Nebenkosten und die Mietkaution

Nebenkosten und die Mietkaution - MINEKO

Die meisten Mieter zahlen eine Mietkaution, wenn sie eine Wohnung beziehen. Gesetzlich verpflichtet ist der Mieter dazu zwar nicht. Doch es hat sich eingebürgert, dass Vermieter sich auf diese Weise für die Zeit nach dem Auszug gegen eventuelle Schäden und Forderungen absichern. Eine Kaution muss im Mietvertrag vereinbart sein, nur dann kann der Vermieter sie verlangen. Der Vertrag muss auch festlegen, welche Ansprüche mit der Kaution abgesichert werden sollen.

Die Höhe der Mietkaution darf 3 Monatsmieten nicht überschreiten. Zur Berechnung der Höhe der Kaution darf überdies nur die Miete ohne Betriebskostenvorauszahlung angesetzt werden. Hier widerspricht sich die Rechtsprechung etwas. Denn in anderen Fällen geht das Gesetz davon aus, dass die Vorauszahlung Teil der Miete ist. Nicht so bei der Mietkaution. Diese darf nur höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen.

Die Mietkaution während der Mietzeit

Während der Mieter in der Wohnung wohnt, können im Grunde weder Vermieter noch Mieter an das Geld in der Kaution ran. Es ist zur Absicherung für die Zeit nach Ende des Mietverhältnisses gedacht. Der Vermieter kann jedoch Summen daraus entnehmen, die ihm der Mieter berechtigt schuldet, wenn das gerichtlich entschieden wurde oder die Gründe dafür völlig unstrittig sind.

Der Vermieter muss Schulden des Mieters jedoch nicht aus der Kaution begleichen. Er kann die Kaution auch unangetastet lassen und vom Mieter verlangen, berechtigte Forderungen so zu bezahlen. Entnimmt der Vermieter zu Recht Geld aus der Kaution, dann kann er vom Mieter verlangen, dass dieser die Kaution wieder aufstockt. Sind die Forderungen gegen den Mieter jedoch noch nicht klar entschieden, weil zum Beispiel ein Rechtstreit läuft, dann kann der Vermieter diese Forderung nicht einfach schon mal vorsorglich aus der Kaution begleichen.

Die Mietkaution nach Auszug

Entnimmt der Vermieter unberechtigterweise Geld aus der Kaution, dann hat wiederum der Mieter das Recht, zu verlangen, dass ihm das Geld zurückerstattet bzw. die Kautionssumme wieder aufgefüllt wird. So lange der Mietvertrag läuft, kann der Mieter jedoch nicht damit rechnen, dass er Geld aus der Kaution oder die gesamte Kaution ausgezahlt bekommt. Der Mieter hat frühestens mit Ende des Mietvertrages einen Anspruch darauf, die Kaution zurückzubekommen. Das wird jedoch kaum vorkommen, weil dem Vermieter eine gewisse Zeit eingeräumt werden muss, in der er prüfen kann, ob er Forderungen gegen den Mieter hat und ob diese aus der Kaution zu begleichen werden können. Da es keine gesetzliche Frist zur Rückzahlung der Kaution gibt, kann das in Einzelfällen recht lange sein, vor allem, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt. Der Mieter kann die Kaution auch nicht ‚abwohnen‘, indem er einfach drei Monate vor Auszug aufhört, seine Miete zu zahlen.

Vermieter kann Nebenkosten-Nachzahlungen aus der Kaution begleichen

Auch Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen können aus der Kaution entnommen werden. Der Vermieter kann die Kaution aufgrund der Betriebskostenabrechnung also unter Umständen so lange zurückbehalten, bis er die Abrechnung erstellt hat. Dafür hat er 12 Monate Zeit. Ergibt sich bei der letzten Nebenkostenabrechnung nach Auszug, dass der Mieter noch etwas zahlen muss, kann der Vermieter das entweder von der Kaution abziehen oder das Geld so vom Mieter verlangen.

Laut einem BGH-Urteil darf der Vermieter allerdings keine verjährten Nachzahlungsforderungen mehr aus der Kaution begleichen. Betriebskostennachzahlungen verjähren grundsätzlich nach drei Jahren. Diese Frist beginnt jedoch einerseits dann zu laufen, wenn der Mieter die Abrechnung erhalten hat, umfasst dann jedoch auch die nächsten drei Jahre nach Ablauf der Abrechnungsfrist. Das heißt, dass sie unter Umständen länger als drei Jahre sein kann. Angenommen, der Mieter erhält die Abrechnung am 01. September 2016. Dann würde die Verjährungsfrist erst Ende 2019 enden und hätte insgesamt drei Jahre und vier Monate betragen.

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Zahlt der Mieter die Nachzahlung in den drei Jahren nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht und der Vermieter unternimmt dagegen nichts, kann er die Nachzahlung dann nicht mehr einfordern. Auch der Anspruch des Mieters auf Auszahlung der Kaution verjährt nach drei Jahren. Diese Frist beginnt zu laufen, sobald der Mieter ein Recht auf Rückzahlung gehabt hätte, nicht etwa schon automatisch mit Ende des Mietvertrages. Wird der Mieter nicht tätig und die drei Jahre verstreichen, dann muss der Vermieter die Kaution nicht mehr zurückzahlen.

Zieht der Vermieter Forderungen gegen den Mieter von der Kautionssumme ab, muss er darüber eine Abrechnung erstellen. Daraus muss hervorgehen, welche Forderungen genau in welcher Höhe abgezogen wurden. Die Gebühren für die Auflösung des Kautionskontos zahlt der Mieter. Auch diese können vom Vermieter gleich mit verrechnet werden. Zahlt der Vermieter die Kaution allerdings ohne Abzüge zurück, dann erkennt er damit an, dass die Wohnung vom Mieter in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben wurde und er damit keine Forderungen wegen Schäden an der Wohnung mehr stellen kann. Nur die Betriebskostenabrechnung ist davon nicht betroffen. Diese Zahlung, so sie richtig berechnet wurde, muss der Mieter in jedem Fall begleichen, egal, wann die Kaution zurückgezahlt wurde.

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