Mit dem neuen BGH-Urteil wird das Umlegen von Nebenkosten im Mietvertrag vereinfacht.

Vereinfachter Einschluss von Betriebskosten in Mietverträge nach BGH-Urteil

Im Februar dieses Jahres erging ein Urteil des Bundesgerichtshofes (VIII ZR 137/15), dass die Art, wie der Betriebskosten-Passus in Mietverträgen aussieht, neu regelt. Der BGH entschied, dass für eine „Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter“ ausreicht, wenn schlicht vereinbart wird, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Was sich so banal anhört, hat jedoch nicht unerhebliche Auswirkungen. Denn bisher war es notwendig, Betriebskosten in Mietverträgen aufzuzählen oder auf die Betriebskostenverordnung und den darin enthaltenen Katalog von Betriebskosten zu verweisen, damit diese später umgelegt werden konnten. Das ist nun nicht mehr notwendig.

Nun reicht es, im Mietvertrag schlicht zu formulieren, dass Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, damit der Vermieter diese später abrechnen kann. In der Klage, über deren Revision der BGH entschied, ging es unter anderem darum, dass der Vermieter im Mietvertrag auf eine nicht mehr aktuelle Fassung der Berechnungsverordnung verwiesen hatte. Der Mieter war nun der Meinung, dass er Betriebskosten nicht zu entrichten hätte, weil deren Umlage auf einer nicht mehr gültigen Verordnung basierte.

Der Kläger hatte deswegen in erster Instanz Recht bekommen. Das BGH schloss sich dieser Auffassung jedoch nicht an und argumentierte genau andersherum. Es sei völlig unerheblich, auf welche Fassung der Berechnungsverordnung verwiesen würde und generell müsste überhaupt nicht darauf verwiesen werden. In der Urteilsbegründung heißt es, dass der Begriff der Betriebskosten seit langem gesetzlich definiert und durch die Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten im Betriebskostenkatalog erläutert sei. Darüber hinaus sei es seit Jahrzehnten üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen. Deswegen sei eine Erläuterung oder Aufschlüsselung des Begriffes nicht notwendig. Der Begriff kann bei allen Beteiligten als „bekannt vorausgesetzt werden“.

Bedingungen für die Umlage neu hinzugekommener Betriebskosten könnten sich ändern

Ferner entschied das Gericht, dass es „zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten“ auch keiner „Aufzählung der einzelnen Betriebskosten“ bedarf. Wenn es einfach ausreicht, festzuhalten, dass Betriebskosten umgelegt werden und noch nicht einmal auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werden muss, dann ist es selbstverständlich auch nicht nötig, einen eigenen Betriebskostenkatalog im Mietvertrag zu entwerfen. Dieser Teil der Entscheidung ist jedoch insofern bedeutsam, als dass er sich auf den Einschluss neuer Betriebskosten auswirken könnte. Wenn etwa der Vermieter eine neue Versicherung abschließt oder einen Hausmeister anstellt, dann können in einem laufenden Mietverhältnis neue Betriebskosten hinzukommen. Bisher galt für diese, dass sie bereits im Mietvertrag vereinbart worden sein mussten, wenn der Vermieter sie später einmal hinzunehmen wollte. Außerdem musste es eine Klausel im Mietvertrag geben, die dem Vermieter generell die Umlage neuer Betriebskosten erlaubt.

Wenn nach der neuen Rechtsprechung jedoch keine Aufzählung und auch kein Verweis auf die Betriebskostenverordnung mehr nötig sind, so bedeutet das eventuell auch, dass die Aufnahme neuer Betriebskosten damit abgedeckt ist. Das heißt, so lange die Betriebskosten im Betriebskostenkatalog enthalten sind, könnten sie später problemlos vom Vermieter hinzugenommen werden, ohne dass es dafür spezieller Absprachen bedürfte. Wie dem auch sei, sind jedoch Betriebskosten, die explizit im Mietvertrag von der Umlage ausgeschlossen wurden oder unter den Punkt „Sonstige“ im Betriebskostenkatalog fallen, in jedem Fall hiervon ausgenommen. Steht etwa im Mietvertrag, dass die Gartenpflege nicht umgelegt wird, kann der Vermieter diesen Posten später nicht mit in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen. Auch kann sich der Vermieter nicht einfach auf den Punkt „Sonstige“ in der Betriebskostenvereinbarung berufen, um beliebige Betriebskosten, die im Katalog nicht aufgeführt sind, neu aufzunehmen. Auch nach dem BGH-Urteil müssen alle „sonstigen“ Betriebskosten gesondert im Mietvertrag vereinbart werden, um später auf den Mieter umgelegt werden zu können. Wie sich das BGH-Urteil genau auf die Umlage neu entstandener Betriebskosten auswirkt, bleibt jedoch abzuwarten.