Mietkaution – was Sie alles wissen sollten

Ein neues Zuhause ist ein Grund zum Feiern. Doch vor der Einweihungsparty kommen erst mal der Umzug – und die damit verbundenen Kosten. Ein entscheidender Faktor ist dabei die Mietkaution, bei der es einiges zu beachten gibt. Wer hier seine Rechte und Pflichten kennt, ist klar im Vorteil. Wir haben die wichtigsten Fragen zum Thema Mietkaution beantwortet!

Mietkaution Haus Schlüssel

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Warum wird eine Kaution verlangt?

Die meisten Vermieter fordern eine Kaution von ihren Mietern, obwohl sie das laut BGB nicht müssen. Die Zahlung gilt im Allgemeinen als Rückversicherung, falls Mieter einen Betrag schuldig bleiben oder vereinbarte Renovierungen nicht durchführen.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Der Vermieter darf maximal drei Netto-Kaltmieten verlangen. Betriebskosten- oder Heizkosten-Vorauszahlungen dürfen nicht darin enthalten sein. Die Kaution ist nur dann zu zahlen, wenn sie im Mietvertrag festgelegt ist.

Statt einer Barzahlung kann auch eine Überweisung vereinbart werden. Für Mieter ist es wichtig, sich die Zahlung der Kaution quittieren zu lassen oder den betreffenden Bankbeleg sicher aufzubewahren. Bei Rückforderung der Kaution muss der Mieter nämlich beweisen können, dass er die Zahlung tatsächlich geleistet hat.

Was passiert mit meiner Mietkaution?

Der Vermieter darf nicht frei über die Kaution verfügen. Er verwaltet sie treuhänderisch im Namen des Mieters. Dafür richtet er ein Sonderkonto mit dem üblichen Zinssatz für Spareinlagen und dreimonatiger Kündigungsfrist ein. Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters insolvenzfest angelegt werden.

Alternativ gibt es die Möglichkeit, die Kaution in Form eines „verpfändeten Sparbuchs“ zu hinterlegen. Der Betrag verbleibt dann auf dem Konto des Mieters, während der Vermieter das Sparbuch als Pfand erhält. Auch die Bankbürgschaft oder die Mietkautionsbürgschaft sind gängige Optionen.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Bei Auszug dürfen, je nach Vereinbarung im Mietvertrag, die vom Mieter verursachten Kosten von der Kaution abgezogen werden. Der Restbetrag wird verzinst zurückerstattet.

Hier ist aber besondere Vorsicht geboten: Es kommt nicht selten vor, dass der Vermieter Schäden abrechnet, die der Mieter gar nicht verursacht hat. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Mieter daher schon während der Mietzeit sofort melden, wenn etwas kaputt ist und den Schaden direkt beheben lassen.

Grundsätzlich gilt aber: Der Vermieter muss beweisen, dass Schäden wirklich vom Mieter verursacht wurden. Zudem hat der Vermieter jede Forderung mit einer Auflistung der einzelnen Schäden und der daraus entstandenen Kosten zu begründen.

In jedem Fall dürfen Vermieter einen Teil der Kaution für anfallende jährliche Betriebskosten einbehalten.

Was ist bei der Wohnungsübergabe zu beachten?

Bei einer gemeinsamen Wohnungsbegehung wird in der Regel ein Übergabeprotokoll erstellt, in dem der Zustand der Wohnung beim Auszug festgehalten wird. Darin sollten sich Mieter schriftlich bestätigen lassen, dass alles in Ordnung ist und keine offenen Forderungen mehr bestehen. Das Protokoll schafft Klarheit auf beiden Seiten, schließt nachträgliche Forderungen aus und kann so den Prozess der Rückzahlung erheblich beschleunigen.

Im Protokoll sollten alle Mängel, Zählerstände und die Sauberkeit der Wohnung vermerkt sein. Vorsicht: Wenn Mieter wegen unzulässiger Klauseln im Mietvertrag gar nicht belangt werden können, sollten dennoch erfolgte Renovierungsarbeiten auch nicht im Protokoll vermerkt sein.

Achtung Mietkaution

Achtung bei offenen Forderungen! – Bildnachweis: rawpixel.com

Welche Fristen müssen Mieter einhalten?

Die Mietkaution ist fällig, sobald das Mietverhältnis beginnt. Die Zahlung erfolgt nicht zwingend auf einen Schlag, sondern darf in drei Raten aufgeteilt werden. Dann wird die erste Rate mit Beginn des Mietverhältnisses fällig und die beiden weiteren Raten mit den nächsten beiden Mietzahlungen.

Achtung: Zwei versäumte Kautions-Ratenzahlungen gelten seit dem 1.5.2013 als rechtmäßiger Grund für eine fristlose Kündigung. Holt der Mieter die Zahlung aber innerhalb eines festgelegten Zeitfensters nach, ist die fristlose Kündigung unwirksam.

Wie kriege ich meine Kaution zurück?

Die Rückzahlung der Kaution an den Mieter ist grundsätzlich mit Beendigung des Mietverhältnisses fällig – nach Übergabe und Abnahme der Wohnung. Zwischen den Vertragsparteien dürfen keine offenen Forderungen mehr bestehen. Mieter müssen die Kaution dann schriftlich beim Vermieter einfordern.

Da der Vermieter seine Ansprüche prüfen darf, kann zwischen Forderung und Rückzahlung einige Zeit vergehen. Die angemessene Frist erstreckt sich oft über ein halbes Jahr, es kann aber auch deutlich länger dauern.

Wohnungsübergabe

Die WohnungsübergabeBildnachweis: iconicbestiary

Alternative Mietkautionsbürgschaft?

Eine Kautionsbürgschaft kann mit einer Bank oder einer Versicherung vereinbart werden. Der Vermieter erhält statt der Barkaution eine Bürgschaftsurkunde als Sicherheit. Im Schadensfall deckt zunächst der Bürge die Kosten. Die Auszahlung an den Vermieter ist dabei aber nicht höher als die festgelegte Kaution. Als Gegenleistung für die Bürgschaft zahlt der Mieter dem Bürgen eine jährliche Prämie. Geleistete Zahlungen holt sich der Bürge bei der Endabrechnung über den Mieter wieder zurück.

Der größte Vorteil für Mieter besteht darin, dass die Kautionssumme nicht an den Vermieter bezahlt und dann mühsam zurückgefordert werden muss. Kosten entstehen nur im Schadensfall. Weitere Vorteile sind die oft schnelle und unkomplizierte Online-Abwicklung der Bürgschaft und die flexible Kündigungsregelung.

Es gibt aber auch Nachteile: Wenn während der Laufzeit kein Schaden entsteht, zahlt der Mieter durch die jährlich fällige Prämie am Ende deutlich mehr. Eine reguläre Kaution wird ja bei einwandfreier Wohnungsübergabe in der Regel mit Zinsen zurückerstattet. Auch die Schadensregulierung hat der Mieter nicht selbst in der Hand: Sie findet zwischen dem Bürgen und dem Vermieter statt. Ungerechtfertigten Forderungen muss der Mieter nach wie vor eigeninitiativ widersprechen.