Mietspiegel

Der Mietspiegel stellt eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in Preis pro Quadratmeter dar.

Von Vermietern wird der Mietspiegel daher oft als Grundlage für eine Mietzinserhöhung herangezogen, wenn die Miete unter dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Vermieter kann in diesem Fall die Zustimmung des Mieters verlangen. Die Mieter hingegen können den Mietspiegel zur Abwehr von nicht angemessenen Mieterhöhungen nutzen.

Da der Mietspiegel lediglich die Kaltmiete betrachtet, enthält dieser für gewöhnlich auch keine Übersicht über die durchschnittlichen Betriebskosten.

Der Mietspiegel Bezieht sich immer auf eine Stadt oder Gemeinde. Da es keine Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels gibt, gibt es nicht in der jeder Stadt einen oder er erscheint nur unregelmäßig bzw. ist veraltet.

Aufbau des Mietspiegels

Der Mietspiegel wird je nach Anforderung und Zweck von Gemeinden bzw. Städten meist zusammen mit den Verbänden der Mieter und Vermieter oder Sachverständigen erstellt. Er unterteilt sich normalerweise in die in den Ortsteilen üblichen Nettokaltmieten, wobei der preisgebundene Wohnraum bei der Erstellung eines Mietspiegels herausfällt.

Im Groben unterscheidet der Mietspiegel zwischen diversen Ausstattungsmerkmalen innerhalb mehrerer Alters- bzw. Baujahrsgruppen und Wohn- bzw. Nutzflächenklassen.

Weitere Faktoren, die die Abschätzung der durchschnittlichen Höhe der Kaltmiete beeinflussen, sind unter anderem der Ortsteil oder Stadtbezirk der Wohnung oder des Gewerbes, die allgemeine Lage der Mietsache (hierunter fallen z.B. Lärmbelästigung, Anbindung an den öffentlichen Verkehr, umliegende Infrastruktur, Bebauungsdichte, Grünanlagen etc.), die Ausstattung der Mietsache (Heizungsart, Art der Sanitäranlagen, Balkon, Fahrstuhl, schalldämmende Fenster etc.) und der Energieverbrauch der Wohnung.

Es ist dabei vorgegeben, wie die verschiedenen Merkmale und Eigenschaften der Mietsache in die Bewertung einfließen sollen und sich somit auf die Vergleichsmiete auswirken.

Der einfache Mietspiegel

Der einfache Mietspiegel wird freiwillig und nach Bedarf und Möglichkeit durch die jeweilige Gemeinde erstellt. Er wird für gewöhnlich alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst.

Da für einen einfachen Mietspiegel nur geringe Anforderungen bestehen, hat dieser bei gerichtlichen Prozessen eine nur sehr geringe bis gar keine Beweiskraft. Eher erfolgsversprechend ist ein Verweis auf den qualifizierten Mietspiegel.

Der qualifizierte Mietspiegel

Die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels wird durch Experten und Sachverständige durchgeführt. Zudem beruht das Verfahren auf der Basis von wissenschaftlichen Grundsätzen.

Der qualifizierte Mietspiegel kann alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden, muss aber spätestens alle vier Jahre ganz erneuert werden.

Der qualifizierte Mietspiegel wird außerdem von Gemeinden und Interessenverbänden von Mietern und Vermietern anerkannt.

Aufgrund seiner hohen Anforderungen gilt der qualifizierte Mietspiegel auch vor Gericht als zulässig. Hier wird angenommen, dass es sich durch den gutachtenähnlichen Charakter um eine tatsächliche und repräsentative Vergleichsmietendarstellung handelt. Diese Annahme kann jedoch vor Gericht widerlegt werden.

Gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel der Gemeinde, kann ein Gutachten eines Sachverständigen eingeholt werden. Ebenso kann der Vermieter laut aktueller Rechtsprechung den einfachen Mietspiegel aus einer vergleichbaren Nachbargemeinde heranziehen.

Der Vermieter kann sich auch auf 3 vergleichbare Wohnungen berufen, sofern sie in Größe, Raumanzahl, Baualter, Lage und Ausstattung tatsächlich vergleichbar sind. Bei der Größe sind Abweichungen bis zu 25% möglich, werden dann aber bereits als kritisch angesehen. Allerdings darf sich der Vermieter nur auf die jeweilige günstigste Vergleichswohnung beziehen und die Miete an deren Preis anpassen.

Nachweis der Vergleichsmieten zur Mieterhöhung

Ist der Mietspiegel für den Mieter zugänglich, muss er dem Mieterhöhungsverlangen nicht beiliegen. Zugänglich bedeutet hier, dass der Mieter ihn im Internet finden kann oder beim Vermieter einsehen kann. Selbst wenn der Mietspiegel nur gegen eine Schutzgebühr bestellt werden kann, ist das Mieterhöhungsverlangen gültig.

Beruft sich der Vermieter auf vergleichbare Wohnungen, müssen diese in der Mieterhöhung genannt und vom Mieter auffindbar sein. Das heißt, es muss die jeweilige Adresse der Wohnung unter Angabe des Geschosses und der Lage im Objekt (links, recht, mitte) genannt werden. Also alle Angaben, die nötig sind, die Wohnung in einem Objekt eindeutig zu identifizieren. Anders verhält es sich, wenn ein Sachverständigengutachten vorliegt. In diesem Fall müssen die genauen Adressen nicht aufgeführt werden.

Zustimmung zur Mieterhöhung

Hat der Mieter ein Mieterhöhungsverlangen von seinem Vermieter erhalten, muss der Mieter zustimmen, damit die Mieterhöhung tatsächlich wirksam wird. Lehnt er dieses Verlangen ab oder reagiert er nicht, muss der Vermieter die Zustimmung einklagen. Es ist aber auch möglich, dass der Mieter ein Gegenangebot macht. In jedem Fall aber müssen beide Parteien der Änderung zustimmen.

Ist eine Mieterhöhung vertraglich ausgeschlossen, kann sich der Vermieter nicht auf den Mietspiegel oder andere Vergleichsmieten beziehen. Auch wenn es bereits eine Mieterhöhung gab, darf die Miete danach 15 Monate nicht angehoben werden, es sei denn die Betriebskosten sind gestiegen oder es lag eine Modernisierung vor.

Mietspiegel der fünf größten Städte

Die Mietspiegel der fünf größten Städte Deutschlands können Sie hier entnehmen:

Weitere Städte finden Sie hier alphabetisch geordnet.

Weitere Mietspiegel lassen sich meist auf der Webseite der jeweiligen Gemeinde finden.