Betriebskosten für Gewerberäume - umlagefähig oder nicht

Sind Betriebskosten von Gewerberäumen umlagefähig?

Flaniert man in der Innenstadt die Straßen entlang findet man kaum Ecken, an denen im Erdgeschoss kein Geschäft angesiedelt ist. Selbst in sub-urbanen Gegenden und ländlichen Gebieten gibt es nicht wenige gewerbliche Mieter in Mietshäusern.

Sei es der kleine Kiosk, der nette Friseur oder die urige Gaststätte, ein jeder teilt das Mietshaus mit anderen privaten Mietern. Selbst Wohnungen und Lofts werden immer häufiger für Geschäftsräume genutzt.

Für manche ist es ein Privileg kurze Wege zum Ort der Konsumfreude zu haben, für andere eher ein Graus, da sie sich durch Lärm und Leute in ihrer Ruhe gestört fühlen.

Für jeden Mieter können Gewerberäume aber zum Schreckgespenst werden, wenn ihnen die Nebenkostenabrechnung ins Haus flattert.

Was hat es für Auswirkungen auf die Betriebskosten, wenn im eigenen Haus ein Gewerbe besteht?

Unterschiede in den Betriebskosten bei Gewerberäumen

Vorrangig werden Geschäftsflächen natürlich ganz anders genutzt als private Wohnungen. Tagsüber ist man zumeist aus dem Haus, geht seinem Beruf nach, macht Erledigungen und beginnt meist erst in den Abendstunden die vorhanden Verbrauchsquellen, wie Strom, Wasser und Heizung intensiver zu nutzen.

In Gewerberäumen brummt in diesen Tageszeiten jedoch der Heizungs- und Wasserzähler. Auch ist die Nutzungsintensität eine völlig andere. Restaurants beispielsweise sind wirkliche Wasserverbrauchs-Giganten. Ähnlich ist es bei Büroräumen, die zwar weniger Wasser, dafür aber deutlich höhere Heizkosten als Privatwohnungen verzeichnen. Kurz gesagt:

Während man daheim womöglich im Tagesverlauf die Heizung herunterdreht, die elektronischen Geräte unbenutzt lässt und der Wasserverbrauch gegen Null geht, lassen die vermieteten Gewerberäume die Zähleruhren dann erst richtig heiß laufen.

Auch in Bezug zum Müllverbrauch bestehen große Unterschiede. Das Aufkommen und die Entsorgungskosten sind unverhältnismäßig höher, wie gleichermaßen die Versicherungsprämien bei Geschäften mit großem Fenstervolumen (zum Beispiel Boutiquen mit Schaufenstern). Nicht zuletzt sei die kommunale Grundsteuer zu erwähnen, die bei Privatwohnungen deutlich niedriger ausfällt.

Man muss kein Prophet sein, um zu erahnen, dass in den Betriebskosten so manchen Mieter oftmals eine kleine Überraschung erwartet. Augenscheinlich würden für Wohnraummieter große Kosten-Nachteile entstehen, sollte sich ein Gewerbe im Haus befinden.

Viele Fragezeichen tun sich auf, wenn man, gemessen an seiner Wohnungsgröße und seinem Lebensstil, plötzlich Unsummen nachzuzahlen hat.

Umlage vom Gewerbeverbrauch – ja oder nein?

Darf der Vermieter die Gewerberäume gleichermaßen in die Umlage der Betriebskosten einbeziehen oder gibt es dort eine Ausnahmeregelung, die die anderen Mieter schützt?

Der private Mieter darf aufatmen. Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter den Gewerbeanteil seiner vermieteten Fläche von der Gesamtfläche abziehen.

Man muss  unterm Strich also nur dass nachzahlen, was anteilig auf die Wohnräume bei der Kostenverteilung entfällt, sollten sich die Betriebskosten des Gewerbes deutlich höher niederschlagen. So gesehen sind die Verbrauche von Gewerberäumen auf die anderen Mieter nicht umlagefähig

Die Geschäftstreibenden müssen eine gesonderte Abrechnung erhalten und eine klare Trennung der beiden Betriebskostenquellen ist vom Vermieter zu gewährleisten.

Eine weitere sehr interessante Regelung betrifft den Vermieter selbst, wenn er eine eigene Mietwohnung in seinem Haus bewohnt. In diesem Falle darf er sich von der anteiligen Nebenkosten-Umlage nicht ausschließen, sondern hat den entsprechenden Anteil ebenfalls zu tragen. Gleiches gilt für den Hausmeister, der darüber hinaus auch seine eigenen Hausmeisterkosten anteilig zu tragen hat.

Sehr kleine Spitzfindigkeiten in den Bestimmungen zu umlagefähigen Nebenkosten, die so mancher Mieter zum ersten Mal hört. Alles in allem sind dies Fehlerquellen in der Mietnebenkostenabrechnung, die zu überhöhten Nachzahlungen führen können.

Um sich als Mieter bestenfalls zu schützen, gilt es, seine Nebenkostenabrechnung genauer unter die Lupe zu nehmen. Unsere Experten helfen Ihnen gerne dabei.