Die Mietbürgschaft

In den letzten Jahren sind die Mietkosten für Wohnungen stark angestiegen. Das bedeutet, dass auch die Mietkaution, die von den meisten Vermietern verlangt wird, immer höher wird. Was aber, wenn kein Geld für die Begleichung der Mietkaution vorhanden ist? Sollte ein Gespräch mit dem Vermieter nichts bringen, ist man dann gezwungen, einen Kredit bei der Bank aufzunehmen. Oder aber man findet einen Bürgen, der sich verpflichtet, die Mietschulden zurückzuzahlen.

In diesem Fall spricht man von einer Mietbürgschaft. In der Praxis ersetzt diese meist die Kaution nicht vollständig, sondern dient lediglich als eine zusätzliche Sicherheit. Hat der Mieter allerdings eine Barkaution in Höhe von drei monatlichen Kaltmieten hinterlegt, ist der zusätzliche Abschluß einer Mietbürgschaft laut Rechtsprechung unzulässig. In diese Fall würde eine sogenannte Übersicherung vorliegen.

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Inhalt:

Was ist die Mietbürgschaft?

Die Mietbürgschaft wird auch als Mietsicherheit oder Mietkaution bezeichnet. Hierbei handelt es sich um eine Alternative zur Barkaution. Anders als bei der Mietkaution wird durch den Mieter kein Bargeld hinterlegt, sondern vielmehr eine Mietbürgschaft. Der Vermieter ist durch diese Mietbürgschaft gegen eventuelle Sachschäden abgesichert, die durch den Mieter entstehen können.

Auch wenn der Mieter seine Mietschulden nicht begleichen kann, springt die Mietbürgschaft beziehungsweise deren Bürge ein. Er verpflichtet sich also, sowohl im Fall von Mietschulden als auch bei Schäden in der Wohnung die entsprechenden Kosten zu begleichen. Die sogenannte Elternbürgschaft und die Mietkautionsversicherung sind die beiden bekanntesten Formen der Mietbürgschaft. Wer kein Geld für die Mietkaution hat, sollte daher über eine Mietbürgschaft nachdenken.

Was ist die Elternbürgschaft?

Eine Mietbürgschaft ist für alle die geeignet, die nicht genug Geld aufbringen können, um eine Mietkaution zu hinterlegen. Das betrifft nicht nur einkommensschwache Familien, sondern vielfach auch Auszubildende, Schüler und Studenten. Was aber tun, um sich dennoch den Traum von einer eigenen Wohnung zu erfüllen? Die Elternbürgschaft als eine Form der Mietbürgschaft ist dann die ideale Lösung. In diesem Fall haftet der Bürge (in der Regel die Eltern) für eventuell auftretende Schäden. Kann der Mieter seine Miete nicht rechtzeitig bezahlen oder entstehen Schäden in der Wohnung, müssen die Eltern finanziell einspringen. Beim Bürgen kann es sich auch um eine andere volljährige Person handeln; eine ausreichende Bonität wird vorausgesetzt. Es wird also auf jeden Fall geprüft, ob der Bürge ausreichend finanzielle Mittel hat, um für Schäden aufzukommen.

Diese Art der Bürgschaft eignet sich für Personen, die kein geregeltes Einkommen haben, beispielsweise Schüler und Studenten. Doch auch Geringverdiener oder Menschen mit einem schlechten Schufa Eintrag profitieren von dieser Art der Bürgschaft. Bei einer Elternbürgschaft handelt es sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft. Das bedeutet in der Praxis nichts anderes, als dass sich der Vermieter im Falle eines Schadens direkt an den Bürgen wenden kann. Eine selbstschuldnerische Bürgschaft ist an folgende Voraussetzungen gebunden:

  • sie muss schriftlich hinterlegt sein
  • Bürge und Vermieter müssen eindeutig benannt sein
  • der Gegenstand (die Mietkaution) wird eindeutig benannt
  • auf die Einrede der Vorausklage wird verzichtet
  • der Höchstbetrag muss festgelegt sein

„Auf die Einrede der Vorausklage wird verzichtet“ ist ein Satz, der recht schnell erklärt ist: In diesem Fall kann der Bürge seine Zahlung nicht verweigern und der Vermieter kann sich direkt an ihn wenden. Ob der Mieter eine Barkaution bringt oder sich stattdessen für eine Mietbürgschaft entscheidet, sollte in einer der Klauseln des Mietvertrages vereinbart und schriftlich festgehalten werden.

Unterschieden wird bei einer solchen Kaution zudem zwischen den beiden Varianten „auf erstes Anfordern“ und „ohne auf erstes Anfordern“. Letztgenannte Kaution ist für beide Vertragsparteien die deutlich fairere Variante. Der Grund: Die Forderung des Vermieters wird zunächst geprüft und der Mieter hat die Möglichkeit, seine Sicht der Dinge zu erklären. Bei einer Mietsicherheit „auf erstes Anfordern“ muss der Bürge unverzüglich nach Aufforderung durch den Vermieter zahlen, ohne dass der Sachverhalt geprüft wird. Der Mieter hat dann nur noch die Möglichkeit, Einspruch einzulegen und gerichtlich gegen die Forderung vorzugehen.

Weiterhin liest man häufig von der sogenannten Ausfallbürgschaft. Das ist die „gewöhnliche“ Art einer Bürgschaftsübernahme, die im § 765 BGB genau deklariert ist. Handelt es sich um diese Art der Sicherung, muss der Bürge nur dann aufkommen, wenn der Vermieter tatsächlich alle Möglichkeiten ausgeschöpft hat, um seine Forderungen einzutreiben.

Wer kann noch bürgen?

Können die Eltern oder andere volljährige Verwandte nicht als Bürge einspringen, kann man sich an seine Bank oder einen anderen Dienstleister wenden. Die Höhe der Mietbürgschaft ist übrigens ähnlich wie die Mietkaution auf drei Monatsmieten begrenzt. Beträgt also zum Beispiel die monatliche Miete 500 Euro, darf die Mietbürgschaft den Betrag von 1.500 Euro nicht übersteigen. Entscheiden Sie sich für eine Bank oder eine Versicherung als Bürgen, sollten Sie die Gebühren bedenken, die im Gegensatz zu einer Elternbürgschaft anfallen. In beiden Fällen benötigen Sie in der Regel eine ausreichende Bonität Der Versicherer wird also vermutlich eine Abfrage bei der Schufa starten. Ist Ihr Schufa-Score schlecht, kann der Antrag abgelehnt werden. Wichtig: Der Bürge muss dem Vermieter genannt werden; er wiederum hat die Möglichkeit, bestimmte Personen oder Institutionen als Bürgen abzulehnen. Die Beantragung einer Mietbürgschaft bei einem Kreditinstitut hat in letzter Zeit stark an Bedeutung verloren. Stattdessen werden immer mehr Mietkautionsversicherungen bei Versicherungsgesellschaften abgeschlossen.

Der Grund: Kreditinstitute haben kein Verlangen mehr danach, entsprechende Verträge abzuschließen. Stattdessen verlangen immer mehr Banken horrend hohe Gebühren oder sonstige Bedingungen wie eine Sperreinlage in Höhe der Mietkaution. Das Bankaval beziehungsweise die Bankbürgschaft geraten daher immer mehr in Vergessenheit. Im Vergleich dazu bieten Versicherungen wie zum Beispiel die R+V Versicherung faire Konditionen an. Eine beitragsfreie Rückgabedieser Mietbürgschaft ist bei diesem Anbieter binnen eines Monats möglich, sollte der Vermieter die Mietsicherheit nicht akzeptieren.

Was ist die Mietkautionsversicherung?

Entscheiden sich Mieter, ihre Mietbürgschaft bei einer Versicherung zu beantragen, spricht man von einer Mietkautionsversicherung. Sollten Sie sich für eine solche entscheiden, vergleichen Sie unbedingt die Konditionen. Sie variieren von Anbieter zu Anbieter teilweise stark. Vor allem die Höhe der Beiträge und Gebühren gilt es zu beachten. Achten Sie auch auf möglichst flexible Kündigungsbedingungen, sollten Sie früher ausziehen wollen als ursprünglich geplant. Der Passus „auf erstes Anfordern“ sollte wenn möglich nicht vorhanden sein. Laut Rechtsprechung ist der Vermieter dann nämlich berechtigt, eine sofortige Entschädigung von Ihrer Versicherung zu verlangen.

Die Mietkautionsversicherung wird von zahlreichen bekannten Versicherungsgesellschaften angeboten. Der Vorteil: Eine Beantragung erfolgt schnell und problemlos online. Ist alles in Ordnung, halten Sie die Mietsicherheit meist bereits nach zwei bis drei Werktagen in der Hand und dem Abschluss Ihres Mietvertrages steht nichts mehr im Weg. Wie hoch der Beitrag für diese Dienstleistung ist, ist laut Rechtsprechung meist von der Höhe der Kaution wie laut Wortlaut des Mietvertrages vereinbart abhängig. Je höher also die vom Vermieter verlangte Kaution, desto mehr Gebühren müssen Sie an die Versicherung zahlen. Durchschnittlich belaufen sich die Gebühren auf fünf Prozent von der Mietkaution. Der Beitrag wird in der Regel einmal im Jahr fällig. Kündigen Sie die Versicherung während des laufenden Jahres, erhalten Sie zu viel gezahlte Beträge natürlich so schnell wie möglich zurück.

Welche formellen Vorschriften gibt es für die Mietbürgschaft?

Eine Mietbürgschaft muss auf jeden Fall schriftlich verfasst werden; die elektronische Form ist nicht zulässig. Ansonsten funktioniert eine Mietbürgschaft wie jede normale Bürgschaft auch. Allerdings ist diese ausschließlich auf die Mietzahlung und eventuelle Schäden in der Wohnung bezogen. Die Mietbürgschaft erlischt automatisch, wenn der Mietvertrag ordentlich gekündigt wird.

Eine Bürgschaftserklärung muss zwingend folgende Angaben enthalten:

  • die persönlichen Daten des Bürgen
  • alle Daten des Mieters
  • die Adresse der Mietwohnung
  • der Zeitraum, für welchen die Mietbürgschaft übernommen wird (befristet oder unbefristet möglich)
  • den Namen des Vermieters

Zudem kann der Vermieter diverse Anlagen fordern. Hierbei kann es sich um eine Kopie des Personalausweises des Bürgen handeln. Er ist sogar dazu berechtigt, eine Lohn- oder Gehaltsbescheinigung des Bürgen anzufordern.

Die Vorteile der Mietbürgschaft

Sowohl für den Mieter als auch den Vermieter ergeben sich durch eine Mietbürgschaft zahlreiche Vorteile. Der Mieter hat den wesentlichen Vorteil, dass er keine zusätzliche finanzielle Belastung hat oder gar einen Kredit für die Rückzahlung der Mietkaution beantragen muss. Ihre finanziellen Reservenmüssen Sie also nicht angreifen. Zudem kann eine Mietbürgschaft meist recht einfach und unkompliziert beantragt werden, so dass Sie keinen großen Verwaltungsaufwand befürchten müssen. Doch auch der Vermieter profitiert von der Mietbürgschaft. Da kein Bargeld fließt, muss der Vermieter die Kaution nicht auf einem eigens dafür angelegten Konto parken. Der Verwaltungsaufwand ist also gering. Mit einer Mietbürgschaft sind Sie als Vermieter vom ersten Tag der Vermietung an abgesichert und müssen nicht auf eventuelle Ratenzahlungen der Mietkaution warten. Auch eine Rückzahlung der Kaution entfällt für den Vermieter natürlich. Dank der Mietsicherheit haben Sie die Möglichkeit, Wohnungen auch in strukturschwächeren Gegenden zu vermieten. Probleme kann es für den Vermieter nur dann geben, wenn es tatsächlich zu einem Schadenfall kommt. Dann sind Sie verpflichtet, alle erforderlichen Dokumente einzureichen.

Was ist bei Beendigung des Mietverhältnisses zu beachten?

Mit der Kündigung des Mietverhältnisses kann die Mietbürgschaft einfach und problemlos zurückgegeben werden. Voraussetzung ist natürlich, dass keine Mietschulden bestehen. Ist der Mieter mit seiner Miete im Rückstand, müssen durch den Bürgen zunächst die fälligen Beträge beglichen werden. Haben Sie Ihre Mietkaution mit einer Bank oder Versicherung abgeschlossen, warten Sie, bis Sie die Bürgschaft von Ihrem Vermieter zurückbekommen. Gibt es keine Mietrückstände oder sonstigen Schäden in der Wohnung, geschieht das meist recht schnell und problemlos. Dann können Sie die vom Vermieter unterschriebene Bürgschaft an Ihren Versicherer zurückschicken und der Vertrag ist somit beendet. Gibt es hingegen Forderungen vom Vermieter, muss der Betrag vom Bürgen erst ausgezahlt werden. Das Geld wird er dann von Ihnen zurückfordern. Ist auch diese Zahlung erledigt, gilt der Vertrag ebenfalls als beendet.

Eine Rückzahlung der Mietkaution entfällt, was ein wesentlicher Vorteil für den Vermieter ist. Ein weiterer Vorteil für den Mieter: Es muss kein zusätzlicher Kredit beantragt werden. Verstirbt ein Bürge, erlischt die Mietbürgschaft nicht automatisch. Laut Rechtsprechung werden Bürgschaftsverträge samt aller daraus resultierenden Rechten und Pflichten vererbt.

Es ist auch möglich, eine Mietbürgschaft gegen eine klassische Mietkaution zu tauschen. Haben Sie wieder genug Ersparnisse und möchten sich die Gebühren für die Bank oder Versicherung sparen, können Sie Ihrem Vermieter die Kaution zahlen, wenn er damit einverstanden ist. Wie aber sieht es bei einem Vermieterwechsel aus? Es kann durchaus sein, dass der neue Eigentümer die Mietbürgschaft nicht anerkennt. In diesem Fall kann ein Tausch gegen eine Bar-Mietkaution nötig werden.

Fazit: Die Mietbürgschaft ist für finanziell schwächer gestellte Personen eine ideale Möglichkeit, sich ihre Wunschwohnung anmieten zu können. Sie als Mieter haben den Vorteil, dass Sie sich keine Sorgen machen müssen, wie Sie das Geld für die Mietkaution auftreiben. Sie müssen lediglich einen geeigneten Bürgen – wahlweise im Verwandtenkreis oder eine Bank oder Versicherung – finden.

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