Modernisierung bei Mietsachen

Pläne der Bundesregierung für ein zweites Mietrechtspaket

Nachdem im Juni diesen Jahres mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip eingeführt wurden, hat die Bundesregierung nun in einem Grundsatzpapier des Bundesjustizministeriums ihre Pläne für ein weiteres Mietrechtspaket vorgestellt. MINEKO erläutert im Folgenden, was neu geregelt werden soll und wie die Reaktionen ausfielen.

Welche Änderungen sind vorgesehen?

Die geplanten Regelungen betreffen die Umlage der Modernisierungskosten auf die Mieter. Gegenwärtig können Vermieter dafür elf Prozent der angefallenen Kosten beim Mieter einfordern. Der Koalitionsvertrag sieht eine Senkung dieses Anteils auf zehn Prozent vor. Die Pläne des Bundesjustizministeriums haben zum Ziel, dass Mieter nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten tragen müssen, was deutlich über den ursprünglichen Zielen der Koalition liegt. Auch in Bezug auf die Nebenkostenabrechnung plant die Regierung eine Neuerung. Um den Kostenanteil des einzelnen Mieters an den gesamten angefallenen Betriebskosten zu ermitteln, wählen Vermieter sehr häufig die Wohnfläche als Verteilerschlüssel. Hierbei ist jedoch die tatsächliche Wohnungsgröße ein häufiger Streitpunkt. Für gewöhnlich dient der Wert, welcher im Mietvertrag festgehalten wird, als Orientierungspunkt. Bisher ist dabei eine Abweichung von bis zu zehn Prozent von der eigentlichen Wohnungsgröße zulässig. Diesen Spielraum soll es in Zukunft nicht mehr geben. Nach den Plänen des Bundesjustizministeriums dürfen Vermieter mit Einführung eines entsprechenden Gesetzes nur noch die tatsächliche Wohnfläche berücksichtigen.

Die Mietpreisbremse setzt der Erhöhung der Miete bei Neuvermietungen Grenzen im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. zum Mietspiegel. Unter anderem wurden die zahlreichen Ausnahmen des Gesetzes kritisiert. Dies betrifft zum Beispiel umfassende Modernisierungen, in deren Fall die Kappungsgrenze nicht greift. Mit dem zweiten Mietrechtspaket soll nun laut dem Grundsatzpapier eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach Modernisierungen eingeführt werden. Diese Grenze liegt bei 50 Prozent und vier Euro pro Quadratmeter innerhalb einer Zeitspanne von acht Jahren. Ein weiterer Kritikpunkt an der Mietpreisbremse bezieht sich auf die Kriterien zur Erstellung der Mietspiegel, deren wissenschaftlicher Standard immer wieder in Frage gestellt wird. Nach den Grundlinien der Bundesregierung ist eine Erweiterung des Bezugszeitraums für die Ermittlung des Mietspiegels geplant. Zurzeit werden hierbei die jeweils vergangenen vier Jahre berücksichtigt. In Zukunft soll der Zeitraum auf zehn Jahre ausgedehnt werden.

Reaktionen und Umsetzung

Kritiker befürchten, dass die Pläne des Grundsatzpapiers der Bundesregierung negative Auswirkungen auf den Wohnungsneubau haben werden, da die Regelungen überwiegend mieterfreundlich ausfallen. Auch für die energetische Gebäudesanierung könnte die Einführung einer Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung hemmend sein. Inwiefern jedoch die aktuellen Pläne in ihrer derzeitigen Form in ein Gesetz münden, ist jedoch fraglich. Es ist vorgesehen, dass bis zum Frühling nächsten Jahres ein Referentenentwurf vorliegt, welcher die Vorstufe zu einem Gesetzesentwurf darstellt.