Generell beträgt die Frist um Widerspruch gegen Ihre Betriebskostenabrechnung einzulegen, ein Jahr nach Zustellung Ihrer Abrechnung. Oft finden sich jedoch Formulierungen auf dem Begleitschreiben einer Abrechnung, dass Sie innerhalb vier Wochen Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einlegen müssen. Solche oder ähnliche Formulierungen sind für Vermietungen des privaten Wohnraum ungültig und können von Ihnen ignoriert werden.
Das Gesetz legt eindeutig fest, dass Mieter 365 Tage Zeit haben, um Widerspruch gegen eine Betriebskostenabrechnung einzulegen, dies auch unabhängig davon ob die Nachzahlung bereits getätigt wurde oder nicht.
Bei einer materiell fehlehaften Abrechnung empfehlen wir die Zahlung unter Vorbehalt, so dass keine weiteren Kosten auf Sie durch Mahngebühren oder Verzugszinsen entstehen können. Im Falle einer kompletten formell fehlerhaften Abrechung müssen Sie eine Nachzahlungsforderung nicht leisten, bis Sie eine ordnungsgemäße Abrechnung erhalten haben. In Ihrem Prüfbericht und in unserem finden Sie dazu weitere Hinweise.
Ihr Vermieter ist verpflichtet alle Belege zu Ihrer Abrechnung offen zu legen. Das Mindeste, was er Ihnen dazu anbieten muss, ist ein Termin vor Ort, wo er Ihnen die Belege in geordneter Form darlegt. Sollte dies nicht möglich sein, muss er Ihnen die Belege zusenden, darf Ihnen jedoch dafür gebühren in Rechnung stellen.
Wichtig ist, dass Sie zwischen Nutzungszeitraum und Abrechnungszeitraum unterscheiden. Der Abrechnungszeitraum beschreibt fast immer eine einjährige Zeitspanne zwischen dem 1.1. und dem 31.12. in dem sämtliche Kosten eines Hauses oder einer Wohnung angefallen sind. Dem gegenüber gestellt wird Ihr Nutzungszeitraum, also die Zeit in der Sie die Wohnung gemietet haben. Sollten Sie ganzjährig die Wohnung gemietet haben, sind Abrechnungszeitraum und Nuzungszeitraum identisch. Die Tage Ihres Nutzungszeitraum fließen dann in die Berechnung Ihrer anteiligen Kosten ein.
Sollten Ihre getätigten Vorauszahlungen durch eine Anpassung von den Vereinbarungen aus Ihrem Mietvertrag abweichen, ist dies ein Umstand den wir nicht überprüfen können. Im Falle nicht korrekt verbuchter Einzahlungen auf Ihrem Mietkonto, kontaktieren Sie bitte die Verwaltung oder Vermieter und weisen über Ihre Kontoauszüge Ihre getätigten Überweisungen nach.
Wichtig ist, dass Sie zwischen Nutzungszeitraum, also dem Zeitraum zu dem Sie die Wohnung im Abrechnungsjahr bewohnt haben und dem Abrechnungszeitraum unterscheiden. Der Abrechnungszeitraum muss immer ein Jahr betrachten und zeigt die Kosten der einer Betriebskostenart für ein Jahr. Über Ihren Nutzungzeitraum werden dann Ihre anteiligen Kosten berechnet.
Hierbei handelt es sich um Gradtage, einer vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Maßeinheit der Betriebskostenart Grundkosten Heizung. Man unterteilt dabei ein Kalenderjahr in 1.000 Gradtage, um so eine gerechte Verteilung der Grundkosten bezüglich der heizintensiven Monate zu erlangen.
Im Jahr des Ein- oder Auszugs entsteht meist eine Nachzahlungsforderung. Dies hängt zusammen mit der Tatsache, dass die Summe der Vorauszahlungen nicht ausreicht, um alle Kosten zu decken. Dadurch, dass die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen immer gleich bleibt, bildet sich in den Sommermonaten ein fiktives Guthaben, welches dann in den heizintensiven Monaten wieder aufgebraucht wird. Idealerweise sind die Vorauszahlungen so kalkuliert, dass Sie weder eine Nachzahlungsforderung noch eine Gutschrift über die Betriebskostenabrechnung erhalten. Im Jahr Ihres Einzugs reichen deswegen die Vorauszahlungen oft nicht aus, um alle Kosten auzugleichen, was eine Nachzahlung nach sich zieht.
Wenn ihre Wohnfläche unterschiedliche Größenangaben aufweist, muss dies nicht zwingend falsch sein. Unterschiedliche Quadratmeterangaben zwischen ihrem Mietvertrag und der Abrechnung sind möglich.
Beispielsweise wird bei der Kalkulation Ihrer Heizkosten oft die beheizte Wohnfläche Ihrer Wohung verwendet. Diese ist dann kleiner als die bewohnte Fläche. Ein weiteres Beispiel wäre die Abrechnung einer Liegenschaft, also dem Zusammenschluss mehrerer Häuser, wenn ein Dienstleister mehrere Objekte betreut. Entscheidend ist hier jedoch die tatsächliche Fläche der Wohnung. Sollten Sie gegen die Quadratmetergröße widersprechen wollen, benötigen Sie dafür eine ausreichende Grundlage, deren Gegenteil Ihr Vermieter beweisen muss.
Sie sollten den Prüfbericht gründlich durchlesen und im Anschluss den Entwurf des Widerspruchsschreibens bearbeiten.
Sobald der Widerspruch Ihrerseits bearbeitet wurde, können Sie diesen an Ihren Vermieter senden.
Die Durchsetzung des Widerspruchs liegt tendenziell in Ihren Händen. Mineko ist rein in der Überprüfung aktiv.
Nach der Abrechnungs- und Korrekturfrist, dürfen sich Korrekturen Ihres Vermieters nicht mehr zu Ihrem Nachteil auswirken. Veränderungen zu Ihren Gunsten müssen jedoch berücksichtigt werden.
Der Widerspruch ist ab diesem Zeitpunkt also eine sichere Sache und kann nicht mehr darin resultieren, dass Sie einen Nachteil erleiden. Die Abrechnung darf nur noch in eine für den Mieter positive Richtung korrigiert werden.
Natürlich ist gleichzeitig die Widerspruchsfrist von 12 Monaten ab Erhalt der Nebenkostenabrechnung zu beachten.
Weitere Hilfestellungen zur Abrechnungsfrist und Berechnung selbiger finden Sie hier.
