Mietrechtsklassiker: Modernisierung vs Instandsetzung

Modernisierung vs Instandsetzung - MINEKO

Die Abgrenzung von Instandsetzung und Modernisierung ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Vor allem, weil nur eines davon zu einer Mieterhöhung berechtigt. Einerseits gibt es klare Unterschiede zwischen beiden Maßnahmen, andererseits aber auch eine gewisse Schnittmenge. Dabei sorgt allein die Begriffsvielfalt für Unklarheit. So gibt es Instandsetzung, Instandhaltung, Modernisierung und die ‚Instandmodernisierung‘ bzw. modernisierende Instandsetzung. Letztere Begriffe beschreiben die Grenzzone zwischen Instandsetzung und Modernisierung.

Instandsetzung und Instandhaltung

Grundsätzlich sind Instandsetzung und Instandhaltung Maßnahmen, die den Wert und die Wohnverhältnisse eines Mietobjekts bewahren. Dem Mieter wird beispielsweise eine Wohnung übergeben, die über einen bestimmten Standard verfügt. Diesen Standard ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet zu halten. Geht etwas kaputt, muss es repariert werden. Dann greift eine Instandsetzungsmaßnahme. Der vertragliche Zustand wird also wiederhergestellt. Instandhaltung wiederum dient der Vorbeugung von Schäden und schließt die Wartung etwa der Heizung und der Geräte der Wasserversorgung mit ein. Auch diese Maßnahmen dienen dazu, den vertraglichen Zustand einer Wohnung oder eines Mietobjekts zu erhalten. Da der Vermieter zu dieser Art von Maßnahmen verpflichtet ist, sind sie grundsätzlich durch die Miete abgedeckt. Instandsetzungs– und haltungskosten sind Kosten, die der Vermieter für den Erhalt eines Mietobjekts mit einkalkulieren muss. Sie können also nicht zu einer Mieterhöhung führen und auch grundsätzlich nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Mit einer Ausnahme.

Maßnahmen zur Instandhaltung können, so es sich um Wartungsarbeiten handelt, zu Betriebskosten führen, die auf die Mieter umlegbar sind. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) erlaubt explizit die Umlage von Wartungsarbeiten bei folgenden Positionen: Wasserreglern, der Heizung, bei Warmwassergeräten, dem Aufzug, der Gartenpflege, der Gemeinschaftsantenne und einer Waschküche. Wartungsarbeiten können außerdem unter dem Punkt „Sonstige“ in der BetrKV vereinbart werden. Dafür müssen sie allerdings im Mietvertrag genau aufgelistet werden. (Im Gegensatz zu allen anderen Betriebskosten, die generell als „Betriebskosten“ ohne genaue Aufzählung vereinbart werden können und sich aus dem Betriebskostenkatalog der BetrKV ergeben.) Werden Instandsetzung- oder Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, so muss der Mieter diese dulden.

Modernisierung

Von einer Modernisierung spricht man, wenn ein neuer Stand der Technik eingeführt wird und damit der Wert des Mietobjekts steigt. Um eine Modernisierung handelt es sich ferner, wenn durch die Maßnahmen die Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert werden oder eine wesentlich höhere Energieeffizienz des Gebäudes oder des Verbrauchs erreicht wird. Zu Modernisierungsmaßnahmen zählen etwa der Einbau eines Fahrstuhls, die Befestigung des Hofes, die Erneuerung eines Spielplatzes, das Anlegen von Grünanlagen oder der Einbau von Isolierglasfenstern.

Eine Modernisierungsmaßnahme muss vom Vermieter drei Monate im Voraus in Textform angekündigt werden. Hält er diese Frist ein, muss der Mieter die Modernisierung auch dulden und etwa Handwerkern den Zutritt zur Wohnung gewähren. Modernisierungen berechtigen den Vermieter dazu, bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umzulegen. Das Landgericht Landau stellte in einem Urteil (1 S 226/07) jedoch fest, dass der Vermieter in einem Mietererhöhungsverlangen aufgrund einer Modernisierung genau aufschlüsseln muss, welche Kosten durch die Modernisierung entstehen. Es reicht nicht, die Gesamtkosten anzugeben, sondern es müssten alle Gewerke ausgewiesen werden. Er muss außerdem klar darlegen, wieso es sich bei der Maßnahme um eine Modernisierung und nicht um Instandsetzung oder Instandhaltung handelt.

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Zwischen Instandsetzung und Modernisierung

Von einer Modernisierung spricht man, wenn ein neuer Stand der Technik eingeführt wird und damit der Wert des Mietobjekts steigt. Um eine Modernisierung handelt es sich ferner, wenn durch die Maßnahmen die Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert werden oder eine wesentlich höhere Energieeffizienz des Gebäudes oder des Verbrauchs erreicht wird. Zu Modernisierungsmaßnahmen zählen etwa der Einbau eines Fahrstuhls, die Befestigung des Hofes, die Erneuerung eines Spielplatzes, das Anlegen von Grünanlagen oder der Einbau von Isolierglasfenstern.

Eine Modernisierungsmaßnahme muss vom Vermieter drei Monate im Voraus in Textform angekündigt werden. Hält er diese Frist ein, muss der Mieter die Modernisierung auch dulden und etwa Handwerkern den Zutritt zur Wohnung gewähren. Modernisierungen berechtigen den Vermieter dazu, bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umzulegen. Das Landgericht Landau stellte in einem Urteil (1 S 226/07) jedoch fest, dass der Vermieter in einem Mietererhöhungsverlangen aufgrund einer Modernisierung genau aufschlüsseln muss, welche Kosten durch die Modernisierung entstehen. Es reicht nicht, die Gesamtkosten anzugeben, sondern es müssten alle Gewerke ausgewiesen werden. Er muss außerdem klar darlegen, wieso es sich bei der Maßnahme um eine Modernisierung und nicht um Instandsetzung oder Instandhaltung handelt.

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