Öltankreinigung in der Nebenkostenabrechnung

Beim Blick auf die Nebenkostenabrechnung ist oftmals fraglich, ob die Kosten für eine Öltankreinigung hier auftauchen dürfen. Denn schließlich tauchen die Kosten für den Brennstoff selbst, die Öllieferung oder auch die Erfassung des Verbrauchs bereits in der Heizkostenabrechnung auf.

In der Vergangenheit gab es immer wieder Streit darüber, ob die Ausgaben für die Reinigung des Öltanks unter die umlagefähigen Nebenkosten fallen und damit in der Nebenkostenabrechnung auftauchen dürfen. Der folgende Text erklärt, welche Voraussetzungen für eine Umlage auf den Mieter in den Nebenkosten gegeben sein müssen.

Heizkessel

Inhalt:

Bewertung der Umlagefähigkeit

Damit die Öltankreinigung vom Mieter zu tragen ist, muss sie gemäß den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung fortlaufend anfallen und dem Vermieter im Rahmen des bestimmungsmäßigen Gebrauchs der Heizungsanlage entstehen. Dies trifft auf die Öltankreinigung zu.

Des Weiteren ist ihre Umlagefähigkeit in § 2 Nr. 4a der Betriebskostenverordnung festgehalten: „Betriebskosten … sind: die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten … der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums,“.

Auch der Bundesgerichtshof bestätigte in einem Urteil diese Annahme. Demnach ist die Reinigung nicht als Instandhaltungsmaßnahme zu betrachten, da deren Notwendigkeit nicht erst dann gegeben ist, wenn bereits eine Fehlfunktion oder ein Defekt in der Heizungsanlage vorliegt. Vielmehr dient Öltankreinigung der Aufrechterhaltung der Funktionstüchtigkeit, da diese beeinträchtigt ist, wenn die Maßnahme ausbleibt. So wird dadurch unter anderem die Verschlammung der Rohre vermieden. Daher handelt es sich eher um Wartung als um eine Instandhaltungsmaßnahme.

Ausnahmen von der Umlagefähigkeit

Es können jedoch Situationen auftreten, in denen die Öltankreinigung nicht als umlagefähige Betriebskosten über den Mieter abgerechnet werden kann. Dies ist dann der Fall, wenn zum Beispiel die Innenwände neu beschichtet werden oder wenn der Tank mit Rostschutzfarbe gestrichen wird. Sollte eine Reinigung unbedingt notwendig werden, weil der Öltank so verschmutzt und verstopft ist, dass die Heizung ausfällt, dann handelt es sich wie bei den anderen Fällen um Instandhaltung, also Maßnahmen, welche einmalig anfallen und der Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit dienen. Diese Kosten hat allein der Vermieter zu tragen.

Turnus beträgt mehr als ein Jahr

Ein entscheidender und daher besonders strittiger Punkt ist die Frage, ob man von einem Kostenpunkt sprechen kann, der regelmäßig anfällt, auch wenn dies im Abstand von mehreren Jahren geschieht. Denn: Eine Öltankreinigung ist nur alle fünf bis sieben Jahre fällig, eine Nebenkostenabrechnung wird dagegen im Jahresrhythmus erstellt.

Dennoch erkennt der Bundesgerichtshof auch diese großen Intervalle als regelmäßig an und knüpft damit an seine Rechtsprechung bezüglich der Reinigung von Dachrinnen und der Prüfung der Elektroanlage an. Der Vermieter muss die Kosten bei der Anfertigung der Betriebskostenabrechnung nicht zwangsläufig auf die entsprechenden Jahre verteilen. Es genügt, die Ausgaben für die Öltankreinigung in dem Jahr abzurechnen, in dem diese auch tatsächlich entstanden sind.

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