Nebenkosten

Gebot der Wirtschaftlichkeit in der Nebenkostenabrechnung

Über der Nebenkostenabrechnung legt der Vermieter auf den Mieter Teile der anfallenden Nebenkosten um. Hierbei kann er jedoch nicht willkürlich Kosten verursachen und diese dann auf den Mieter abschieben.

Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gebietet Einhalt

Grundsätzlich ist der Vermieter nämlich verpflichtet, die Ausgaben, die den Betriebskosten bzw. Nebenkosten zufallen, stets wirtschaftlich zu halten. Das bedeutet, hier ist die Angemessenheit und die Vertretbarkeit (Kosten-Nutzen-Verhältnis), von auf den Mieter bzw. auf die Nebenkostenabrechnung umgelegten Kosten, entscheidend.
Hierbei müssen nicht nur die Kosten, sondern auch der eigentliche Posten auf seine wirtschaftliche Sinnhaftigkeit bzw. Zweckmäßigkeit an sich, geprüft werden.
Das Wirtschaftlichkeitsgebot schreibt vor, dass der Vermieter gewissenhaft jeden Einzelfall prüfen muss, bevor er diesen in die Betriebskosten mit aufnimmt. Generell hat der Vermieter überhöhte Kosten selbst zu tragen. Es ist allerdings unter Einhaltung des Kosten-Nutzen-Verhältnisses nicht festgelegt, dass immer die günstigste Option zu wählen ist, da z.B. gerade bei Verträgen mit Dritten die Leistung und Zuverlässigkeit stark variieren kann.

Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Dass der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt, muss der Mieter allerdings selbst nachweisen. Ein einfacher Verweis auf die überregionalen durchschnittlichen Kosten für vergleichbare Mietobjekte wird dabei nicht als ausreichender Beweis angesehen. Der Betriebskostenspiegel bietet jedoch eine Möglichkeit sich eine Vorstellung von der Höhe angemessener Kosten zu bekommen. Ein Einwand muss gegenüber dem Vermieter binnen der Zwölfmonatsfrist nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung erfolgen. Übrigens kann der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit im Mietvertrag nicht ausschließen, da es rechtlich festgeschrieben ist, jegliche Ausschlussklauseln dieser Art sind unwirksam.

Kann dem Vermieter ein Verstoß nachgewiesen werden, ist der Mieter berechtigt eine Kürzung der Betriebskostenabrechnung zu verlangen und den Betrag einfordern, den der Vermieter durch seine Pflichtverletzung zuviel erhalten hat. Ist der genaue Höhe des Betrags umstritten, muss der Vermieter nachweisen, bis zu welchem Punkt die Kosten angemessen und erforderlich sind und keine unnötige Belastung darstellen.

Beispiele für Verstöße gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot treten oft in Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss zwischen Vermieter und Dritten auf.
Eine unnötig häufige Reinigung des Hauses durch Dritte, zu viele Mülltonnen mit täglicher Leerung oder eine volle Hausmeisterstelle für ein kleines Mietobjekt lassen sich dafür als Beispiele heranziehen. Aber auch eine aufwändige und nicht zweckdienliche Lichtanlage, überteuerte Brennstoffe oder ein Heizkostenverteiler, welcher 25% der Energiekosten ausmacht sind unwirtschaftliche Posten im Sinne des Mietrechts.

Allgemein liegt ab einer Übersteigung des marktüblichen Preises von 20% eine Unterlassung des Gebots der Wirtschaftlichkeit vor.
Kann der Vermieter eine Kostensteigerung der Nebenkosten von 10% zum Vorjahr nicht vernünftig erklären, ist ebenfalls zu vermuten, dass der Vermieter hier seine Pflicht zum wirtschaftlichen handeln verletzt.