Darf der Vermieter die Strom- oder Wasserversorgung einstellen?

Wenn Mieter mit ihren Zahlungen der Miete und auch der Betriebskosten in Rückstand geraten, mag mancher Vermieter versucht sein, dem Mieter die Versorgung mit Strom zu kappen oder die Heizung abzustellen, um Druck auszuüben. Jedoch ist dies nicht ohne Weiteres möglich. Im Falle eines Cafés führte der Konflikt um das Abstellen der Heizung bis vor den Bundesgerichtshof. Da dem Mieter keine Nebenkostenabrechnung erstellt wurde, unterließ er die Vorauszahlungen und später auch die Mietzahlungen im Ganzen. Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag und drohte damit, die Heizung abzustellen. Um die Wahrmachung dieser Drohung zu unterbinden, wurde vorbeugende Unterlassungsklage erhoben. Der BGH konstatierte, dass Vermieter gewerblichen Mietern sprichwörtlich den Hahn abdrehen dürfen, wenn diese auch nach Ablauf des Mietverhältnisses die Wärmeversorgung nutzen und keine Zahlungen mehr leisten. Bei Wohnraum kann die Versorgung mit Strom, Wasser und Wärme nicht so einfach eingestellt werden. Was hierbei zu beachten ist, erläutern wir im Folgenden.

Gesetzliche Basis zur Versorgungssperre

Grundsätzlich ist der Vermieter stets angehalten, die vermietete Wohnung dem Nutzer in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und diesen auch beizubehalten, solange der Mietvertrag gilt. Wenn die Versorgung mit Strom oder Warmwasser seitens des Vermieters während eines laufenden Mietverhältnisses eingestellt wird, kommt dies einem Mietmangel gleich und berechtigt den Mieter zur Mietminderung. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch festgehalten. Wie sich die Situation jedoch nach Ende des Mietverhältnisses gestaltet, ist von der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt. Es gibt jedoch Fälle, in denen eine Versorgungssperre ausdrücklich nicht erfolgen darf. Dies gilt selbstverständlich, wenn der Mieter die Zahlungen an den Versorger oder im Rahmen der Nebenkosten an den Vermieter regelmäßig leistet. Weiterhin darf der Vermieter auch nach gekündigtem Mietvertrag die Strom- und Wasserversorgung nicht einstellen, wenn der Mieter bei einem Räumungsstreit sich innerhalb der Räumungsfrist befindet. Schließlich ist eine Versorgungssperre ausgeschlossen, wenn der Mieter etwaige Mietrückstände begleicht und somit der Kündigungsgrund hinfällig wird. Somit ist es auch im Falle einer Räumungsklage wohl kaum zulässig, dem Mieter die Heizung abzustellen und ihn auf diesem Wege zum Auszug zu bewegen, da Wohnen als schutzbedürftiger Belang einzustufen ist. Gilt für den Einzelfall, dass der Vermieter beispielsweise den Strom abstellen darf, so muss der Mieter stets im Voraus über diese Maßnahme in Kenntnis gesetzt werden.

Was passiert bei einer unzulässigen Versorgungssperre?

Entschließt sich der Vermieter, einen zahlungssäumigen Mieter nicht mehr mit Strom oder warmem Wasser zu beliefern, so kann das für ihn schwerwiegende Folgen haben. Sollte sich herausstellen, dass die Sperre unzulässig ist, kann der Mieter zumindest die Miete für den Zeitraum kürzen, in dem er beispielsweise nicht heizen konnte und darüber hinaus womöglich Schadensersatz verlangen. Im schlimmsten Fall droht sogar eine Klage wegen Körperverletzung. Hier sind Mieter also durch das Mietrecht weitgehend geschützt, selbst wenn sie bereits gekündigt wurden und die Wohnung räumen müssen.