Eine Terrorversicherung ist umlagefähig

Die derzeitige Nachrichtenlage könnte vielleicht den einen oder anderen Vermieter auf den Gedanken bringen, eine Terrorversicherung abzuschließen. Was zunächst erst einmal abwegig klingt, wurde jedoch bereits 2010 in einem Urteil des Bundesgerichtshofs geregelt und steht durchaus zur Debatte. Denn grundsätzlich gilt: Terrorversicherungen sind nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig. Der BGH beschreibt in seiner Urteilsbegründung zwar Einschränkungen für diese Umlagefähigkeit, diese sind jedoch relativ weit gefasst.

Grundsätzlich wird die Terrorversicherung als Sachversicherung angesehen, da sie die Gebäudesubstanz versichert. Sowohl Sach- als auch Haftpflichtversicherungen, also Versicherungen, die das Gebäude und seine Bewohner schützen, sind umlagefähig. Das besagt Punkt 13 der Betriebskostenverordnung. Punkt 13 zählt zwar einige Versicherungsarten auf, diese Aufzählung sei jedoch beispielhaft und nicht abschließend, heißt es in der Urteilsbegründung des BGH.

Umgelegter Anteil von fast 50.000 Euro

Im konkreten Fall hatte die Vermieterin eine gesonderte Terrorversicherung abgeschlossen, da ihr Anbieter diesen Teil aus der Gebäudeversicherung ausgeschlossen hatte. Der Anteil an der Prämie für die Terrorversicherung, den der Mieter zahlen sollte, hatte 2003 27.606,68 Euro und für 2004 48.687,01 Euro betragen. Insgesamt ging es also für beide Jahre zusammen um eine Streitsumme von 76.293,69 Euro. Die Klägerin, also die Vermieterin, bekam Recht. Der BGH erkannte sowohl die Notwendigkeit der Terrorversicherung an als auch deren Wirtschaftlichkeit. Da nach Darlegung der Klägerin die Versicherung beim einzigen Versicherer abgeschlossen wurde, der diese zum damaligen Zeitpunkt anbot, gab es zu dem Angebot keine Alternative.

Denn der Abschluss einer Terrorversicherung unterliegt, wie alle Betriebskosten, vor allem dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter muss das Kosten-Nutzen-Verhältnis beachten. Die Frage, wann eine Terrorversicherung angebracht ist, also tatsächlich sinnvoll ist, ist jedoch schwer zu beantworten. Im konkreten Fall lag der Gebäudekomplex „in unmittelbarer Nachbarschaft zum Statistischen Bundesamt und in der Nähe eines Fußballstadions“. Die Klägerin hatte außerdem bereits in der vorhergehenden Instanz angegeben, dass das Mietobjekt in einem Ballungsgebiet liegt und die Stadt Sitz des Bundeskriminalamtes und US-amerikanischer militärischer Einrichtungen sei. Außerdem handelte es sich bei der fraglichen Immobilie um einen „großen Gebäudekomplex mit außergewöhnlicher Architektur, der einen Wert von ca. 286 Millionen Euro hat“ und in dem „städtische Ämter untergebracht“ seien. Die Versicherungssumme muss also unter diesem Gesichtspunkt betrachtet werden. Und es handelte sich bei dem Fall um eine Gewerbeimmobilie. Das heißt jedoch nicht, dass das Urteil nicht auch auf Mietshäuser Anwendung finden kann.

Was heisst gefährdet?

Denn der BGH zählt in seinem Urteil folgende Gebäudearten auf, die er als gefährdet einstuft:

  • Gebäude mit Symbolcharakter (z.B. der Eiffelturm)
  • Gebäude, in denen staatliche Macht ausgeübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentsgebäude)
  • Gebäude, vor allem in Großstädten oder Ballungszentren, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren)
  • Gebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden

Durch den letzteren Punkt sind also auch normale Miethäuser miteingeschlossen, so lange sie sich in der Nähe eines gefährdeten Gebäudes befinden. Was jedoch generell „in unmittelbarer Nachbarschaft“ bedeutet, ist nicht definiert. Und auch die Einschätzung, ob ein Haus gefährdet ist oder nicht, kann trotz der oben genannten Aufzählung schwer beurteilt werden. Die Gefahr selbst ergibt sich laut BGH aus der Definition von Terroranschlägen, wie sie die Allgemeinen Bedingungen für die Terrorversicherung nennt. „Danach bezwecken die Angriffe eine Schwächung tragender staatlicher Strukturen durch die Verbreitung von Angst und Schrecken in der Bevölkerung.“ Es stellt sich allerdings die Frage, wer die Gefahr einschätzen soll: der Vermieter, die Versicherung? Terroranschläge sind ihrer Natur nach unvorhersehbar. Und was genau „eine große Anzahl von Menschen“ ist, ist ebenfalls nicht ohne Weiteres zu bestimmen. In jedem Fall ist die Umlagefähigkeit einer Terrorversicherung jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen, so lange sich der Vermieter vor allem an das Gebot der Wirtschaftlichkeit hält.