Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei den Betriebskosten

Das Wirtschaftlichkeitsgebot besagt, dass ein Vermieter gut haushalten sollte, was die Betriebskosten angeht – dass er keine unnötigen Ausgaben verursacht, auf ein vernünftiges Preis-Leistungs-Verhältnis achtet und nur Leistungen einkauft, die angemessen sind.

Ein Beispiel für unwirtschaftliche Anschaffungen aus der Rechtsprechung ist der Einbau überdimensionierter Anlagen im Verhältnis zum Gebäude. So entschied das Oberlandesgericht Hamm, dass eine zu große Lüftungsanlage gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen würde und das OLG Düsseldorf entschied dasselbe in Bezug auf eine Heizungsanlage. Wenn es um die Anstellung eines Hauswarts geht, dann kann es z.B. unwirtschaftlich sein, einen Hauswart für ein kleines Haus anzustellen, oder ihn Vollzeit anzustellen, wenn es gar nicht genug zu tun gibt. Bei Versicherungen wiederum kann der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verletzt sein, wenn Policen abgeschlossen werden, die unnötig sind oder eben zu teuer, obwohl es eine günstigere Alternative mit gleichen Konditionen gegeben hätte. Es geht immer um Angemessenheit.

Rechtliche und wirtschaftliche Grundlagen der Wirtschaftlichkeit

Beim Grundsatz der Wirtschaftlichkeit handelt es sich um eine sogenannte vertragliche Nebenpflicht des Vermieters. Das bedeutet, dass das eine Pflicht ist, die nicht direkt vertraglich festgelegt ist, die sich jedoch aus dem Vertrag ergibt. Hier bedeutet das, dass der Vermieter auf die wirtschaftlichen Interessen des Mieters Rücksicht nehmen muss.

Wobei grundsätzlich sowohl Mieter als auch Vermieter etwas davon haben, wenn die Betriebskosten im Rahmen bleiben. Für den Mieter hat das den offensichtlichen Vorteil, dass er nicht so hohe Ausgaben hat. Für den Vermieter ist der Anteil der Miete, der die Vorauszahlungen darstellt, der Teil, an dem er nichts verdient. Denn die Betriebskosten sind Ausgaben, die er bestreiten muss und sich lediglich in derselben Höhe vom Mieter zurückholt. Für den Vermieter lohnt es sich, die Betriebskosten gering zu halten, weil er dann mehr Spielraum bei der ‚eigentlichen Miete‘ hat. Denn für den Mieter ist die Gesamtmiete ausschlaggebend. Wenn die Betriebskosten einen hohen Teil der Gesamtmiete ausmachen und der Vermieter außerdem einen hohen Quadratmeterpreis verlangen möchte, dann wird er es unter Umständen schwer haben, Abnehmer zu finden.

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit wurde für Betriebskosten mit der Mietrechtsreform 2001 gesetzlich festgeschrieben – er findet sich in den §§ 556 und 560 des Bürgerlichen Gesetzbuches. § 556 besagt: „Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.“ und § 560: „Bei Veränderungen der Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.“ Egal, ob es sich also um neue oder alte Betriebskosten handelt, der Grundsatz gilt für beide.

Die Beweislast für Verstöße liegt beim Mieter

Die Bestimmungen sagen allerdings nicht, was genau unter Wirtschaftlichkeit zu verstehen ist. Die Bedeutung, dass der Vermieter gut wirtschaften und auf ein vernünftiges Kosten-Nutzen-Verhältnis achten muss hat sich aus der Rechtsprechung ergeben. Das bedeutet nicht immer, dass er die günstigste Variante nehmen muss. Es kann auch heißen, dass unter Abwägung von Qualitätskriterien ein etwas teureres Angebot angemessen sein kann. Wichtig ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit außerdem nur bei Mietverhältnissen, bei denen Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Bei Pauschalmieten bzw. Bruttomieten oder Teilinklusivmieten spielt er keine größtenteils Rolle. Da der Anteil der Betriebskosten bei diesen Vereinbarungen nicht variabel ist, kann es dem Mieter egal sein, ob der Vermieter mehr oder weniger Geld für Betriebskosten ausgibt. Hier wird die Frage der Wirtschaftlichkeit erst relevant, wenn der Vermieter die Pauschale erhöhen möchte.

Da die Frage der Wirtschaftlichkeit immer stark vom Einzelfall abhängig ist, werden Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern darüber in der Regel vor Gericht entschieden. Mieter sollten wissen, dass die Beweispflicht bei Ihnen liegt. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) 2011.

Damit Mieter Fragen der Wirtschaftlichkeit klären können bzw. nachweisen können, dass der Vermieter nicht gut gewirtschaftet hat, gibt es u.a. das Recht auf Belegeinsicht. Mieter haben einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihnen alle Rechnungen, Verträge etc. zu seiner Betriebskostenabrechnung zugänglich macht. Tut er das nicht, können sie Vorauszahlungen einbehalten und sogar auf Belegeinsicht klagen.

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