Schönheitsreparatur-Klauseln in Mietverträgen

Grundsätzlich liegen Schönheitsreparaturen in der Pflicht des Vermieters, denn er ist für den Erhalt einer Wohnung zuständig. Es ist jedoch seit langem Usus, dass Schönheitsreparaturen in Mietverträgen vereinbart und auf Mieter übertragen werden. Entsprechend hat die Rechtsprechung zu diesem Thema eine bewegte Geschichte hinter sich. Einer der Meilensteine wurde letztes Jahr erreicht, in dem der Bundesgerichtshof (BGH) einige seiner Grundsätze zu Schönheitsreparaturen revidierte. Die Rechtsprechung steht also inzwischen auf dem Standpunkt, dass Schönheitsreparaturen nicht mehr so ohne weiteres auf den Mieter abgewälzt werden können.

Grundsätzlich wird dazu unterschieden, ob jemand eine renovierte oder unrenovierte Wohnung bezieht. Die Frage, was als renoviert bzw. unrenoviert gilt, ist jedoch etwas strittig. Zur Abgrenzung wird vor allem herangezogen, ob die Wohnung Gebrauchsspuren hat, die auf einen Vormieter zurückzuführen sind. Denn die Beseitigung dieser ist dem aktuellen Mieter nicht zuzumuten. Im Übrigen liegt es beim Mieter, nachzuweisen, ob eine Wohnung renoviert war oder nicht. Um als renoviert zu gelten, muss eine Wohnung generell den Eindruck vermitteln, renoviert zu sein. Dafür muss nicht gerade noch die Farbe an den Wänden trocknen.

Schönheitsreparaturen bei unrenovierten Wohnungen unzulässig

Zieht ein Mieter in eine unrenovierte Wohnung, so kann er nicht zu einer Renovierung verpflichtet werden. Denn auf diese Weise würde er Gebrauchsspuren und Schäden beseitigen, die er selbst nicht verursacht hat bzw. die nicht zu der Zeit entstanden sind, in der er oder sie selbst in der Wohnung gewohnt hat. Im schlimmsten Fall würde das dafür sorgen, dass der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand an den Vermieter zurückgibt, als dem, in dem sie ihm überlassen wurde. Möchte also ein Vermieter, dass der neue Mieter die unrenoviert angemietete Wohnung aufhübscht, so muss er für einen entsprechenden finanziellen Ausgleich sorgen. Das bedeutet in der Regel, dass ein Teil der Miete für die Renovierung erlassen wird.

Unzulässig sind inzwischen auch sogenannte Quotenabgeltungen. Diese ergaben sich früher aus dem Umstand, dass erstens Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter umgewälzt wurden und zweitens diese mit Fristen belegt waren. Manche werden sich noch erinnern, dass Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen zu erfolgen hatten. Wenn der Mieter auszog, bevor eine zeitliche Frist abgelaufen war, also bevor er mit der nächsten Schönheitsreparatur dran war, konnte der Vermieter eine Zahlung für die ausgefallene Maßnahme verlangen. Diese Zahlung, auch Quote genannt, wurde anteilig nach dem Zeitraum bemessen, den der Mieter im letzten Reparaturzeitraum in der Wohnung gewohnt hat. Sowohl starre Fristen als auch Quotenabgeltungen gehören inzwischen der Vergangenheit an.

Vereinbarung von Schönheitsreparaturen bei renovierten Wohnungen

Wird indes eine renovierte Wohnung übergeben, so ist die Vereinbarung von Schönheitsreparaturen durchaus zulässig. Man spricht hier von Renovierungs-, Vornahme- oder auch Abwälzungsklauseln. Bei der Vereinbarung von Schönheitsreparaturen muss jedoch im Mietvertrag darauf hingewiesen werden, dass der Mieter nur Reparaturen durchführen muss, die durch seinen Gebrauch der Wohnung notwendig geworden sind. Dabei kann außerdem nicht einfach nur allgemein die Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart werden. Solche Klauseln sind automatisch unwirksam. Es muss spezifiziert werden, was unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist.

Was unter Schönheitsreparaturen verstanden wird

Gesetzlich als Schönheitsreparaturen definiert sind folgende Maßnahmen: „Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen von Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren.“ (§ 28 Abs. 4 BV) Diese Liste wird jedoch immer wieder gerichtlich diskutiert und verändert sich auch mit der Zeit und den Gegebenheiten. So werden heutzutage Fußböden selten farbig gestrichen. Deswegen wird auch die Grundreinigung von Auslegeware als Teil der Schönheitsreparaturen angesehen sowie das Lackieren von Dielen. Auch müssen Sockel- und Fußleisten mitgestrichen werden, wenn die Wände einen neuen Anstrich bekommen. Generell gilt für neue Anstriche, dass ‚Schönheitsreparatur‘ alles bedeutet, was normale Malerarbeiten umfasst. Egal, was gestrichen werden soll. Holz abschleifen, behandeln und lasieren übersteigt in jedem Fall den Begriff.