Die Regeln der Untervermietung

Grundsätzlich kann der Mieter einer Wohnung nicht einfach untervermieten. Das Gesetz spricht hier von einer „Gebrauchsüberlassung an Dritte“ (§§ 540 und 553 Bürgerliches Gesetzbuch). Diese darf nur mit der Zustimmung des Vermieters erfolgen. Andererseits hat der Mieter in bestimmten Fällen ein Recht darauf, dass der Vermieter seine Zustimmung zu einer Untervermietung gibt. Dem Vermieter können Nachteile aus einer Verweigerung dieser Zustimmung entstehen.

Der Gesetzgeber hat hier ein etwas kompliziertes Konstrukt geschaffen, um beiden Seiten eine Handhabe zu geben. Der Vermieter soll die Möglichkeit haben, zu prüfen, ob ihm der Untermieter aus irgendwelchen Gründen nicht genehm ist. Die Ablehnungsgründe in § 553 Bürgerliches Gesetzbuch sind sehr allgemein formuliert. Würde die Wohnung etwa durch die Untervermietung überbelegt, ist die Person des Untermieters als Mieter nicht geeignet oder ist dem Vermieter die Untervermietung aus anderen Gründen nicht zuzumuten, dann kann er sie ablehnen. Durch die Pflicht des Mieters, sich eine Erlaubnis einzuholen, soll wiederum sichergestellt werden, dass der Vermieter über einen Untermieter informiert ist und es durch Untervermietungen nicht zu einer Situation kommt, in der er von den Leuten, die in seinen Wohnungen tatsächlich wohnen, nichts mehr weiß.

Das Recht des Mieters auf Erteilung einer Erlaubnis schiebt einer möglichen Willkür durch den Vermieter den Riegel vor. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung und hält sich an alle Regeln, dann kann der Vermieter nicht aus beliebigen Gründen ablehnen oder die Ablehnung der Untervermietung nutzen, um andere Dinge durchzudrücken. Es ist zum Beispiel nicht zulässig, wenn der Vermieter ablehnt, um den Mieter zu einem Auszug zu bewegen und dann die Wohnung teurer zu vermieten.

Bei berechtigtem Interesse muss der Vermieter zustimmen

Der Vermieter muss unter Umständen sogar Schadensersatz zahlen, wenn er eine berechtigte Erlaubnis verweigert. Doch auch wenn dem Mieter eine Erlaubnis zusteht, kann er nicht ohne sie untervermieten. Er handelt in diesem Fall dann trotzdem gesetzeswidrig, auch wenn der Vermieter im Unrecht ist. In einem solchen Fall muss die Zustimmung des Vermieters dann vor Gericht durchgesetzt werden. Ein berechtigtes Interesse des Mieters liegt etwa dann vor, wenn er für eine bestimmte Zeit ins Ausland geht oder wenn sich seine Einkommenssituation so verändert hat, dass er die Wohnung alleine nicht mehr bezahlen kann. Der BGH verurteilte 2014 einen Vermieter auf Schadensersatz, weil er den Mietern einer Dreizimmerwohnung die Untervermietung verbot. Diese wollten zwei Zimmer der Wohnung während eines Auslandsaufenthaltes untervermieten. Da der Vermieter dazu seine Erlaubnis verweigerte, entgingen ihnen Mieteinnahmen, die er dann zahlen musste.

Was genau als Untervermietung gilt, ist umstritten. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil von 2014 eine Negativdefinition angewendet. Das heißt, als Untervermietung gilt alles, was nicht in der kompletten Überlassung der Wohnung an Dritte resultiert. Auch wenn der Hauptmieter etwa nur wenige Tage im Jahr in der Wohnung wohnt, dort nur Möbel unterstellt oder nur ein Zimmer für sich in Anspruch nimmt, dann gilt das alles immer noch als Untervermietung.

Kündigung und Zuschlag bei der Untervermietung

Eine unerlaubte Untervermietung gibt dem Vermieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Vorher muss der Vermieter allerdings abmahnen. Wenn der Untermieter daraufhin oder in der Zwischenzeit auszieht, dann erlischt das Recht auf Kündigung. Wenn der Vermieter allerdings längere Zeit von der unerlaubten Untervermietung gewusst und nichts unternommen hat, dann kann er nicht irgendwann plötzlich von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg urteilte 2012, dass ein Vermieter nach acht Monaten nicht mehr fristlos wegen unerlaubter Untervermietung kündigen kann, wenn er die ganze Zeit davon gewusst hat.

Der Vermieter ist in manchen Fällen berechtigt, einen Untermietzuschlag als Bedingung für seine Zustimmung zur Untervermietung zu fordern. Dadurch sollen Kosten aufgefangen werden, die dadurch entstehen, dass mehr Menschen die Wohnung nutzen. Das kann zum Beispiel die Nebenkosten betreffen, weil sich der Verbrauch von warmem und kaltem Wasser oder etwa die Müllmenge erhöht. Dieser Zuschlag kann jedoch später nicht einzeln erhöht werden. Wird er vereinbart, wird er Teil der Miete und kann im Übrigen auch nach Ende der Untervermietung nicht einfach wieder abgeschafft werden. Soll der Untermietzuschlag nur für eine bestimmte Zeit gezahlt werden, dann muss das vorher vereinbart werden.

Wenn jemand untervermieten möchte, so sollte er oder sie auch bedenken, dass der Hauptmieter für alles, was der Untermieter tut, dem Vermieter gegenüber haftet. Sollten zum Beispiel durch die Untervermietung Schäden an der Wohnung entstehen, so steht dafür der Hauptmieter gerade, ggf. nach Auszug mit seiner Kaution. Der Hauptmieter muss diese Dinge dann mit dem Untermieter selbst klären.