Wartung der Heizungsanlage

Sind Wartungskosten umlagefähig?

Die Frage nach der Umlagefähigkeit bestimmter Kostenpositionen stellt sich nicht nur bei der Nutzwechselgebühr, der Gartenpflege oder den Kosten für den Hausmeister. Als ebenso umstritten werden die Kosten für die Wartung technischer Anlagen und Einrichtungen betrachtet. Hierbei ist die Begriffsbestimmung ein wesentlicher Aspekt sowie die Abgrenzung zwischen Wartungs- und Reparaturarbeiten. MINEKO erläutert im Folgenden, ob Maßnahmen zur Wartung auf den Mieter umgelegt werden können.

Was sind Wartungskosten?

In der Betriebskostenverordnung werden Wartungskosten als die „Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft“ definiert. Demnach umfassen Wartungsarbeiten häufig auch Reinigungsmaßnahmen sowie die Kontrolle in Bezug auf die Funktionstüchtigkeit der jeweiligen Anlagen. Derartige Kostenpositionen sind grundsätzlich umlagefähig. Die Wartung folgender Einrichtungen und Anlagen kann in der Nebenkostenabrechnung relevant werden:

  • Gasgeräte
  • Blitzableiter
  • Alarmanlage
  • Feuerlöscher
  • Fahrstuhl
  • Brandmelde- bzw. Sprinkleranlage
  • Notstromaggregate
  • Heizungsanlage

Wartungsarbeiten oder Reparaturarbeiten?

Für die Umlagefähigkeit von Wartungskosten ist zu differenzieren, wann es sich um Wartungsarbeiten handelt, die in regelmäßigen Abständen anfallen, und wann vielmehr Reparaturkosten abgerechnet werden. Wenn Vermieter nämlich Vollwartungsverträge mit dem entsprechenden Dienstleister abgeschlossen haben, besteht die Möglichkeit, dass in den Arbeiten nicht nur die Pflege und Überprüfung der Funktionsfähigkeit enthalten sind, sondern auch Maßnahmen zur Wiederherstellung, also Reparaturarbeiten. Reparaturen zählen zur Instandsetzung und gehören somit zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten. Diese Arbeiten werden nur in Einzelfällen zur Behebung eines Mangels vorgenommen und stellen damit keine Betriebskosten dar, welche durch Regelmäßigkeit gekennzeichnet sind. Wartungsarbeiten werden zudem unabhängig von einem bestimmten Anlass wie beispielsweise dem Ausfall des Fahrstuhls durchgeführt, während für Reparaturen ein gewisser Defekt auftreten muss.

Was kann der Vermieter tun?

Der Vermieter ist im Fall der gleichzeitigen Erledigung von Arbeiten, deren Kosten umlagefähig sind, und solchen, deren Kosten allein vom Vermieter zu tragen sind, angehalten, dass dies in der Rechnungsstellung genau berücksichtigt wird. Die Handwerker müssen also bei der Erstellung der Rechnung für die Wartung genau auflisten, welche Maßnahmen unter welchem Material- und Arbeitsaufwand durchgeführt wurden, damit der Vermieter bei der Abrechnung der Nebenkosten einen Überblick über die umlagefähigen Kosten hat. Ein Praxistipp: Liegen in der Betriebskostenabrechnung die Wartungskosten der Heizungsanlage mehr als fünf Prozent über den Brennstoffkosten, so lohnt sich für Mieter mitunter ein Blick in die Belege, um festzustellen, ob neben der Wartung auch Reparaturkosten verrechnet wurden.