Mieterin mit Sparschwein

Kautionsrückzahlung und Nebenkosten

Bei einem Umzug entstehen oft Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter in Bezug auf die Rückzahlung der Mietkaution. Der Mieter möchte auf der einen Seite gern die Kaution so schnell wie möglich ausgezahlt bekommen, da er in der nächsten Wohnung eine solche erneut zu leisten hat. Der Vermieter möchte sich andererseits absichern, dass keine Schäden an der Mietsache entstanden sind. Darf er die Kaution einhalten? Unter welchen Umständen? Wie lange? Dürfen die Nebenkosten bzw. die Betriebskosten mit einbezogen werden?

Was ist der Zweck einer Kautionszahlung?

Der Mieter kann die Kaution erst nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückverlangen, daher ist eine Verrechnung bei laufendem Mietvertrag nicht möglich. Grundsätzlich dient die Zahlung einer Kaution dem Vermieter zur Sicherung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Wenn nach dem Auszug des Mieters kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht, ist er verpflichtet, den geleisteten Betrag zurückzuzahlen. Das ist der Fall, wenn der Vermieter bei der Wohnungsübergabe keine Beanstandungen geltend macht und keine weiteren Ansprüche bestehen wie z.B. eine ausstehende Mietzahlung. In jedem Fall ist sowohl Mietern als Vermietern zu empfehlen, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, um klare Verhältnisse zu schaffen.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Zunächst zum gegenteiligen Fall: Der Vermieter muss die Kaution in voller Höhe zurückzahlen, wenn die Wohnung ohne Mängel und in einwandfreiem Zustand übergeben wird und die Nebenkostenabrechnung erfolgt ist.
Hat der Vermieter aber noch berechtigte Forderungen, darf er die Kaution oder einen Teilbetrag zurückbehalten. Das gilt u.a. für folgende Bedingungen:

  • Schäden an der Mietsache
  • Mietrückstände
  • unterlassene Renovierungsarbeiten bzw. Schönheitsreparaturen
  • ausstehende Nebenkosten

Wenn die Mietnebenkosten nach der Beendigung des Mietverhältnisses abgerechnet werden und eine Nachzahlung zu erwarten ist, darf der Vermieter einen angemessenen Teilbetrag der Kaution einbehalten. Als angemessen gelten in der Regel zwischen drei und vier Vorauszahlungen, der Vermieter darf dabei den Betrag schätzen. Der Mieter hat hier kein Recht auf eine Zwischenabrechnung. Das Einbehaltungsrecht besteht jedoch nur, wenn die Nebenkostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist erfolgt. Ist das nicht der Fall, kann der Vermieter keinerlei Forderungen mit der Kaution verrechnen.
Der Vermieter hat bei der Rückzahlung der Kaution allerdings eine Bedenkzeit, in der er überprüfen kann, ob noch Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen. Diese Überlegungsfrist beträgt meistens zwischen drei und sechs Monaten. Sind aber keine Schäden erkennbar und hat der Vermieter die Nebenkosten bereits abgerechnet, dann tendiert diese Frist gegen Null.