Streitfall: Nutzerwechselgebühr als Nebenkostenposition

Umlage der Nutzerwechselgebühr - MINEKO

Des Öfteren ist es für den Laien nicht klar, welche Kosten und Gebühren vom Vermieter in der Nebenkostenabrechnung veranschlagt werden dürfen. Mieter werden durch fehlende Kenntnis der rechtlichen Gegebenheiten fälschlicherweise zur Kasse gebeten.

Eine der Gebühren, welche Vermieter nicht selten auf ihre Mieter abzuwälzen versuchen, ist die sogenannte Nutzerwechselgebühr. Die Nutzerwechselgebühr ist eine andere Bezeichnung für die Kosten der Zwischenablesung einschließlich der Abrechnung des Heiz- und des Wasserverbrauchs. Wenn der Mieter innerhalb des Abrechnungszeitraums auszieht bzw. umzieht, ist der Vermieter zu einer solchen Zwischenablesung verpflichtet.

Umlagefähigkeit der Nutzerwechselgebühr

Häufig kam es in der Vergangenheit zwischen Mietern und Vermietern zu Streit über die Verteilung dieser Kosten und das nicht zuletzt auch deshalb, weil man in der Betriebskostenverordnung keine konkrete Regelung in Bezug auf die Nutzerwechselgebühr findet.

Der Bundesgerichtshof befasste sich mit dieser Angelegenheit und legte in einem Grundsatzurteil fest, dass die Nutzerwechselgebühr bzw. die Zwischenablesung nicht als Kostenposition in die Mietnebenkostenabrechnung aufgenommen, d. h. dem Mieter in Rechnung gestellt werden darf (BGH, Urteil v. 14.11.2007; VIII ZR 19/07). Der BGH argumentierte mit der Notwendigkeit zur Umlagefähigkeit von Kosten, die in diesem Falle nicht gegeben ist. Da diese weder regelmäßig anfielen, noch den Verbrauch betrafen, sind diese Kosten nicht umlagefähig und damit auch keine Betriebskosten, sondern den Verwaltungskosten zuzuordnen. Weiter wäre ein Auszug des Mieters immer als ein Risiko des Vermieters zu sehen, das nicht auf den Mieter umgelegt werden kann.

Individualvereinbarungen als Ausnahmefälle

Grundsätzlich hat also der Vermieter diese Kosten zu tragen und ist nicht berechtigt, diese auf den Mieter zu übertragen. Gänzlich ausschließen, dass die Nutzerwechselgebühr in der Nebenkostenabrechnung auftaucht, kann man jedoch trotzdem nicht:

Eine Ausnahme liegt vor, wenn die Umlage der Gebühr im Mietvertrag explizit vereinbart wurde. In diesem Fall ist der Vermieter zur Abrechnung der Nutzerwechselgebühr berechtigt. Allerdings setzt dies eine gesonderte vertragliche Vereinbarung voraus. Es ist also zu beachten, dass es sich um eine Individualvereinbarung handeln muss, in Formularklauseln ist eine solche Übertragung auf den Mieter unzulässig und daher unwirksam.

Ein Blick in den Mietervertrag kann sich daher durchaus bezahlt machen. Ist die Nutzerwechselgebühr auf der Nebenkostenabrechnung wiederzufinden, obwohl man keine entsprechende vertragliche Vereinbarung unterschrieben hat, sollte ein Widerspruch gegenüber der Gebühr beim Vermieter innerhalb der Jahresfrist eingelegt werden.

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