Untervermietung als Ferienwohnung

Die Frage der Untervermietung einer Wohnung an Touristen ist mit dem Inkrafttreten verschiedener Zweckentfremdungsgesetze besonders heikel geworden. Bei der derzeitigen Gesetzeslage ist häufig nicht klar, wer noch was darf. Dabei ist die Sonderbehandlung der Untervermietung an Touristen nicht neu. 2014 hat der Bundesgerichtshof die Untervermietung an Touristen bereits von der normalen Untervermietung abgetrennt und sie somit zu einem anderen Sachverhalt erklärt. In einem Urteil stellte der BGH fest, dass wenn ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung von seinem Vermieter erhält, er nicht automatisch davon ausgehen kann, dass sich diese auf die Vermietung an Touristen erstrecken würde. Grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter immer bei einer Untervermietung gefragt werden muss. Egal, an wen untervermietet werden soll. Doch in manchen Städten nimmt die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen teilweise Überhand. Dort wird versucht, diesem Umstand mit speziellen Gesetzen Einhalt zu gebieten.

Das Berliner Zweckentfremdungsgesetz

In Berlin etwa schiebt ein Zweckentfremdungsgesetz der Ferienwohnungsvermietung fast völlig den Riegel vor, so lange sie mit Wohnungen betrieben wird, die auch für eine reguläre Vermietung geeignet wären. Es gibt nur sehr eng gesteckte Ausnahmen, die eine solche Nutzung erlauben. Die tageweise oder wochenweise Vermietung an Feriengäste wird von dem Gesetz ansonsten als Zweckentfremdung definiert. Die Vermietung an Touristen ist im Grunde nur auf der Basis der 50-Prozent-Regel möglich. Das heißt, wenn jemand 50 Prozent seiner Wohnung weiterhin selbst nutzt, dann kann er, ohne besondere Genehmigung vom Bezirksamt, die andere Hälfte zum Bespiel entweder als Büro nutzen oder etwa an Touristen untervermieten. Sogar Zweitwohnungen waren von dem Gesetz erfasst. Auch sie durften nicht ohne Genehmigung kurzzeitig untervermietet werden. Das könnte sich nun jedoch ändern.

Nach einem Urteil des Berliner Verwaltungsgerichts wäre die Vermietung von Zweitwohnungen als Ferienwohnungen möglich – vielleicht demnächst sogar grundsätzlich. Denn das Einzige, von dem Zweitwohnungen im Gesetz bisher ausgenommen waren, war die Leerstandsregelung. Das heißt, dass das Zweckentfremdungsgesetz auch einen Leerstand von mehr als sechs Monaten als regelwidrig definiert, davon jedoch Zweitwohnungen ausnimmt. Hier ging der Gesetzgeber davon aus, dass solche Wohnungen nur sporadisch genutzt werden und es in der Natur der Sache liegen würde, dass sie zwischendurch leer stehen. In diese Lücke springen nun ganze drei Urteile des Berliner Verwaltungsgerichts.

Zweitwohnungen vom Gericht für Untervermietung freigegeben

Geklagt hatten Besitzer von Zweitwohnungen, die ihren Wohnsitz im Ausland haben und ihre Wohnungen in Berlin nur gelegentlich zu Besuchszwecken nutzen. Sie wollten die Wohnungen in der Zwischenzeit als Ferienwohnungen untervermieten und klagten auf Erteilung von Ausnahmegenehmigungen durch die jeweils zuständigen Berliner Bezirksämter. Das Gericht gab ihnen allen Recht. Die Untervermietung als Ferienwohnung würde sich nicht auf die Versorgung der Berliner Bevölkerung mit Wohnraum auswirken, hieß es in der Begründung. Denn das Zweckentfremdungsgesetz stellt genau darauf ab. Es wird damit begründet, dass die Vermietung von normalen Wohnungen als Ferienwohnungen die Wohnungsknappheit in der Stadt verstärke. Doch ob die Zweitwohnungen nun in der Zwischenzeit leer stehen oder anderweitig genutzt werden, wirkt sich auf die Wohnungsmarktsituation in Berlin nicht aus, so das Gericht. Die Wohnungen würden so oder so nicht für eine ‚normale‘ Vermietung zur Verfügung stehen. Die Frage ist allerdings noch nicht abschließend geklärt, weil bereits eine Berufung zum Oberverwaltungsgericht zugelassen wurde. Mietervereine und der Berliner Senat sehen die Gefahr einer Unterwanderung des Zweckentfremdungsgesetzes. Das Gericht sah hier jedoch die sogenannten schutzwürdigen privaten Interessen der Besitzer im Vordergrund.

Untervermietung ganzer Wohnungen in Berlin nach wie vor schwierig

Eine andere Klage gegen das Gesetz vor dem Berliner Landgericht scheiterte wiederum. Das Gericht bestätigte in seinem Urteil das Zweckentfremdungsgesetz im Grundsatz. Dort hatten Vermieter von Ferienwohnungen mit Unterstützung verschiedener Internetportale auf die Ausstellung von Negativattesten geklagt. Ein Negativattest können sich Mieter oder Besitzer ausstellen lassen, wenn es sich bei ihren Wohnungen um Ausnahmen vom Zweckentfremdungsgesetz handelt. Die Kläger argumentierten, dass für Ferienwohnungen, die gewerblich vermietet werden, derselbe Bestandsschutz gelten müsste wie für Wohnungen, die etwa für Arztpraxen und Anwaltskanzleien genutzt werden. Diese Wohnungen sind nämlich vom Zweckentfremdungsgesetz ausgenommen.

Das Gericht erwiderte, dass es einen Unterschied gäbe zwischen Ferienwohnungen und gewerblichen Wohnungen wie Arztpraxen. Dieser bestünde vor allem darin, dass in dem einen Fall das Gewerbe in den Räumlichkeiten ausgeübt werde und im Fall der Ferienwohnung die Wohnung selbst der Gegenstand des Gewerbes sei. Anders ausgedrückt: bei Ferienwohnungen würde das Gewerbe nicht „in“ sondern „mit“ der Wohnung betrieben. Damit würde die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen nicht unter die Ausnahme des Bestandsschutzes im Zweckentfremdungsgesetz fallen. Das Gericht stellte auch die jeweils wechselnde Klientel im einen Fall der weitestgehend beständigen Klientel im anderen gegenüber und verhandelte überdies Fragen, die mit der Einschränkung der Freiheit der Berufswahl und anderen zu tun hatten. Gegen das Urteil soll ebenfalls Berufung eingelegt werden.

Zusammenfassend heißt das im Grunde, dass die Vermietung einzelner Zimmer problemlos erfolgen kann, so lange sie nicht mehr als die Hälfte der Wohnung ausmachen und man selbst diese auch nutzt. Dafür bedarf es dann allerdings immer noch der Genehmigung durch den Vermieter. Für alles andere braucht man die Genehmigung des Bezirksamtes – vor allem, sobald es sich um die Vermietung ganzer Wohnungen an Touristen handelt. Besitzer von Zweitwohnungen in Berlin sollten die Rechtsprechung im Auge behalten. Außerdem ist geplant, dass ab 2018 eine sogenannte Genehmigungsfiktion gelten soll. Diese wird greifen, wenn die Bezirksämter einen Antrag auf zweckfremde Nutzung nicht rechtzeitig bearbeiten. Wenn der Antragsteller dann nach 14 Wochen keinen Bescheid über seinen Antrag bekommt, gilt die Ferienwohnungsvermietung als genehmigt.