Graffiti-Beseitigung in der Nebenkostenabrechnung

Dazu, ob die Beseitigung von Graffitis umlagefähig ist oder nicht, gibt es leider keine eindeutige Aussage. Die entscheidende Frage ist, ob es sich dabei um Instandsetzung oder um bloße Reinigungsarbeiten handelt. Zur Instandsetzung ist der Vermieter auf eigene Kosten verpflichtet, denn dafür, dass das Haus in einem ordentlichen Zustand gehalten wird, zahlt der Mieter seine Miete. Die Kosten dafür, dass das Haus sauber gehalten wird, trägt jedoch der Mieter. Je nachdem, wo die Entfernung von Graffitis eingeordnet wird, sind sie also als Betriebskosten umlagefähig oder nicht.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte rechnete die reinen Reinigungskosten bei der Entfernung von Graffitis den Betriebskosten zu. Es urteilte 2007, dass die Kosten der Graffiti-Beseitigung zu den Kosten der Hausreinigung gehören und damit als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Das gelte allerdings nur, wenn es sich wirklich nur um die Entfernung von Verschmutzungen handelt. Wird die Bausubstanz des Hauses durch die Graffitis angegriffen, handelt es sich also um einen Sachschaden, so würde das wieder unter Instandsetzung laufen. Im vorliegenden Fall wurde jedoch nur gereinigt und obendrein auch noch regelmäßig. Regelmäßigkeit ist in der Regel ein Anhaltspunkt für die Umlagefähigkeit von Betriebskostenpositionen.

Allein die Pflicht zur Graffiti-Beseitigung ist umstritten

Die Gerichte sind sich jedoch meist schon bei der Frage uneinig, ob der Vermieter die ungewollte Fassadenverschönerung nun beseitigen muss oder nicht. Deswegen gibt es zu dem Thema jede Menge Urteile, vor allem aus Berlin. Die Beseitigung von Graffitis wird nach Einzelfall entschieden und zwar nach „Ortssitte, dem Zweck und dem Preis der Mieträume sowie dem Zustand bei Anmietung“.

Genau so argumentierte 2006 das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg und urteilte im damals vorliegenden Fall, dass die Graffitis entfernt werden müssten. Denn bei Anmietung der Wohnung war die Fassade sauber und das Gericht erklärte, dass auch die Außenfassade eines Hauses zur sogenannten Mietsache gehört – also zu dem, was der Mieter nach Unterzeichnung eines Mietvertrages nutzt. Die Graffitis waren offenbar außerdem sehr groß und das Haus hätte durch sie einen „verunstalteten und verwahrlosten Eindruck“ gemacht. Der „schlechte Gesamteindruck des Hauses“ würde eine „Beeinträchtigung des Mietgebrauchs“ darstellen. Ob der Vermieter die Graffitis verhindern kann oder nicht, spielte dabei keine Rolle.

Auch das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg urteilte ein Jahr später, dass Graffitis am Hauseingang und rund um die Klingel entfernt werden müssten. Zahlen sollte der Vermieter, weil das Gericht das als Instandhaltungsmaßnahme ansah. Auch hier wurde wieder argumentiert, dass der Hauseingang zum Haus und somit zu dem, was der Mieter mit seinem Mietvertrag angemietet hat, gehört. Die Graffitis würden einen „Mangel an der Mietsache“ darstellen. Das Argument der Vermieterin, dass in Kreuzberg überall Graffitis an den Häusern wären, ließ das Gericht nicht gelten. Genauso wenig wie den Einwand, dass die Vermieterin ja nichts für die ungewollte Verschönerung ihres Hauses konnte. Auch die günstige Miete der Mieterin sei kein Grund, auf die Entfernung der Graffitis zu verzichten.

2015 sah das AG Berlin-Mitte die Sache allerdings anders. Die Graffitis an der Fassade des Erdgeschosses würden keinen „Mangel der Mietsache“ darstellen. Schließlich wäre im Mietvertrag kein besonderer Zustand dieser Fassade vereinbart worden und die Mieterin sei auch in ihrem Gebrauch der eigenen Wohnung durch die Graffitis nicht beeinträchtigt. Da nicht klar war, ob die Graffitis beim Einzug schon da waren oder nicht, hätte die Mieterin keinen Anspruch darauf, dass sie beseitigt werden.

Wer sich also an Graffitis an seiner Hausfassade stört und diese nicht vom Vermieter entfernt werden, dem bleibt oft nur der Gang vor Gericht. Dann muss jeder Mieter selbst entscheiden, wie sehr ihn die Sache stört und was es ihm wert ist, sie loszuwerden. Mieter, die Wert auf eine saubere Fassade legen, könnten versuchen, deren Zustand im Mietvertrag zu vereinbaren. Außerdem können Mieter festhalten, wie sie bei Einzug ausgesehen hat und auch dokumentieren, wie oft sie gereinigt wird, sollten sich regelmäßig Sprayer darauf verewigen.

In Zusammenhang mit Graffitis an Häuserwänden taucht auch immer wieder die Frage nach der Umlagefähigkeit von Vandalismus-Versicherungen auf. Auch diese ist nicht geklärt. Denn Reparaturversicherungen sind nicht umlagefähig, Sachversicherungen aber schon. Je nachdem, wo die Vandalismusversicherung eingeordnet wird, könnten ihre Kosten als Betriebskosten umgelegt werden oder nicht. Denn auch hier geht es im Grunde wieder um die Frage, ob es sich um Instandsetzung oder Pflege handelt – Reparaturen gehen auf Kosten des Vermieters, Pflege kann als Betriebskosten umgelegt werden. Eine abschließende Rechtsprechung dazu gibt es jedoch nicht.