Nicht umlagefähige Nebenkosten - MINEKO

Wer trägt die Kosten für die Dachrinnenreinigung?

Eine häufige Quelle für Fehler in der Nebenkostenabrechnung besteht darin, dass Vermieter Kostenpositionen abrechnen, die nicht umlagefähig sind. Das bedeutet, die Vermieter wälzen mitunter Kosten auf die Mieter ab, für welche sie selbst aufkommen müssten. Eine Kostenposition, bei der es diesbezüglich schon zu Rechtsstreitigkeiten kam, die bis zum Bundegerichtshof gefochten wurden, ist die Dachrinnenreinigung. MINEKO klärt im Folgenden auf, ob die Kosten für die Säuberung der Dachrinne überhaupt auf den Mieter umgelegt werden können bzw. unter welchen Umständen der Vermieter diese nicht selbst tragen muss.

Umlagefähige Betriebskosten

In Bezug auf die Frage, ob die Kostenposition Dachrinnenreinigung umlagefähig ist, muss zunächst geklärt werden, wann bestimmte Kosten überhaupt als Betriebskosten einzuordnen sind. Dies ist in der Betriebskostenverordnung geregelt, welche Betriebskosten als Kosten definiert, die dem Vermieter fortlaufend und regelmäßig anfallen durch den Gebrauch und die Bewirtschaftung der Mietsache. Nicht umlagefähig sind dagegen Instandhaltungskosten, mit deren Nutzung bestimmte Mängel behoben werden.

Wann kann die Dachrinnenreinigung umgelegt werden?

Für die Entscheidung, ob die Kosten für die Dachrinnenreinigung vom Vermieter oder den Mietern zu tragen sind, muss also betrachtet werden, wie diese Kosten einzuordnen sind. Handelt es sich um Nebenkosten oder um Instandhaltung? Fällt diese Arbeit regelmäßig an oder wird sie nur einmalig durchgeführt? Befinden sich in der unmittelbaren Umgebung des Hauses viele Bäume, so ist davon auszugehen, dass aufgrund des hohen Laubaufkommens die Dachrinne in durchaus regelmäßigen Abständen von den herabfallenden Blättern befreit werden muss. Ist die Dachrinne jedoch verstopft, weil sich beispielsweise Bruchstücke verrotteter Ziegel darin befinden, so kann die Reinigung dieser als Maßnahme zur Instandhaltung gewertet werden, um den Mangel der Verstopfung zu beseitigen. Im ersteren Fall sind die Kosten für die Reinigung umlagefähig, da diese Maßnahme in regelmäßigen Abständen notwendig ist und zum Erhalt des ordnungsgemäßen Zustands des Mietobjekts dient. Im letzteren Fall kann der Vermieter die Kosten nicht umlegen, da es sich nicht um eine wiederkehrende Maßnahme handelt, sondern somit eine „Reparatur“ im weitesten Sinne durchgeführt wird.

Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten?

Die Frage nach der Umlagefähigkeit einer bestimmten Kostenposition steht mitunter im Zusammenhang mit der Frage, wie diese einzuordnen ist. Handelt es sich bei der Reinigung der Dachrinnen um Kosten für die Entwässerung? Oder sind dies vielmehr Kosten für die Hausreinigung? Der BGH hat in einem Urteil entschieden, dass die Dachrinnenreinigung unter die sonstigen Betriebskosten fällt. Diese müssen im Mietvertrag festgehalten sein, damit der Vermieter sie umlegen kann. Dabei ist es nicht hinreichend, zu vereinbaren, dass der Mieter für sonstige Betriebskosten aufkommen muss. Die Position Dachrinnenreinigung muss ausdrücklich benannt werden.