Börsennotierte Wohnungsunternehmen

Das Verhältnis zwischen börsennotierten Wohnungsanbietern und ihren Mietern sei häufig „angespannt und konfliktbeladen“. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Vor allem das Thema Betriebskosten, aber auch Mieterhöhungen und Modernisierungen böten viel Streitpotenzial.

Das Institut hat in der Studie die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Wohnungsanbieter, die an die Börse gegangen sind, untersucht, sowie die Auswirkungen der Tätigkeit dieser Unternehmen auf Immobilienbestände, Kommunen und Mieter. Die neun größten börsennotierten Unternehmen hielten Ende 2015 knapp 900.000 Mietwohnungen in Deutschland, heißt es in der Studie. Dazu gehört zum Beispiel die Vonovia (ehemalig Deutsche Annington) mit 400.000 Wohnungen; andere Unternehmen sind die Deutsche Wohnen oder die LEG. Besonders große Marktanteile hielten börsennotierte Wohnungsanbieter in Berlin, Nordrhein-Westfalen und Sachsen; sie seien sowohl in angespannten Wohnlagen als auch entspannten aktiv, trugen die Autoren zusammen. Nichtdestotrotz verneinen sie eine „prägende Wirkung auf den Gesamtmarkt“.

Für die Studie wurden öffentlich zugängliche Berichte und Veröffentlichungen der Unternehmen herangezogen, eine schriftliche Befragung der Anbieter durchgeführt und darüber hinaus Expertengespräche mit Vertretern, Experten und Mietervereinen. Es wurden außerdem die Ergebnisse einer Befragung des Deutschen Mieterbundes (DMB) zu den Erfahrungen ihrer Mitglieder mit börsennotierten Wohnungsanbietern hinzugezogen.

Investitionen vor allem in die Modernisierung – Ziel ist die Mieterhöhung

Ein Börsengang bringt bestimmte Leistungs- und Ertragszwänge mit sich. Dieser Druck hat sowohl positive wie negative Auswirkungen. So stellte die Studie fest, dass die Unternehmen ihre Prozesse und Arbeitsweise stark optimiert haben. Die Autoren sprechen hier von einer Pionierwirkung auch für andere Anbieter. Gleichzeitig führten die Renditebestrebungen der Unternehmen zu Konflikten mit den Mietern.

Die Studie stellt fest, dass börsennotierte Wohnungsunternehmen Mieterhöhungsspielräume sehr stark ausnutzen, vor allem bei der Neuvermietung. In angespannten Wohnlagen allerdings nicht mehr als öffentliche Wohnungsunternehmen.

Investitionen würden vor allem in die energetische Modernisierung gesteckt, da sie mit Mieterhöhungen einhergeht. Diese sind jedoch häufig nachteilig für die Mieter, weil die eingesparten Heizkosten die erhöhte Miete oft nicht ausgleichen. In der Hoffnung, sich mehr Spielräume bei Mieterhöhungen zu verschaffen, gehen börsennotierte Wohnungsunternehmen – z.B. in Bonn und Berlin – teils gegen Mietspiegel vor, so die Studie weiter.

Wenig Neubautätigkeit und geringe Instandhaltungsausgaben

Im Vergleich zu kommunalen Anbietern tätigen börsennotierte Wohnungsunternehmen weniger Investitionen in den Bestand, schreiben die Autoren. Die Instandhaltungskosten würden so gering wie möglich gehalten. Instandhaltung ist in der Miete quasi inbegriffen. Der Vermieter kann dafür keine zusätzlichen Zahlungen verlangen – weder die Miete erhöhen noch die Kosten als Betriebskosten umlegen.

Entsprechend stellt die Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung einen häufigen Streitpunkt im Verhältnis mit den Mietern dar. Allerdings kam es laut Untersuchung des BBSR bisher nicht zur totalen Verwahrlosung von Immobilien. Börsennotierte Wohnungsanbieter bauen wenig, heißt es außerdem in der Studie.

Betriebskostenabrechnungen häufig fehlerhaft

Auch bei börsennotierten Wohnungsunternehmen ist das Thema Betriebskosten ein Dauerbrenner, denn die Betriebskostenabrechnungen weisen häufig Fehler auf, so die Autoren. Eines der Unternehmen bezeichnete der DMB in der Studie als „kreativ beim Erfinden neuer Betriebskostenarten“. Nebenkosten können bekanntermaßen nicht beliebig auf den Mieter umgelegt werden. Maßgebend ist vor allem der Katalog der Betriebskostenverordnung und außerdem Vereinbarungen im Mietervertrag. Bei einigen Positionen erlaubt der Gesetzgeber Flexibilität, jedoch in Grenzen. Mit ihren Problemen bei Nebenkostenabrechnungen unterscheiden sich börsennotierte Anbieter jedoch nicht sehr von anderen Vermietern. Denn in seiner Beratungsstatistik für 2015 gibt der DMB an, dass Betriebskosten mit 33,9 Prozent das häufigste Beratungsthema darstellen.
Mietrückstände werden laut Studie von den Unternehmen konsequent eingefordert, von einigen auch verstärkt mit Hilfe von Gerichtsverfahren. Gleichzeitig mangelt es an Serviceorientierung. Die Unternehmen sind bei Problemen schwer erreichbar und reagieren auf Reparaturanfragen nur langsam, stellte das BBSR fest.