Vermieter und Mieter in Verhandlung

Zeitmietverträge

Unbefristete Mietverträge sind in Deutschland die Regel, da Vermieter zumeist ein lang andauerndes stabiles Mietverhältnis anstreben. Dennoch gibt es einige gute Gründe wie zum Beispiel ein zeitlich begrenztes Jobangebot, um sogenannte Zeitmietverträge abzuschließen, also Mietverträge, die nur auf eine bestimmte Mietdauer angelegt sind. Nach dem Ablauf dieser festgesetzten Zeitspanne endet das Mietverhältnis automatisch. Im Gegensatz zu unbefristeten Mietverträgen gelten bei Zeitmietverträgen einige Besonderheiten, welche MINEKO im Folgenden erläutert.

Form und Frist

Eine zwingende Voraussetzung für die Gültigkeit eines Zeitmietvertrags besteht in seiner Form. Laut Gesetz bedürfen Zeitmietverträge nämlich der Schriftform. Alle Vereinbarungen, die mündlich getroffen werden, haben zwar nicht zur Folge, dass das Mietverhältnis nicht zustande kommt. Aber ein Mietvertrag, der nicht in schriftlicher Ausführung vereinbart wird, gilt automatisch als unbefristet. Wie lange das Mietverhältnis maximal andauern darf, ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Eine Obergrenze für die Befristung ist also nicht vorgesehen, auch wenn die Mietdauer beispielsweise auf mehr als vier Jahre angesetzt wird.

Voraussetzungen für eine Befristung

Neben den formellen Anforderungen müssen Zeitmietverträge einige inhaltliche Vorgaben erfüllen, damit sie wirksam sind. Ein wesentlicher Faktor sind hierbei die Gründe, aus denen man sich für ein befristetes Mietverhältnis entscheidet. Zu Vorbeugung von Missbrauch erklärt das Gesetz nur bestimmte Gründe für zulässig. So können Zeitmietverträge zum Beispiel vereinbart werden, weil der Vermieter die Wohnung im Anschluss für sich oder seine Angehörigen nutzen möchte, also Eigenbedarf besteht. Ein weiterer Grund können geplante Sanierungs- oder Abrissarbeiten sein, die während eines laufenden Mietverhältnisses unmöglich durchzuführen sind. Schließlich kann der Vermieter planen, die betreffende Wohnung als Werkwohnung für etwaige Mitarbeiter zu nutzen. Wenn einer dieser Gründe vorliegt, kann ein gültiger Zeitmietvertrag geschlossen werden. Allerdings muss der jeweilige Grund ausdrücklich in dem Schriftstück vermerkt werden. Ein Hinweis auf Eigenbedarf ist hierbei nicht ausreichend. Wenn keiner dieser Gründe gegeben ist, so ist auch die Befristung hinfällig, was bedeutet, dass die Mietdauer in diesem Fall nicht automatisch abläuft. Es ist nicht möglich, den Befristungsgrund während des laufenden Mietverhältnisses zu ändern.

Ende der Mietdauer

Der Befristungsgrund muss noch vorhanden sein, wenn das Mietverhältnis ausläuft, sonst kann der Mieter das Recht geltend machen, den Mietvertrag auf unbestimmte Zeit zu verlängern. Um sicherzugehen, ob beispielsweise der Eigenbedarf des Vermieters noch gegeben ist, kann der Mieter frühestens vier Monate, bevor der Zeitmietvertrag ausläuft, Auskunft darüber verlangen. Der Vermieter ist dann seinerseits verpflichtet, die Antwort innerhalb eines Monats zu erteilen. Wenn der Grund für die Befristung erst später als geplant eintritt, kann der Mieter eine dementsprechende Verlängerung des Mietvertrags verlangen. Bezüglich der Kündigung ist zu beachten, dass weder Vermieter noch Mieter ein befristetes Mietverhältnis ordentlich kündigen können. Eine Kündigung kann lediglich außerordentlich aus einem wichtigen Grund erfolgen.