Bewohner einer Wohngemeinschaft

Untermietverträge und Mieterhöhungen

Es kann viele gute Gründe geben, seine Wohnung unterzuvermieten. Die Ursachen können beruflicher, aber auch privater Natur sein. So kann ein zeitlich befristetes Arbeitsverhältnis in einer anderen Stadt oder ein Auslandssemester während des Studiums Anlass sein, sich einen Untermieter zu suchen, um so wieder in die vertraute Wohnung zurückkehren zu können. Ebenso denkbar ist die Untervermietung beim Auszug des Partners oder der erwachsenen Kinder, um den leeren Wohnraum nicht ungenutzt zu lassen. Umgekehrt empfiehlt es sich, zur Untermiete zu wohnen, wenn von vornerein feststeht, dass man nur für eine bestimmte Zeit in einer anderen Stadt lebt oder sich in Ruhe orientieren möchte. Aber was müssen Mieter und Untermieter diesbezüglich beachten? Wie erfolgt die vertragliche Regelung? Und welche Auswirkungen hat ein Untermietverhältnis auf die Miete?

Vertragsschließung über Untermiete

In jedem Fall empfiehlt sich der Abschluss eines Vertrages über die Untermiete, um eventuelle Unklarheiten und Risiken im Vorfeld auszuschließen. Rechtlich gesehen stellt ein Untermietvertrag einen üblichen Mietvertrag dar, lediglich die Vertragspartner unterscheiden sich, da ein Untermietsvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter geschlossen wird. Demnach hat der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter die gleichen Rechte und Pflichten wie der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Der Hauptmieter überlässt hierbei dem Untermieter einen Teil bzw. die gesamte Wohnung zum Gebrauch, während der Untermieter im Gegenzug entsprechend Miete dafür zahlt. Die Wirksamkeit eines solchen Vertrags hängt weder von der Zustimmung des Vermieters ab noch von den Klauseln des Hauptmietvertrags. Das Einverständnis des Vermieters betrifft lediglich die Gebrauchsüberlassung. Vor allem im Bereich Schönheitsreparaturen ist es empfehlenswert, eine Vereinbarung zu treffen, um Missverständnissen vorzubeugen. Prinzipiell gilt Folgendes: Wenn nichts vertraglich vereinbart wurde, muss der Untermieter auch nicht für anfallende Schönheitsreparaturen aufkommen.

Zeitmietverträge

Oftmals werden bei Untermietverhältnissen Zeitmietverträge geschlossen, welche befristet sind und von beiden Vertragsparteien nicht vorzeitig gekündigt werden können. Wichtig ist hierbei, dass ein Grund für die zeitliche Befristung des Vertrags angegeben werden muss, der durch die Gesetzeslage abgedeckt wird. Ein solcher Grund kann gegeben sein, wenn der Hauptmieter nach Ablauf der Zeit die Wohnung selbst nutzen möchte oder diese für seine Kinder oder Eltern benötigt. Eine weitere Begründung kann in der Planung von umfangreichen Umbauten liegen. Fehlt ein solcher Grund, so ist die Befristung derartiger Zeitmietverträge hinfällig. Das bedeutet, das Mietverhältnis gilt für eine unbestimmte Zeit, was zur Folge hat, das eine Kündigungsfrist von drei Monaten in Kraft tritt.

Mieterhöhung

Ein weiterer wichtiger Aspekt beim Thema Untervermietung ist die Miete. Zum einen legen Hauptmieter und Untermieter im Untermietvertrag einen bestimmten Betrag fest, welchen der Untermieter entrichten muss. Dabei muss die Höhe sich nicht an der Miete des Hauptmieters orientieren. Demnach kann der Hauptmieter theoretisch vom Untermieter mehr einfordern, als dieser selbst zahlt. Zum anderen darf der Vermieter dem Hauptmieter auf die übliche Miete einen Zuschlag für die Untervermietung auferlegen. Dieser Zuschlag ist von den sonstigen Obergrenzen bei Mieterhöhungen ausgeschlossen. Der Vermieter kann sein Einverständnis zu einer Untervermietung ebenso von einer dementsprechenden Mieterhöhung abhängig machen. Wenn der Mieter sich gegen eine solche Anhebung der Miete ausspricht, kann er seine Wohnung nicht untervermieten.