Die Bedeutung von Wohnwertmerkmalen für die Mietpreisbildung

Die meisten Menschen werden Wohnwertmerkmale aus dem Mietspiegel kennen. Die Kategorien, nach denen dort Wohnungen klassifiziert werden, sind Ausstattung, Beschaffenheit, Art, Größe und Lage. Diese Merkmale sind gesetzlich definiert und entstammen Paragraph 585 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dieser Paragraph regelt Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Hier wurden klare Kriterien geschaffen, nach denen Mieterhöhungen erfolgen dürfen. Dabei geht es um Mieterhöhungen, die der Vermieter in regelmäßigen zeitlichen Abständen berechtigt ist, bis zur Kappungsgrenze anzusetzen. (Im Gegensatz zu Mieterhöhungen nach Modernisierungen.) Rein dem Gesetz nach sind nur diese fünf Wohnwertmerkmale relevant, um Wohnungen zu klassifizieren und zu bewerten. Die Liste ist nicht erweiterbar, auch wenn es in der Praxis noch wesentlich mehr Kriterien gäbe, die man zur Beschreibung einer Wohnung ansetzen könnte.

Vergleichbarkeit von Wohnwertmerkmalen

Das entscheidende Stichwort im §585 ist „Vergleich“. Denn die im Paragraphen angegebenen Wohnwertmerkmale sind für die Festlegung einer – wie schon erwähnt – Vergleichsmiete relevant. Bis zu dieser sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter eine Mieterhöhung ansetzen. Deswegen muss die Eingruppierung der Wohnungen nach rechtlich klaren Kriterien erfolgen können. Damit klar ist, welche Wohnungen als vergleichbar gelten und welche nicht. Dafür können Vermieter unter anderem Mietspiegel heranziehen, die genau deswegen auf Basis der gesetzlich definierten Wohnwertmerkmale erstellt werden.
Was die rechtliche Definition der Vergleichbarkeit angeht, so gilt in diesem Zusammenhang, dass die Wohnungen nicht identisch sein müssen. Zur Bestimmung einer Vergleichsmiete müssen Wohnungen herangezogen werden, die überwiegend mit der Wohnung, für die die Miete erhöht werden soll, übereinstimmen. Vermieter können zur Angabe ortsüblicher Vergleichsmieten außer einem Mietspiegel auch drei Vergleichswohnungen angeben. Es gibt trotzdem Einschränkungen. Was das Merkmal „Größe“ angeht sind etwa Ein-Zimmer-Wohnungen nicht mit Mehr-Zimmer-Wohnungen vergleichbar. Und generell taugen Wohnungen, die sich hinsichtlich der Größe um mehr als 50 Prozent unterscheiden nicht zum Vergleich. Die Menge der gesetzlich vergleichbaren Wohnungen wird auch als Wohnungsteilmarkt bezeichnet. In Mietspiegeln können außerdem Kriterien hinzukommen, die für eine Verringerung oder Erhöhung des Mittelwertes der Mieten sorgen können: wie etwa eine Gartenanlage, ein Aufzug oder auch besonders kleine Wohnflächen.

Gewichtung von Wohnwertmerkmalen

Im Gesetz ist keine Gewichtung der Kriterien angegeben. In der Praxis sieht das natürlich anders aus. Hier kann die Gewichtung der Merkmale variieren. So wird davon ausgegangen, dass das Merkmal „Art“ mit etwa fünf bis zehn Prozent zu Buche schlägt, während das Kriterium „Ausstattung“ zu etwa 50 bis 60 Prozent in die Mietpreisbildung einfließt. Das Kriterium „Art“ bezieht sich auf den Gebäudetyp. So werden diesbezüglich Altbauten und Neubauten, Kleinwohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser usw. unterschieden. Das Merkmal Ausstattung bezieht sich vor allem die Beschaffenheit und das Vorhandensein von Dusche, Bad und Heizung. Die Ausstattung schlägt deswegen so stark zu Buche, weil sie allein als Kriterium für die Vergleichbarkeit herangezogen werden kann. Hat eine Wohnung eine Badewanne und eine andere nicht, so sind die Wohnungen nicht mehr vergleichbar. Auch die Lage ist oft ein ausschlaggebendes Kriterium. Denn u.U. sind Mieter bereit, auch für vergleichsweise schlecht ausgestattete Wohnungen in guter bzw. beliebter Wohnlage mehr zu zahlen oder umgekehrt für eine ungewöhnlich gut ausgestattete Wohnung Abstriche bei der Lage in Kauf zu nehmen.

Unzulässige Wohnwertmerkmale

Was die Festlegung der Wohnwertmerkmale ebenfalls verhindern soll, ist Diskriminierung. So sind nicht erlaubte Wohnwertmerkmale die Zusammensetzung der Mieter oder auch Aufschläge auf die Miete wegen bestimmter Bevölkerungsgruppen. Wohnen etwa in einer Gegend oder einem Haus besonders viele Studenten, Ausländer oder auch Wohngemeinschaften, dann darf sich das nicht als Kriterium in der Mietpreisbildung widerspiegeln. Auch Merkmale wie die ethnische Herkunft, die Religion oder das Alter dürfen sich nicht niederschlagen. So verurteilte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg 2015 eine Vermieterin zu Schadensersatz, weil dieser allen Bewohnern türkischer und arabischer Herkunft die Zahlung von Mieterhöhungen abverlangte, nicht jedoch den Mietparteien deutscher oder mitteleuropäischer Herkunft.