wohnungen eines Hauses oder einer Anlage über Balkone, Loggien oder Terrassen und andere nicht, dann werden die Mieter von Wohnungen mit diesen sogenannten „unbeheizten Freiflächen“ benachteiligt. Sie zahlen höhere Betriebskosten. Denn Balkone, Terrassen und Loggien verursachen zwar keine Heizkosten. Wird ihre Fläche jedoch mit einberechnet, so zahlen Mieter für diese Fläche Heizkostenanteile. Führt das Einberechnen der Freiflächen zu Ungerechtigkeiten bei der Heizkostenabrechnung, dann kann der Vermieter diese aus der Wohnfläche herausrechnen. Die der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegte Fläche würde dann auf die beheizte Wohnfläche reduziert.

Einen Sonderfall stellen hier Wintergärten dar. Diese wurden früher zu den unbeheizten Freiflächen gezählt. Inzwischen werden Wintergärten jedoch häufig beheizt und wie normale Wohnräume genutzt. Deswegen kann man Wintergärten nicht mehr pauschal zu den unbeheizten Freiflächen zählen. Werden sie beheizt, muss ihre Fläche auch komplett in die Heizkostenabrechnung einfließen.

Gerichtsurteile zu Balkonen und Heizkosten unterschiedlich

Das Oberlandgericht Rostock kippte ein Urteil des Landgerichts Schwerin, dass das Einberechnen von Balkonen in die Wohnfläche für die Heizkostenabrechnung als unzulässig angesehen hatte. Das LG Schwerin hatte argumentiert, dass es gegen die HeizkV verstößt, wenn Balkone zu den Wohnflächen gerechnet werden, obwohl nicht jeder Mieter über einen Balkon verfügt. Unbeheizte Balkone hätten keinen Einfluss auf den Wärmeverbrauch, hieß es in der Urteilsbegründung. Man hätte nach „beheizter Fläche“ umlegen müssen.

Was genau zur beheizten Fläche gehört, ist allerdings eine weitere ungeklärte Frage. In der Rechtsprechung wird einerseits argumentiert, dass zur beheizten Fläche nur Räume gehören, die mit Heizungen ausgestattet sind und andererseits, dass die umliegenden Räume ja auch mitbeheizt werden und deswegen ebenfalls dazugerechnet werden sollten.

Das OLG Rostock sah die Sache anders als das LG Schwerin. Es argumentierte, dass die Einbeziehung nicht beheizter Freiflächen nicht gegen die HeizkV verstoßen würde. Balkone, Terrasse und Loggien hätten größere Türen und Fenster und würden sich deswegen auf den Wärmeverbrauch auswirken. In dem verhandelten Fall betrug der verbrauchsunabhängige Anteil außerdem nur 30 Prozent. Bei einem so geringen Anteil würde sich die Einbeziehung von Balkonen nur minimal auswirken, so das Gericht. Das Gericht war sich jedoch auch bewusst, dass das in Einzelfällen anders sein kann.

Das Amtsgericht Berlin Pankow-Weißensee argumentierte denn auch ähnlich wie das LG Schwerin. In dem dort verhandelten Fall gab es im Haus Wohnungen ohne Balkone sowie Wohnungen, deren Balkone fast zehn Quadratmeter groß waren. Der Vermieter hatte die Balkone jedoch mit in die jeweiligen Heizkostenabrechnungen einbezogen. Das würde nicht mehr billigem Ermessen entsprechen, sagte das Gericht. Denn der vom Vermieter gewählte Verteilerschlüssel wäre ungerecht. Nur die Wohnfläche ohne Balkone würde darüber Aufschluss geben, wie viel Heizenergie tatsächlich verbraucht wird, hieß es in der Urteilsbegründung. Balkone dürften nur mit einbezogen werden, wenn alle Wohnungen über in etwa gleich große Balkone verfügen würden. Der Vermieter hat zwar die Wahl, welchen Verteilerschlüssel er wählt, aber er muss erstens für alle Mieter gleich sein und zweitens für alle Mieter zu einer gerechten Heizkostenabrechnung führen.



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