Wohnung mieten – was Sie beachten und organisieren müssen

Sie haben einen neuen Job und müssen dafür in eine andere Stadt ziehen? Sie haben ein Kind bekommen und suchen eine größere Wohnung? Sie wollen bei den Eltern ausziehen und sind auf der Suche nach Ihrer ersten eigenen Wohnung? Die Kinder sind aus dem Haus und Sie möchten sich ein wenig verkleinern? Ihre alte Wohnung, Ihr Stadtteil gefällt Ihnen nicht mehr oder Sie wünschen sich einfach einen Tapetenwechsel und einen Neuanfang? 

Acht Millionen Menschen ziehen pro Jahr um

Die Gründe für einen Umzug sind so verschieden wie die Menschen, die umziehen. Acht Millionen Menschen ziehen pro Jahr in Deutschland um. Die „Umzugsquote“ (so viel Prozent der Bevölkerung ziehen jedes Jahr um) lag im Jahr 2017 bei 8,5 Prozent. 

Am höchsten war die Quote in Münster und Nürnberg mit jeweils 10,6 Prozent, am niedrigsten in Berlin mit 5,9 Prozent. Bei den Bundesländern liegen Niedersachsen und das Saarland vorn – beide mit einer Umzugsquote von jeweils über 10 Prozent.

Auf dem Land wohnen oder in der Stadt?

Bevor Sie sich auf die Jagd nach einer neuen Wohnung begeben, sollten Sie genau überlegen, wo Sie eigentlich hinmöchten – in welche Stadt, in welchen Stadtteil, in welche Nachbarschaft. Möchten Sie lieber im Zentrum wohnen und alles unmittelbar vor der Tür haben? Geschäfte, Kneipen, Kinos, Busse und Bahnen, dafür aber vielleicht auch Verkehrslärm und viele Nachbarn?  Oder möchten Sie lieber ins Grüne – Ruhe und Platz genießen, dafür aber weitere Strecken in Kauf nehmen, zur Arbeit, zur Schule, zum Einkaufszentrum?

Wie viel Miete können Sie sich leisten?

Wenn Sie diese Fragen geklärt haben, sollten Sie überlegen, wie viel Sie für die Miete ausgeben wollen und können. Beachten Sie dabei auch die allgemein gültige Faustregel: Mehr als 30 Prozent Ihres Nettoeinkommens sollten Sie für die (Brutto-)Kaltmiete nicht ausgeben müssen, sagen Sozialwissenschaftler. Doch vor allem in den Innenstädten der begehrten Großstädte, zum Beispiel München, Frankfurt, Hamburg oder Berlin, zahlen viele Menschen inzwischen deutlich mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete.

Tipp: Online und offline nach Wohnungen suchen

Haben Sie sich für eine Gegend entschieden und geklärt, wie viel Miete Sie bezahlen möchten, kann die Suche losgehen: Grenzen Sie auf den Immobilienportalen im Internet die Suche ein, zum Beispiel nach Postleitzahlen, Zimmergröße und Mietpreis. Geben Sie auch selbst ein Mietgesuch auf und nutzen Sie Ihre sozialen Netzwerke – online und offline: Posten Sie bei Facebook, fragen Sie im Bekanntenkreis herum, schauen Sie im Supermarkt die Zettel an der Kunden-Pinnwand durch. Halten Sie die Augen offen – manchmal hängen Zettel an Laternenmasten, manchmal auch im Fenster einer leerstehenden Wohnung.

Besichtigungstermine vereinbaren

Wird eine Wohnung von privat vermietet, melden Sie sich so schnell wie möglich beim Eigentümer. Erkundigen Sie sich, ob die Wohnung noch frei ist, fragen Sie nach den Details, die Ihnen wichtig sind, und vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin. Gerade in den Großstädten steht der Besichtigungstermin meist schon mit in der Anzeige. Hier müssen Sie sich meist nicht vorher anmelden, sondern können einfach am jeweiligen Termin vorbeischauen.

Schufa-Auskunft und andere Unterlagen

Weil die Konkurrenz bei der Wohnungssuche groß ist, sollten Sie sich optimal vorbereiten. Bringen Sie alle wichtigen Unterlagen zum Besichtigungstermin mit: eine Bonitätsauskunft der Schufa, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und aktuelle Gehaltsnachweise. Wenn Sie selbst nur wenig Geld zur Verfügung haben, können Sie auch einen Bürgen benennen, der finanziell für Sie einspringen kann. Für den Bürgen müssen Sie dann aber dieselben Unterlagen mitbringen.

Haustiere im Mietvertrag

Wenn Ihre Bewerbung für die Wohnung erfolgreich war, lohnt es sich auf jeden Fall, den Mietvertrag genau zu prüfen, bevor Sie ihn unterschreiben. Denn manchmal kann ein Mietvertrag Fallstricke enthalten. So können in bestimmten Fällen Haustiere zur Beendigung des Mietverhältnisses führen.

Wollen Sie mit Ihrem Hund oder Ihrer Katze in die neue Wohnung einziehen? Oder besitzen Sie sogar exotische Tiere? Dann prüfen Sie, ob der neue Mietvertrag Haustiere gestattet. Zwar darf ein Vermieter nicht ohne Weiteres Haustiere in der Wohnung verbieten – er muss sie aber auch nicht immer grundsätzlich erlauben. Besser, Sie einigen sich mit dem Vermieter, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben.

Treppenhaus putzen und Schnee schippen

Manche Mietverträge verpflichten die Mieter, im Haus mitzuarbeiten. Das kann zum Beispiel die Hausreinigung betreffen – dann müssen Sie als Mieter in regelmäßigen Abständen das Treppenhaus putzen oder zumindest Ihre Etage. Der Vermieter kann Sie auch zum Winterdienst verpflichten; dann müssen Sie Schnee schippen und den glatten Gehweg vor dem Haus streuen. 

Solche Klauseln sind ebenso zulässig wie sogenannte „Kleinreparaturklauseln“. Diese verpflichten den Mieter zum Beispiel, kleinere Reparaturen in der Wohnung selbst durchzuführen. Oder die Gastherme einmal im Jahr auf eigene Kosten warten zu lassen.

Vorsicht bei „Schönheitsreparaturen“

Achten Sie auch darauf, was in Ihrem Mietvertrag zum Thema Schönheitsreparaturen steht. Nicht alle Formulierungen sind rechtlich gültig – aber wenn sie gelten, müssen Sie vielleicht die ganze Wohnung renovieren, wenn Sie ausziehen. Gerade wenn Sie in eine unrenovierte Wohnung einziehen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie beim Auszug nicht renovieren müssen.

Mietkaution: Höchstens drei Monatsmieten

In den meisten Fällen verlangt der Vermieter im Mietvertrag vom Mieter eine Mietkaution. Die Mietkaution dient dem Vermieter dazu, mögliche Schäden zu reparieren, die der Mieter in der Wohnung hinterlassen hat. Die Mietkaution darf maximal drei Nettomieten betragen – und zwar in der Höhe, die zu Beginn des Mietverhältnisses im Vertrag vereinbart war. Der Mieter kann die Mietkaution in drei Monatsraten bezahlen; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. 

Der Vermieter wiederum ist gesetzlich dazu verpflichtet, die Mietkaution insolvenzfest anzulegen – getrennt von seinem restlichen Vermögen. Als Mieter sollten Sie vom Vermieter einen Nachweis verlangen, etwa einen Kontoauszug von der Hausbank oder eine Quittung, wenn Sie die Kaution in bar gezahlt haben.

Ein Blick auf die Nebenkosten!

Im Mietvertrag finden Sie auch die Höhe der Nebenkosten. In der Regel ist das ein Pauschal-Betrag, der auf die Kaltmiete aufgeschlagen wird – zusammen ergibt das die Warmmiete, die Sie jeden Monat an Ihren Vermieter überweisen. Die Nebenkosten sind eine Vorauszahlung. Wie viel Sie wirklich zahlen müssen, erfahren Sie in der jährlichen Nebenkostenabrechnung

Manchmal bekommen Sie Geld zurück, manchmal müssen Sie nachzahlen – und manchmal ist die Nebenkostenabrechnung richtig teuer für Sie. Manche Vermieter setzen die Nebenkosten vor der Vermietung absichtlich zu niedrig an, um Mieter anzulocken. Rechtlich haben Sie hier als Mieter einen schweren Stand: Der Vermieter hat bei der Festsetzung der Nebenkosten einen recht großen Spielraum, und es ist schwierig, ihm nachzuweisen, dass er die Nebenkosten absichtlich zu niedrig angesetzt hat.

Kündigungsfristen: Der Mieter im Vorteil

Achten Sie auch auf die Kündigungsfristen, die der Mietvertrag festlegt. Für Sie als Mieter beträgt die Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung grundsätzlich immer drei Monate. Und: Sie können aus der Wohnung ausziehen, wann immer Sie wollen – einen Grund müssen Sie nicht angeben. Für den Vermieter ist eine Kündigung komplizierter: Die Kündigungsfristen verlängern sich mit der Dauer des Mietverhältnisses, und er kann Ihnen nicht ohne einen triftigen Grund kündigen. 

Weil die Kündigungsfrist gesetzlich geregelt ist, findet sich in den meisten Mietverträgen auch nur ein Satz zu den gesetzlichen Kündigungsfristen. Sie können aber mit dem Vermieter andere Regeln vereinbaren: Sie können zum Beispiel Ihre Kündigungsfrist als Mieter verkürzen (der Vermieter darf das nicht). Oder Sie vereinbaren eine Mindestmietdauer. In dieser Zeit darf dann grundsätzlich keine Seite den Mietvertrag kündigen.   

Adresse ändern, Kisten packen, Umzug organisieren

Wenn der Vertrag unterschrieben ist, kann der Umzug losgehen. Denken Sie daran, den Umzug so gut wie möglich zu organisieren:

  • Stellen Sie bei der Post einen Nachsendeantrag, damit Ihre Post an die neue Adresse weitergeleitet wird
  • Ändern Sie Ihre Adressinformationen bei Abonnements, Versandhändlern, bei Banken und Versicherungen und bei allen anderen, die Ihnen Rechnungen oder Informationen per Post schicken
  • Informieren Sie Ihre Energieversorger über die neue Adresse und machen Sie eine Schlussabrechnung
  • Wenn Sie Festnetzanschluss und Internet-Vertrag mitnehmen wollen, kontaktieren Sie Ihren Provider. Wenn nicht: Kündigen Sie Ihren Vertrag
  • Und schließlich: Beauftragen Sie rechtzeitig eine Spedition – oder mieten Sie selbst einen Umzugswagen, trommeln Sie Ihre Freunde zum Kistenschleppen zusammen, und stellen Sie zur Belohnung Pizza und Bier bereit. So kann nichts mehr schief gehen!